今年房市仍沒有“金九銀十”

易憲容

房地產市場素來有“金九銀十”之說，今年的國慶長假，房地產商卻沒有迎來期待中的高峰。現實就是，9月已經過去了，10月傳來的信息也是人財不旺，因此，2009年，房地產業的“金九銀十”不會發生。

住房銷售最近會突然下降，根本原因在于4-6月的住房銷售與價格快速暴漲。從9月公布的數據來看，1-8月，房地產開發國內銀行貸款同比增長47.8%，比去年同期多增加了37.3%；個人住房按揭貸款同比增加94.1%，比去年同期多增加了105.2%；住房銷售面積同比增長了44.5%，比去年同期多增加了59.4%……

從上述數據可以看出，國內房地產市場在4-7月出現前所未有的繁榮。這種繁榮，一是因為2008年這幾個月CPI達到6%以上的水平，而且今年這幾個月CPI則是負增長，如果把價格因素考慮進去，今年的住房銷售價格增長比公布的數據還要高。二是今年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動的結果。三是由于大量銀行信貸資金涌入，居民利用銀行的金融杠桿炒作房地產，從而使得以消費為主導的房地產市場開始轉變為以投資為主導的市場。這種市場的轉變，必然會在短期內把房價推高。

面對這種局面，國內房地產的走勢如何，將取決于以下幾個因素。

一是今年上半年那種極度寬松的信貸政策能否持續？從目前的情況來看，這種極度寬松的貨幣政策是不可持續的。從7月開始不僅實際上信貸增長下降到了3559億的水平，而且央行也開始對上半年過度寬松的貨幣政策進行微調。如果下半年信貸政策收緊，進入住房市場的投資者或是不會貿然進入，或是會把手中的住房以較高價格賣出。可以說，下半年信貸政策的變化將成為房地產走勢的關鍵。

二是今年上半年個人住房按揭貸款增長已經超過了2007年的水平，這是決定房地產市場繁榮最核心的因素。個人按揭貸款的快速增長，是因為國內商業銀行對信貸員的過度激勵，使得各商業銀行都突破現有第二套住房政策的規定，違規發放個人按揭貸款，使得房地產炒作再次烽煙四起。但是，今年6月，央行與銀監會下發了對住房信貸加強管理的通知，對商業銀行的違規者做出將嚴厲處罰的規定。再加上下半年各商業銀行沒有那樣大的信貸擴張的沖動，估計個人住房按揭貸款會出現比較大的收緊。只要住房按揭貸款收緊，住房的投資者不僅會逐漸退出市場而且也無法進入市場，想通過銀行信貸杠桿短期內再來推高房價并非易事。

三是美國金融危機還在持續，其房地產泡沫破滅對經濟造成的影響仍沒有消失。我相信政府也不愿意讓房地產泡沫過大，乃至破滅。

四是金融危機后，全球經濟出現全面衰退，各個國家的房價都處于下降通道，特別是美國，其房價上漲近10年也只有一倍多點，但這次房價調整已經達到30%以上，而且調整還在繼續。但是，在中國，當全國經濟出現全面向下調整時，國內房價卻出現暴漲，不少城市暴漲到歷史最高水平。這種與經濟常識、生活常識嚴重背離的事情終究會回歸常識。

五是在上述情況下，隨著先是住房消費者被擠出市場，再是住房投資者不愿或不敢進入市場，而房地產開發商早就賺得盆滿缽滿而不愿意調整價格，只要政府的政策不改變，房地產市場未來幾個月將出現僵持的局面，即有價無市。這之后，房地產市場會發生什么變化，取決于政府的政策是著眼于短期還是長期發展。試想，高房價盡管短期內有業績，但其結果必然是泡沫吹大，是房地產泡沫的破滅，是金融危機及經濟危機出現。而以絕大多數居民的支付能力為基礎的房價才是國內房地產持續穩定發展的根本所在。房地產市場持續穩定的發展只能建立在以消費為主導的基礎上。對于這點，國人已有共識。這是國內房地產市場未來的趨勢所在。▲（作者是中國社會科學院金融研究所研究員。）