落實計劃生育政策不能成為斂財借口

“三年前在東三環(huán)買了這套房子,今年年初想跟北四環(huán)的姜先生對換一下居住。可是,由于缺少產(chǎn)權證沒辦成?！苯壬f,“當年買房時開發(fā)商承諾60天辦完證,如今拖了三年還沒辦下來,耽誤了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。”靳先生要求開發(fā)商按約賠償。開發(fā)商辯解說一直積極主動為業(yè)主辦證,因政府有關部門推三阻四才沒能及時辦理,故責任不在開發(fā)商。

靳先生于2005年11月簽訂的《商品房買賣合同》約定:賣方在商品房交付使用后60天內(nèi),將其辦理權屬登記所需材料報產(chǎn)權登記機關,如因賣方的責任,買方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的,買方不退房,賣方須按已付房款的4%向買方支付違約金。合同簽訂第二天,靳先生交付了全部房款,開發(fā)商于當年12月交付了房屋。隨后,靳先生屢次催促,開發(fā)商總以正在辦理為由應對。

今年3月,靳先生向法院起訴,要求開發(fā)商立即為其辦理產(chǎn)權證,并按合同約定支付違約金3.4萬元及本案訴訟費。開發(fā)商在法庭上辯稱,靳先生確實購買了該公司開發(fā)的商品房。公司在開發(fā)過程中因部分建筑面積超出規(guī)劃,政府有關部門對此進行了處罰,新的規(guī)劃許可證因此遲遲辦理不下來。另外,公司積極向有關部門申請辦證,但多個政府行政部門抓住超面積建設問題不放,不能達成一致意見,故拖至最近才辦妥規(guī)劃許可證。有了新的規(guī)劃許可證,公司將盡快為靳先生等業(yè)主辦理產(chǎn)權證。開發(fā)商認為,由于其不存在主觀過錯,且靳先生主張的賠償事項超過訴訟時效,不同意支付違約金。

經(jīng)法院審理查明,開發(fā)商確實因超面積建設導致原規(guī)劃許可證失效,需要重新辦理。開發(fā)商接受處罰后積極爭取,并于近期拿到了新的規(guī)劃許可證。靳先生與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》遵從雙方意愿,內(nèi)容合法有效,故當事人應按約履行各自的義務。依據(jù)雙方約定,開發(fā)商負有在商品房交付使用后60日內(nèi),將其辦理產(chǎn)權證所需資料報房產(chǎn)登記機關的義務,因其自身原因未履行義務,導致靳先生無法及時取得房產(chǎn)證,應向靳先生支付違約金。

同時,法院認為靳先生在訴訟前從未向開發(fā)商提出請求,已經(jīng)超過訴訟時效。但是,靳先生一直要求開發(fā)商為他辦理產(chǎn)權證明,該行為已足以表明其維護自身權益的意思表示,足以產(chǎn)生抵消其主張違約金超過訴訟時效的效果。最終法院判決開發(fā)商在判決生效15日內(nèi)支付違約金的同時,將辦理產(chǎn)權證的材料及時報相關登記機關,逾期要按銀行活期存款利率支付靳先生自逾期之日到提交全部材料之日逾期賠償金。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定:預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)房購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理以上手續(xù)。李果律師分析,在本案中因開發(fā)商違法造成靳先生的房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定,開發(fā)商應承擔違約責任。賣方合同有約定的按約定事項辦理,沒有約定或損失數(shù)額難以確定的,按已付房款總額,參照銀行計收逾期貸款利息的標準計算,甚至可以解除購房合同。

李律師建議,在簽訂商品房預售合同時,買方應在合同中明確約定辦理產(chǎn)權證的時間及逾期辦證的違約責任承擔方式,盡量約定較高的違約金。如果開發(fā)商不接受這些條款,也可以不做任何約定,既不約定辦證時間,也不約定違約責任,一旦出現(xiàn)法定情形,參照上述司法解釋即可辦理,這樣可以更有利于保護處于弱勢地位的買受利益。