２０００億保險資金突入樓市

劉　武

以前的法律法規沒有明確指出保險資金不能投資不動產，有實力的保險機構前幾年就已經開始在做不動產投資了。

“保險資金究竟該購買房地產股還是房地產?”

10月30日，在清華大學經管學院的一場學術研討會上，中國人壽保險集團公司副總裁、中國人壽資產管理有限公司董事長繆建民，向臺下近百位房地產、保險、投資銀行人士發表了28分鐘的演講，其中有18分鐘是用來剖析房地產市場，得出的答案是：樂觀。

新修訂的《保險法》拓寬了保險公司的資金運用形式，在法律層面上對“投資不動產”予以放行。

截至9月底，我國保險總資產規模達到3.8萬億元，按保險資金投資不動產的資金初始比例上限5％、保險總資產規模年增長10％計算，保險資金可投資不動產的初始資金規模接近2000億元，同時每年還將新增200億元可投資資金。

2000億元保險資金突入樓市，意味著什么?

監管細則難產

在比較了房地產和房地產股在流動性、收益性、穩定性、實用性等方面的優劣之后，繆建民選擇了前者——買房地產。人保投資控股有限公司總裁劉虹也做出了相同的選擇。

無論是繆建民還是劉虹，要利用公司的保險資金直接購買或者投資房地產尚需時日。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據保監會即將出臺的“保險資金投資不動產試點管理辦法”。投資主體、投資方向、投資比例、投資模式等，都將是其關鍵內容和環節。

參與《保險法》修訂的中央財經大學保險學院院長郝演蘇對《瞭望東方周刊》表示，保險資金運用渠道的拓寬帶來了資金運用的新風險，也增加了監管難度，需要清楚界定資金投資的規則。“這就像給道路設置紅綠燈。”

8月底，保監會有關部門負責人在接受新華社記者采訪時表示：保險資金投資不動產的管理辦法爭取在今年10月1日新《保險法》正式施行前出臺，最遲不晚于10月份公布。而10月27日，中國保監會副主席李克穆在一個論壇上對媒體表示，保險資金投資不動產的管理辦法正在研究中，何時出臺目前還沒有時間表。

“管理辦法的出臺將會慎之又慎，程序也還有很多。保險機構在明年五之前，能進行直接投資不動產的實質操作就不錯了。”郝演蘇說。

投資不動產一石多鳥

長期以來，我國保險行業資金投資主要集中在安全系數相對較高、但投資收益率相對較低的固定收益類資產上。

綜合分析保監會公布的歷年數據可以發現，2000年～2008年間，我國保險行業每年用于銀行存款、債券等固定收益類投資的資金都在80％左右，全行業保險資金年均投資收益率為4.46％。

因此，我國保險機構往往對發達國家保險資金多元化的投資渠道，以及年均超過8％的投資收益率艷羨不已。

今年上半年，我國保險資金投資收益達到1099.7億元，收益率為3.44％。固定收益類投資雖然較今年年初下降了3.2個百分點，仍占保險資金運用余額的81.2％，獲得的投資收益為560-8億元，只占51％。同期，證券投資基金、股票(含股權)等權益類投資占保險資金運用余額的16.6％，比年初提高3.3個百分點，所獲得的投資收益為525.7億元，占比47.8％。

一旦銀行利率下降，股市又前途未卜的話，固定收益類資產占比在80％的保險行業，將面臨相當大的利差損。

此外，今年到期需要再投資的資金和新增保費二者相加，預計有1.1萬億元，如此龐大的資金勢必要尋求釋放渠道。

“對于長期性負債來講，要找到匹配的資產很不容易。投資不動產是保險行業資產負債匹配的一種重要形式。”繆建民表示，“現在缺乏與負債匹配的資產，唯一的資產是開發銀行的長期金融債，但不僅規模有限，并且買家幾乎永遠都是這幾家保險公司，流動性也不好。”

新《保險法》放開保險資金投資不動產，一方面拓寬了保險資金的投資渠道，另一方面也為保險資金提供了分享房地產暴利的機會。

“在高通脹環境下，投資包括不動產在內的硬資產是對沖通脹的一個重要手段。即使在低通脹環境下，投資不動產也是固定收益類產品的理想替代品。”繆建民認為，“現在保險資金投資固定收益類資產平均收益率在4％左右，這種收益水平無法對沖通貨膨脹。目前我國還沒有能有效對沖通脹的產品。”

樓市又一猛虎?

仲量聯行的報告預測說，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業，按照當前物業估值，相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或天津甲級寫字樓市場價值的165倍。鑒于中國各家保險公司的集合資產規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產市場投資格局的潛在可能。

“這不會對當前的房地產市場產生沖擊。”郝演蘇卻認為，“我國有120多家保險公司，資金較為分散，不可能集中投資，2000億的資金并不能產生想象中的巨大作用。”

事實上，從2006年到2009年5月，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平米。目前已有十余家大型保險公司通過直接購買辦公用房或間接投資商業地產涉足不動產領域。

“有什么方式比在一線城市的核心區域蓋一座高樓，更能提振保險公司客戶的信心?”繆建民直言不諱。

在北京金融街，幾家大型保險公司的大樓異常惹眼。

北京保險行業協會相關部門負責人對本刊記者表示：“以前的法律法規沒有明確指出保險資金不能投資不動產，有實力的保險機構前幾年就已經開始在做不動產投資了。”

對于險資進入不動產領域的具體形式。劉虹認為，可以借鑒國外直接投資和間接投資相結合的方式，探索多種創新性投資模式。除了直接購置物業以外，還可以將所持物業進行資產證券化，不但可以增強資產的流動性，還能獲得物業增值收益。甚至可以設立并募集不動產投資基金，既可以獲取傭金又完成了不動產項目布局。

商業地產，我所欲也?

大多數觀點都認為，商業物業將是保險公司最為關注的房地產形態，理由在于：商業物業本身就針對企業等機構客戶；商業物業回報率穩定，符合保險資金的投資定位；國際成熟市場的保險資金中約有三成是投向商業物業。

然而，今年以來住宅市場表現活躍，但是大部分商業地產租金下滑，空置率居高不下。

根據世邦魏理仕二季度的報告，北京寫字樓市場整體的空置率為21.8％，平均租金在年初以來已累計下跌16.1％。這是否是給保險資金投資商業物業，敲響警鐘?

一些房地產業的樂觀人士卻認為，保險資金一旦涌入商業地產市場，有利于促進商業地產的整體回暖。中信地產營銷總監房崐告訴本刊記者：“在北京東二環、金融街商住倒掛的現象已經改觀，并且出現持平。”這些優勢地段的商業地產入住率在提升，其租金也已經處于回升通道。

目前，全國商業地產存量規模在2.5萬億～3萬億元。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓存量總計1000萬～1400萬平方米，市場規模約為2000億～2500億元。同時，全國一線城市商業地產的年銷售額約為1000億～1300億元。

“也就是說，目前可以投資不動產的保險資金規模，已經接近全國一線城市甲級寫字樓總的存量。同時，保險資金年新增可投資資金規模200億，也將占到市場年銷售總額的15％～20％。”劉虹對本刊記者表示，“保險資金投資不動產的資金規模可觀，將對未來不動產市場，尤其是一、二線城市商業地產市場將產生重要的影響。”

但是，劉虹又給目前投資商業地產潑下冷水：“商業地產市場還不夠健康，投資回報率電較低，人保不會進入商業地產業。人保目前正在積極考慮和探索進入政策性住宅包括兩限房以及工業類地產比如物流業等領域。如果政策允許.有可能在一級市場上以投資商的身份介入，但絕對不會直接做開發商。”