房地產市場未來５年的風險分析

唐方方

摘 要:受到金融危機的影響,我國的房地產市場一度走入低迷,大量的已建房屋堆置,房地產商資金流通不暢,缺乏投資熱情,針對這樣的局面,國家宏觀調控開始顯現作用,政府通過大量的優惠政策以激勵消費者的消費熱情和投資者的投資熱情,這些措施結合當前的法律現狀,是否可以幫助房地產市場走出低迷,本文通過經濟學分析,預測未來5年我國房地產市場的走向和風險。

關鍵詞:房地產 市場風險 政策

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1005-5312(2009)11-

一、關于房地產市場的現狀。

目前我國房地產市場的現狀是首先,由于房價持續高位運行加上經濟減速、預期收入下降的多重影響,已建商品房空置面積很大,成交量嚴重萎縮,導致房地產投資商的資金流動不暢,從而惡性循環,抑制房地產商的投資熱情。其次,保障性住房的建設力度在一定程度上也是對商品房市場的沖擊,雖然一定程度上,緩解了消費者的購房壓力,但是也造成了已建房屋的庫存壓力。面對房地產市場的價格波動和金融危機逐步擴大的影響,消費者也暫時擱置自己的購買意愿。再者,國家針對房地產市場的法律規定不是很詳細,更多的是依靠政策的引導和調控,而政策作用的顯現總是需要一段時間,結果是即使房地產商降價售房,消費者還是等等再出售,質疑房價是否會再降,而房地產商看到一家降價了,為了競爭,也會降價,而這種降價并非是市場規律作用下的價格波動,是非正常的人為的降價,這就打亂了市場規律調節市場的作用,因此不管是投資者還是消費者都對市場保持觀望態度,這也就抑制了市場的流動性和穩定性,更加劇了房地產市場的惡性循環。

二、國家關于房地產市場的優惠政策。

面對以上現狀,國家積極探求有效的政策,以拉動房地產市場的消費需求和投資熱情。

國家的政策導向主要在于保持房地產市場的流動性,解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求,加大保障性住房的建設力度,以及廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度,因為中低收入者的住房需求在我國住房需求比例中占據最大比例,而且中低收入者的住房需求從來是很大的,只是住房的供給是否滿足中低收入者的要求。當然國家也沒有遺忘對商品房的調整力度,體現在購買第二套自住房的優惠,以及轉讓環節的稅收優惠,這些政策都致力于保持房地產市場的流動性,市場只有充分的調動起來了,才能維持保持市場的穩定性。對消費者的優惠政策的實現,最根本的是給予房地產商優惠,從而實現供給和需求的合理互動。房地產商面臨的最大困境就是資金的流動性和政策導向,關于資金的流動性保持,國家鼓勵金融機構對房地產商的融資支持以及稅收機關的稅收優惠,同時國家的政策明確的引導房地產商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設,這也就給房地產商指明了出路,利用金融機構的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房。

三、房地產優惠政策的經濟學分析

我國房地產市場中,中低收入者的購房需求從來都不缺乏,關鍵是看市場的供給量和供給種類是否與消費者的需求相適應,即消費者對房地產的消費偏好問題。從我國整體水平來看,目前我國房地產市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者,其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房,因此這類群體對住房的偏好體現在價格合理,中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產商來說,投資此類住房應該是大有市場的,關鍵問題在于房價問題。什么是合理的房價?這也要區分不同水平的城市來看。一線城市房價本來就已經走高,中低消費者的購房壓力比較大,在面對金融危機下的房地產市場,一線城市的房價下降是必然趨勢,這些城市房價本來就已經很高了,因此在政府調整的作用下其下降幅度會很大。二三線城市的房地產市場本來就受金融危機的影響較小,本身房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍,因此房價相比過去幾年會下降,但是不會下降太多。

四、政策導向的房地產市場的走向

通過分析國家出臺的積極的政策,我們可以看到,國家積極的引導金融機構給予房地產商融資支持,引導房地產商投資中低價位、中小套型普通商品住房,因此,對于房地產商來說,雖然受到金融危機的影響,但是投資還是要繼續的,結合政策的導向,將資金更多的投向中低價位、中小套型的普通商品住房。

由于國家加大保障性住房建設、棚戶區改造、廉租住房建設,這在一定程度上是對商品房的沖擊,加上金融危機的影響,商品房的價格會下降,但是下降幅度依不同城市會有所不同。一線城市的下降幅度會大些,二三線城市的下降幅度會小些。

因此,通過對這些積極政策的經濟學分析,可以看到這些政策的初衷是很有利于房地產市場的繁榮,關鍵就在于在各個市場主體實施的效果,因此盡管房地產市場受到影響,房地產商還是應該沿著政策導向的方向,積極投資,避免惡性循環。

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