開發(fā)商與物業(yè)“父子關(guān)系”利弊談

李　立　王　蕾

[摘要]隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的弊病也逐步顯露。由于建管不分，使開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成了特有的“父子關(guān)系”，阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，必須采取措施使之解除。

[關(guān)鍵詞]開發(fā)商物業(yè)服務(wù)“父子關(guān)系”

隨著房產(chǎn)改革發(fā)展至今，物業(yè)管理行業(yè)步入了蓬勃發(fā)展的階段，但在其發(fā)展的過程中存在著很多制約其發(fā)展的因素，比如說法律制度不健全、專業(yè)人才短缺、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、建管不分等等。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“父子關(guān)系”就是建管不分的后果，業(yè)內(nèi)學(xué)者、專家在研究物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展時(shí)都不可避免地提到這一點(diǎn)，認(rèn)為這種“父子關(guān)系”阻礙了物業(yè)管理行業(yè)地健康發(fā)展，提出要建管分離，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場化發(fā)展。

開發(fā)商與物業(yè)公司形成“父子關(guān)系”之“利”

歷史性分析。中國的物業(yè)管理行業(yè)在20世紀(jì)80年代發(fā)展起來。大陸第一家物業(yè)公司是1981年3月10日成立的深圳市物業(yè)管理有限公司，該公司隸屬于深房集團(tuán)，集團(tuán)成立物業(yè)公司對所開發(fā)的樓宇、住宅進(jìn)行全方位管理。由第一家物業(yè)公司的產(chǎn)生可見，開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子關(guān)系”是有一定歷史背景的，而且這種關(guān)系符合當(dāng)時(shí)的國情，正是在這種關(guān)系下，物業(yè)管理行業(yè)才得以開始了自己從無到有、從小到大的發(fā)展路程，這與開發(fā)商的扶持是分不開的。但是孩子長大了父親就不應(yīng)該繼續(xù)管制約束，否則就會束縛孩子的正常成長，隨著房改進(jìn)程和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系也應(yīng)該重新定位。

發(fā)展性分析。物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接面對業(yè)主和使用人。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，為業(yè)主和使用人提供物業(yè)使用、物業(yè)保值增值等方面的服務(wù)。目前物業(yè)管理行業(yè)中專業(yè)人才較少，多是從房地產(chǎn)業(yè)、酒店管理行業(yè)和其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來。然而，正是這些非專業(yè)人才推動了物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展。

物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理和酒店管理之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系。精通房地產(chǎn)管理的物業(yè)管理人才能夠正確地把握與開發(fā)商的距離，為業(yè)主提供及時(shí)準(zhǔn)確的服務(wù)；還能夠在處理開發(fā)商與業(yè)主、使用人之間出現(xiàn)的糾紛時(shí)找準(zhǔn)自己的位置，縮短了糾紛處理中上傳下達(dá)、協(xié)調(diào)關(guān)系的時(shí)間。精通酒店管理的物業(yè)管理人才能夠在物業(yè)管理中引入成熟的管理機(jī)制和市場化的管理理念，注重細(xì)節(jié)服務(wù)和業(yè)主的感受。

開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)“父子關(guān)系”之“弊”

開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“父子關(guān)系”是普遍存在的現(xiàn)象，已經(jīng)成為被社會接受的現(xiàn)實(shí)，雖然有很多專家學(xué)者經(jīng)常呼吁要建管分離，解除父子關(guān)系，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個(gè)自由發(fā)展的空間和環(huán)境，但是現(xiàn)實(shí)還是沒有改變或者改變甚微，究其原因有以下幾個(gè)方面。

滯后性分析。產(chǎn)生于房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，其行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層基本上都是來自房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的。他們對物業(yè)管理行業(yè)的管理模式和管理觀念缺乏正確的認(rèn)識，需要一定經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的積累來逐步形成。因此他們的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程，這是歷史遺留下來的問題，也是非專業(yè)人才管理的弊端。

同時(shí)，業(yè)主和使用者受整個(gè)社會的影響，對物業(yè)管理的認(rèn)識也是滯后的，缺乏正確的認(rèn)識，導(dǎo)致在處理和物業(yè)之間的糾紛時(shí)不能正確行使自己的權(quán)力來維護(hù)自己的利益。當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，首先想到的是打官司，而不是協(xié)議解決。隨著新建住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人的素質(zhì)和水平的提高，有些業(yè)主物業(yè)管理的意識也在逐漸增強(qiáng)，然而大多數(shù)人對物業(yè)管理行業(yè)形成正確的認(rèn)識還需要一定的時(shí)間。

另外，政府也有不可推卸的責(zé)任，政府在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展中扮演了重要的角色。政府對開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“父子關(guān)系”的態(tài)度會極大地影響開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。雖然政府制定了不少政策來規(guī)范二者的關(guān)系，但是在具體執(zhí)行過程中缺乏有效的監(jiān)督，也是導(dǎo)致開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系現(xiàn)狀改善甚微的一個(gè)原因。

阻礙性分析。“父子關(guān)系”中存在著兩個(gè)既得利益者。一個(gè)是開發(fā)商，另一個(gè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)商在開發(fā)完項(xiàng)目后將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無后顧之憂，它對物業(yè)服務(wù)企業(yè)指手畫腳，進(jìn)行行政干預(yù)、資金控制和人事要挾。面對物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)和接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能聯(lián)系施工單位為開發(fā)商進(jìn)行善后工作。正-是因?yàn)檫@樣，物業(yè)開盤時(shí)的經(jīng)理被稱為受業(yè)主和開發(fā)商兩方施壓的“壓力經(jīng)理”。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在這個(gè)關(guān)系中處于弱勢，但是它在一定程度上也是既得利益者。在財(cái)力、物力、人力和物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取上，都依靠開發(fā)商的幫助和支持。如果沒有開發(fā)商的支持，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)連生存都成問題。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能依賴在與開發(fā)商不正常的“父子關(guān)系”中，成為開發(fā)商的“糾紛處理器”。

解除“父子關(guān)系”的系列措施

經(jīng)過以上分析，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“父子關(guān)系”在一定的歷史時(shí)期發(fā)揮了進(jìn)步作用，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展，但是處理二者的關(guān)系一定要與時(shí)俱進(jìn)，不能墨守成規(guī)，現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了這種關(guān)系的束縛，因此要推行一系列措施逐漸解除二者的“父子關(guān)系”。

發(fā)揮職業(yè)教育作用，培養(yǎng)專業(yè)人才。在加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)教育的同時(shí)，更加重視高職高專院校的物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)。高職高專教育特有的培養(yǎng)模式——“工學(xué)結(jié)合”，能高效率地培養(yǎng)物業(yè)管理行業(yè)所缺乏的既有知識水平又有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專業(yè)人才。

發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，建立網(wǎng)絡(luò)人才庫。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在信息化社會，網(wǎng)絡(luò)資源的利用也加強(qiáng)了行業(yè)協(xié)會的這一作用。人才是行業(yè)發(fā)展的重要因素，通過網(wǎng)絡(luò)平臺，利用公開、透明的方式，建立物業(yè)管理行業(yè)人才庫，能夠使行業(yè)人才資源利用率最大化，能在短時(shí)間內(nèi)最有效地促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

發(fā)揮政府作用，推動法律法規(guī)的有效執(zhí)行。物業(yè)管理行業(yè)作為房產(chǎn)改革的產(chǎn)物，它的發(fā)展影響著改革的進(jìn)程；作為第三產(chǎn)業(yè)的新興行業(yè)，影響著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；作為與人民生活息息相關(guān)的行業(yè)，影響著社會穩(wěn)定。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)法律法規(guī)的完善，加強(qiáng)監(jiān)督法律法規(guī)執(zhí)行的力度，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

發(fā)揮社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立成長。不論是住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)還是特殊物業(yè)的物業(yè)管理都是在社區(qū)居委會管理范圍內(nèi)開展的，因此發(fā)揮社區(qū)的指導(dǎo)作用，能有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立成長。

在“父子關(guān)系”中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然有一定的利益可得，但是從長遠(yuǎn)來看，是不利于其發(fā)展的，所以，要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部樹立正確的物業(yè)服務(wù)觀念、行業(yè)發(fā)展觀念，發(fā)揮其自身的主動作用，擺正與開發(fā)商的關(guān)系，作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)而不是依靠房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)發(fā)展。