機遇與風險的雙重變奏

華　偉　魏　斌

內容摘要當前,金融危機已逐步演變為實體經濟的危機,世界經濟增長明顯減速,我國經濟增長也相應放緩,尤其是國內需求和出口受阻。面對這種內憂外困,中央政府采取有效措施穩定消費者信心和投資,推動房地產市場平穩過渡。最近幾個月房地產逐漸顯現穩步回升態勢,其背后除了有寬松的貨幣政策和低利率政策的推動,也有產業資金和國際游資的進入。我國住房市場的啟動開始呈加速之勢,但仍存在不確定性風險,需要做好應對準備。

關 鍵 詞金融危機 新政 寬松貨幣政策 房地產

作者1華偉,復旦大學金融研究院副研究員、博士;2魏斌,復旦大學金融研究院研究生。(上海:200433)

一

自2007年始于美國卻席卷全球的金融和經濟危機爆發以來,中國房地產市場因內外交困,自2008年起全國絕大部分城市房價開始走低,同期各地房地產市場成交量不斷萎縮。2008年全國房地產土地購置面積同比下降8.6%,商品房銷售面積同比減少19.7%,銷售額同比減少19.5%。[1]在此情境下,2009年我國房地產業走向何方,政府如何在內需不足情況下合理引導和鼓勵房地產投資與消費,房地產業能否成為支撐經濟復蘇的重要支點等問題,成為社會各界人士和諸多經濟學家討論的焦點。在新的國際金融與經濟形勢作用下,中央政府明確了房地產行業作為國民經濟重要支柱產業的定位,其基本要求是不僅行業增長速度超過GDP平均速度,而且要在GDP中占有較大的比重。因而,簡單地用是否列入產業振興規劃來衡量中央政府對房地產行業和房地產市場的重視性是遠遠不夠的,因為,列入振興規劃的十大產業大部分在GDP中的重要性遠低于房地產業。有鑒于此,2009年兩會以后,如何迅速激活房地產市場、啟動住房消費成為當務之急。

仔細分析我國當前面臨的經濟困境,就會發現由于全球金融危機對各國經濟尤其是發達國家實體經濟的影響,經濟增長“三大支柱”之一的外向型產業受到了最大的沖擊。自2008年下半年以來,我國進出口增長率已經連續下降,我國的經濟復蘇和增長只能轉移到依靠投資和國內消費上。而根據經濟學基本原理,投資包括政府投資和私人部門投資,2008年年底我國已經出臺了4萬億元的經濟刺激投資計劃。然而僅有政府部門的投資是遠遠不夠的,我們急需解決的問題是如何以政府投資帶動私人部門投資。私人部門投資可以簡單分為產業投資和房地產等行業投資,由于我國當前很大一部分企業集中在出口貿易型產業部門,而一蹶不振的國外經濟形勢使這部分產業不能很快正常運轉起來,同時由于未來經濟形勢不明朗,國內消費受阻,這部分滯銷的出口產品又不能快速實現轉內銷。在這種情況下,啟動一頭聯系投資,一頭聯系消費的房地產業必將成為我國擴大內需的重要引擎。

也是在這種思路下,從2008年10月末開始,中央政府連續推出包括持續減息、降低普通商品住房抵押貸款首付比例、下調二手房交易營業稅率等以“國十三條”為核心的一系列鼓勵居民住房消費、活躍房地產投資的新政策,并且鼓勵地方政府制定相應的配套及實施細則。今年的政府工作報告中也明確提出,要采取更加積極有效的政策措施,穩定市場信心和預期,穩定房地產投資,推動房地產業平穩有序發展,并積極向市場闡述穩定房地產發展依然是我國2009年的新動向和政策新趨勢。至2009年5月27日,中央政府又出臺新的調控政策,13年來首次下調商品房資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。[2]

在這種大的政策背景下,最近幾個月我國房地產市場逐漸活躍起來,國家統計局發布的數據顯示,今年1~3月份,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,其中商品住宅銷售面積增長8.7%,商品房銷售額同比增長23.1%。[3]上海樓市自2009年以來商品住宅成交量也逐月上升,4月份上海全市住宅市場成交量為190.2萬平方米,環比增加了23.7%,比去年同期增加了103.42%。北京發改委統計數據也顯示,一季度北京全市銷售商品住宅264.4萬平方米,同比增長1.1倍,商品房空置面積也相應減少2.5萬平方米;同時借著3月份以來北京房地產市場回升趨勢,北京土地市場也呈現回暖跡象,開發商拿地的熱情不斷高漲,前后有7家房地產公司,共斥資15億元競拍土地。[4]

二

以上的市場數據皆說明中國房地產市場開始顯示反彈跡象,市場對房地產行業的信心不斷增加。深究最近我國房地產市場反彈,除了政府政策層面的利好外,還有很多新的機遇:

第一,由于國外需求下降,我國眾多對外貿易產業產能嚴重過剩,產業資金大舉進入資產市場。中國的制造業和外向型經濟經過多年的成長和發展,很多產品的競爭力和生產規模已經達到世界領先水平,經常是一個地區的生產能力就能滿足整個世界市場的需求;并且由于技術的不斷革新,生產能力不斷擴大,國內出口企業內部競爭激烈,很多出口加工品價格隨之一降再降,也帶來大量貿易摩擦。

從全球經濟的角度看,我國無論是經濟總量還是對外貿易總額都在不斷擴大。2007年中國貨物出口占全球的比重即高達到8.76%,出口總額僅次于德國名列世界第二,奠定了 “世界工廠”的地位。也因此,國際經濟的任何風吹草動都會對我國外向型經濟造成很大的影響,尤其是作為我國最大的出口貿易伙伴的歐盟和美國市場的變化。在這次金融危機中,美國和歐盟都是重災區,最近美國商務部的報告顯示,受商業投資萎縮的拖累,美國經濟第一季度繼續嚴重下滑,GDP降幅高達6.1%, 為60多年來最嚴重的萎縮。在過去的四個季度內,美國經濟已經萎縮2.6%,美國消費者支出也連續兩個季度均下跌4%。[5]而一季度的歐元區和歐盟27國GDP也比上季度下降2.5%,同比分別下滑4.6%和4.4%。在此影響下,我國貿易總額大幅度下降,一季度我國在北美地區進出口貿易總額同比降低15.6%,在歐洲地區比上年同期降低22.4%。

國際經濟形勢惡化的直接后果是中國的對外加工貿易出口受阻,產能過剩,產業資金從生產行業不斷向資產市場轉移。而當大量資金涌入資產市場,直接結果就是資產價格不斷上漲,這可以解釋為什么自2009年開始,在國內外經濟基本面并未好轉的形勢下,我國的股市卻不斷攀升。但我國股票市場不確定因素太多,市場極其脆弱,股市風險很大。因此,分析下來,大量的產業資金除了一部分進入了風險高的資本市場,絕大部分則是流向了房地產行業。這可以進一步解釋為什么最近幾個月房地產成交量不斷回升,當然其中包含了很大比例的投機性購房。中國人民銀行發布的2009年一季度信貸情況分析報告顯示,雖然一季度信貸資金整體上在三大產業上分布比較合理,但信貸資金進入如電子、鋼鐵、水泥等生產過剩型行業不僅不會改變其效益,只能進一步增加過剩產能;而這部分投資資金可能并未全部流向實體經濟和生產過程中,很多資金可能已經從實體產業投向房地產行業中。[6]

第二,寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產市場資金逐漸充裕。在2008年國際經濟環境迅速惡化、國內經濟運行困難明顯加大的情況下,“保增長”成為我國宏觀調控面臨的首要任務。中央政府適時施行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,努力保持經濟平穩較快地增長。2008年12月3日,國務院常務會議確定金融促經濟發展的九項政策措施,要求落實適度寬松的貨幣政策,促進貨幣信貸穩定增長,追加政策性銀行貸款1000億元,并積極擴大住房等信貸市場貸款規模。同年11月底,央行對基準利率進行了年度第五次調整,一年期存貸款利率各下調0.27%。寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產行業資金鏈緊張的局面有所緩解,同時使房地產開發和居民購房的資金成本大幅下降。最近央行公布的2009年第一季度中國貨幣政策執行報告顯示,今年以來,受降息和貸款同業競爭驅使,金融機構貸款利率繼續下行,3月份貸款平均利率比年初下降0.80%,企業融資成本顯著降低。[7]同時,居民首次購買普通商品住房優惠政策出臺,滿足條件的居民可享受首付二成、貸款利率可享受七折的優惠政策。種種措施都使得未來很長一段時間內我國房地產市場資金將會比較充裕,對穩定房地產價格起到了支撐作用。

第三,美國、歐盟等發達國家施行積極的財政貨幣政策使得全球資金面寬松,國際市場熱錢激增,未來將會不斷涌入我國市場,尤其是我國房地產市場。為了加快經濟復蘇,美國率先施行通脹策略(增加美元供給政策)刺激經濟增長,目前美國M0(現金)的增量超過100%, 歐洲央行也加入到M2(現金加各種存款)的體系中來,在整個國際環境上,資金寬松將是經濟復蘇之前很長一段時間內大的趨勢。美歐國家濫發貨幣無疑對國際整體資金面有較強的推動作用,但也會帶來世界性的通貨膨脹和不斷激增的國際游資。香港股票市場最近的增長就能說明這一點,恒生指數曾在5月11日之前連漲7天,過去短短兩個月內累計大漲44%。亞洲基金的數據也表明,截至5月6日,一周內共有16億美元流入亞洲離岸基金,過去兩個月共有58億美元的資金涌進亞洲市場。[8]

由于美國、日本等發達國家利率已經趨近零的水平,而我國的利率遠遠高于國際利率,同時基于對我國當下經濟率先復蘇、未來經濟長期看好的判斷,以及對人民幣繼續升值的預期,國際熱錢將會不斷涌入中國市場。加之我國投資渠道一直相對狹窄,而資本市場風險又太大,房地產自然成為最好的投資品種。

第四,我國房地產市場的健康發展和經濟的復蘇離不開住房保障體系的建設。房地產行業由商品房市場和住房保障兩部分構成,房地產行業的健康穩定可持續發展離不開住房保障體系建設,住房保障對社會穩定與和諧社會建設意義重大。因此,今年的政府工作報告中明確提出,爭取用三年時間,解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區居民的住房問題,同時中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區改造的投資支持力度,并擬安排430億元,用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設。[9]

在此,筆者想強調兩點:首先,根據保障性住房的定義和界分就會發現,保障性住房和普通商品房之間并不是競爭關系,更多的是互補關系。目前來看,保障性住房一方面規模較小,另一方面有很強的針對性,無論是經濟適用房還是廉租房都是針對社會低收入家庭,是為了實現“居者有其屋”;而普通商品房的購買者往往以社會中高收入階層居多,他們是市場的主要參與者,并且這一部分人群隨著中國社會經濟發展將不斷增加,是社會穩定發展的重要因素。其次,我國住房保障建設仍存在大量的資金缺口。中央政府出臺政策,而把住房保障建設任務交給地方政府,在這樣的體制下,地方政府缺乏建設住房保障的財力和動力,這就說明了為什么在過去幾年里我國的住房保障體系建設一直緩慢前行。自1994年稅制改革之后,中央把更大比重的事權轉移給地方政府,地方政府承擔著過高的支出責任;并且受限于當前的官員考核體制,地方政府傾向于在符合中央宏觀調控的環境下擴大財政支出,大力發展當地經濟。今天中央政府出臺了4萬億元的經濟振興計劃,這需要地方政府跟進高達18萬億元配套設施投資建設,因此地方政府面臨短期內財政支出迅速膨脹的壓力。盡管中央政府近期決定放寬融資渠道代地方政府發行地方債券籌資,地方政府財政支出剩余的缺口仍然難以滿足。可以推斷,在地方政府缺乏足夠資金的情形下,如果中央政府不加大住房保障投資力度,未來幾年內我國住房保障建設依然只會停留在當前水平。

三

以上種種形勢和舉措有利于我國房地產市場乃至中國經濟走向回升復蘇通道,但在經濟復蘇過程中還充滿很多不確定因素。例如,我國經濟整體回升的基礎仍不穩固,國內外經濟金融環境十分嚴峻,國際金融危機還在不斷蔓延,金融危機引發的全球經濟衰退尚無見底跡象。房地產業作為典型的周期性行業,在宏觀經濟形勢不明朗和2008年年底以來出臺的調控政策相對滯后的雙重影響下,存在很大的不確定風險。挑戰與機遇并存,中國房地產市場監管者和市場參與主體要未雨綢繆,做好準備。未來很長一段時間的工作重點應該是,加快政策和外部環境的優化配置,加快完善我國的房地產金融體系和住房保障體系,具體體現在以下幾點:

第一,在制度建設上,要進行規范調整。我國房地產政策調控迄今未形成一套科學有效的體系,各相關部門缺乏相互一致性與協調性,調控政策操作困難,后期實施監督不力,直接影響各級政府對房地產市場的有效干預和調節。同時,對房地產市場調控不能“一刀切”,像北京、上海、廣州房地產價格雖高,但市場運營良好,反而內地很多中小型二三線城市房地產價格雖低,但市場交易量不足。未來的市場調控要因地制宜,不能因為近期一線城市房市回暖就完全放棄2008年的政策,轉而對房地產市場施行緊縮政策,這樣會加劇很多中小城市房地產市場崩盤的風險。

第二,加快對二套房市場進行適度松綁,以增強市場流動性和交易量。2007年下半年在房價瘋漲之時,為了防止房市出現泡沫,央行、銀監會聯合發文規定購買第二套住房的首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。但目前經濟形勢已經發生根本轉變,當前首要任務是提振經濟,“保增長”和“經濟復蘇”是未來工作的重點,房地產市場的二套房政策應適應市場和國情變化,對二套房市場適度松綁。同時,由于我國居民收入水平不斷提高,改善性住房需求在總需求中的比重也會越來越高,這都需要政府采取有效改革措施,滿足居民住房合理升級需求。

第三,加快推進改善外部環境,包括加快房地產市場的改革,規范市場秩序,建立統一開放的房地產金融體系,消除資金流動的障礙。在未來流動性逐漸充裕的局面下,應該逐漸降低房地產資金和市場門檻,鼓勵行業外資金進入,并不斷提高房地產體系的運轉效率和資源的運營質量,降低行業的平均利潤率,使房地產收益和風險相匹配。同時,需要打破行業潛規則,加快房地產信息公開化和透明化建設。

第四,加大住房保障建設投資力度。政府投資建設的住房保障體系能夠起到穩定社會秩序的重要作用,同時住房保障投資也會加大社會固定資產投資規模,有利于我國經濟復蘇。當前關鍵要解決的問題是資金缺口,這一方面要求政府加大對保障房的投資,另一方面要求政府能夠合理有效引導社會資金進入保障房市場。例如,中央政府此次出臺的新的資本金政策對不同的商品房開發投資有所區別,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調低至20%,而其他房地產開發項目的最低自有資金比例只下調了5%。這就表明政府鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發投資,希望引導開發企業加大對這一類房源的投入。

參考文獻:

[1]2008年1-12月全國房地產市場運行情況. 國家統計局. http:www.stats. gov. cn/tjfx/jdfx/t20081212_402525721.htm.

[2]房地產項目資金比例調低至20%銀行關注信貸風險. 第一財經日報,2009.6.2.

[3]2009年第一季度全國房地產市場運行情況. 國家統計局. 信息轉載. http:www.zgdcs. com/main/2009-04/07402. htm.

[4]開發商10億元天價拿地京城樓市是否回暖待觀察. 經濟參考報,2009.5.26.

[5]美國經濟嚴重萎縮第一季度GDP下降6.1%. 證券日報,2009.4.30.

[6]調研顯示4萬億信貸資金正流入產能過剩行業. 經濟觀察報,2009.4.26.

[7]中國貨幣政策執行報告(2009年第一季度). 央行網站. http://www.pbc.gov.cn/detail. asp? col=100&id;=3211.

[8]香港金管局注資31億力壓港匯銀行結余再創新高. 人民網,2009.5.12.

[9]2009年國務院總理溫家寶作政府工作報告. 新華網,2009.3.5.

編輯阮子瑗