馬連道采購中心區的“破”與“立”

　　馬連道采購中心區，北起北馬連道，南至區域邊界，東起馬連道東街，西至羊坊店路。具有優越的交通條件、豐富的土地資源、良好的商業根基和堅實的市場基礎，現已經發展成為商業中心區之一。
　　根據北京市宣武區政府2005年的規劃，馬連道采購中心區將重點發展采購與會展、茶葉茶飲、品牌商業、醫藥保健、圖書文化五個園區。建成后的馬連道采購中心區是集商品采購、商業服務、商務辦公設施、酒店、文化娛樂為一體的綜合性采購中心區。馬連道的特色茶葉經營繼續保留。規劃設計還將涉及馬連道地區的街道景觀、建筑景觀、環境景觀、景觀小品、道路鋪裝、植物配置、夜景照明、交通組織、車輛行人組織和無障礙設計等多方面的內容。
　　
　　馬連道現狀
　　
　　據了解，馬連道自20世紀50年代起，就一直是北京市比較重要的倉儲、貨運區。特別是近年來連鎖經營和物流配送廣泛興起之后，馬連道形成了以茶葉為龍頭，匯集了家樂福超市、北京醫藥股份公司物流中心、歐倍德家居建材超市、新華書店總店物流中心等大型商業機構的集中地。宣武區政府為了進一步提升馬連道地區的商業地位，規劃了馬連道采購中心區。
　　2005年4月，北京馬連道榮獲“中國特色商業街”稱號。這是中國城市商業網點建設管理聯合會和中國步行商業街工作委員會在全國范圍內評選十條“中國著名商業街”和十條“中國特色商業街”活動中獲得的榮譽，也是自2000年馬連道被北京市評為“北京特色商業街”之后，贏得的又一塊金字招牌。
　　作為一個從不產茶的純銷售地區，茶葉經營一直是馬連道采購中心區的支柱產業。從20世紀90年代中期，馬連道出現第一家茶葉小商鋪開始，到現在的10多年時間里，馬連道已經發展成華北最大的茶葉批發市場，年交易額約占內地茶葉年交易額的1/10。擁有茶商800多家，各類茶葉經銷網點1000多個，全年茶葉銷售額超過10億元。目前，全國7％的茶葉銷售量都來自馬連道茶葉一條街。如今，這里積聚了馬連道、京馬、京閩、京鼎隆、信益祥、國際等多家大茶城，全國六大類茶葉品種及“全國十大名茶”都有經營。產品遠銷美國、韓國、俄羅斯、日本、中東、東南亞等國。
　　
　　馬連道茶葉市場不僅是自然形成的，而且還是一個市場群，是一個體系，一個完整的系統。這里的市場有國有企業投資建的，有茶商承建的，有茶商合伙、地方政府支持建立的。
　　相比之下，區政府規劃中的采購與會展、品牌商業、醫藥保健、圖書文化等園區顯然并沒有形成氣候。已經建成的號稱全國最大的紡織品商場——中家紡只經歷了短時間的掙扎就已經名存實亡；醫藥物流中心、新華書店總店物流中心并沒有起到物流中心的作用。
　　規劃中描述的馬連道采購中心區，是以大宗采購為支撐，具備專業化、批量化、國際化特征，集商流、物流、信息流、資金流為一體，各種功能相互配套，服務設施先進齊全的新型商業區域，是京城最大的“采購航母”。從目前的情形看，這一規劃顯然沒有落實。
　　
　　經營管理迷失
　　
　　茶葉經營有明顯的下滑趨勢
　　馬連道作為北京茶葉經營特色街區，其批發業務曾輻射華北等地。由于近年在天津、濟南、沈陽等地茶葉市場不斷興起，外地批發客商逐漸減少。馬連道大批茶商不得不以零售業務為主，部分商戶面向個人零售占到30%左右，其余多為北京地區的單位團購。
　　批發功能正在退化，門面產品趨同性越來越明顯，零售消費正取代批發交易；經濟效益普遍下降，現在馬連道茶商中真正有利潤的不到30％，而另30%處于虧損，40%持平；茶商流動性加大，茶商隨季節而流動，茶季來，其他時間走；對新產品的屏蔽作用越來越大。
　　目前國際金融危機的影響越來越大，茶葉內銷的疲弱在馬連道已有所顯現。商鋪關門或急于轉租鋪位、顧客稀少的現象十分普遍。據國際茶城的張老板介紹，目前該茶城有30多個空鋪位，幾乎占整個茶城的1/3。為了吸引消費者，銷售人員紛紛從柜臺中出來，手拿裝著散裝茶葉的盤子高聲叫賣，幾乎要把顧客拉進他們的柜臺里。同業競爭激烈。
　　事實上，與制造業相比，馬連道受經濟降溫的影響較小，茶葉經營不利更多的是自身存在的問題。產品相同的商鋪密集，普遍缺少個性化，仍以價格作為最主要的競爭手段。對產品質量缺少監督，幾乎每家商鋪的柜臺里都有銷售人員在挑撿茶葉中的雜質。在完全開放的環境中進行這樣的操作是不符合相關標準的，茶葉的衛生狀況令人擔心。在食品安全備受關注的今天，有關部門對馬連道地區經營的茶葉監管有明顯的漏洞。
　　
　　商業布局不合理
　　從來往和?？坑隈R連道的車輛以及商鋪的倉庫情況看，此地的批發功能并不強大，而是以零售為主。如果我們觀察到的是真實的情況，那么，作為一個以零售為主的商業區，馬連道缺少相應的配套服務。比如餐飲、休閑、娛樂設施少，只有在百安居三樓上有一塊兒童游樂的區域很受歡迎，其他的乏善可陳。整條街除了茶葉外，可供選擇的商品品種少，難以聚集人氣和商氣。而以目前的經營方式和銷售人員的素質，原本蘊涵著很高文化價值的中國茶卻變成了低檔商品。
　　在馬連道采購中心區除了一家較大的超市外，攝影器材城、家居用品商場都孤立于茶葉經營之外，很難形成合力，共同營造馬連道的品牌效應。已經出現的情形是，經營茶葉以外商品的場地很快被茶葉經營者擠占，而茶葉經營者過多，超過了市場需求，經營每況愈下。
　　茶葉經營仍以初級產品為主，深加工產品只有個別企業經營。這一方面是我國茶產業鏈還不夠長，另一方面說明馬連道采購中心區沒有發揮其應有的窗口指導作用。
　　
　　未來仍可期
　　
　　整合現有資源，重新定位
　　從宣武區政府對此地的規劃看，馬連道采購中心區是京城最大的“采購航母”。其經營范圍廣泛，內容多樣，茶葉只是其中之一。然而，現實情況卻與規劃相去甚遠，茶葉之外的經營步履維艱。因此，與其被動地接受市場的選擇，不如主動出擊，由政府引導，重新定位，緊緊圍繞茶葉經營，特別是以零售業態為主，整合現有資源，打造馬連道地區的核心競爭力。
　　從目前情況看，我國經濟下滑已成定局，這恰恰是企業重新洗牌的機會。地區政府可以抓住時機，向企業提供信息，搭建交流平臺，制定優惠政策，引導、幫助茶葉經營企業兼并重組，淘汰落后企業，最終形成幾個有實力的品牌店。事實上，這正是國際零售業正在做的事，而那些成功的零售企業也是通過這樣的過程壯大起來的。如果說國際零售巨頭的形成主要是市場作用使然，那么，在我國的國情下，政府指導和幫助下整合的效率或許會更高。
　　
　　發揮窗口作用，拉長茶產業鏈
　　茶產業不僅僅指茶飲料，還包括含有茶葉的食品，既有主食，也有副食和零食。近年來，茶米飯、茶面包、茶點心、茶餅干等已經面市，受到消費者的廣泛歡迎。但以茶為主體的大眾化、多樣性的市場需求，并未得到茶產業的有效回應。在社會商品不斷豐富的今天，藥墊、磁枕等各種保健品琳瑯滿目，而市場上除了屈指可數的幾種茶飲料外，純天然的茶葉保健產品仍是難覓蹤影。這一點在馬連道體現得非常明顯。
　　馬連道雖然不產茶，卻是一個窗口，既可以引導消費，也可以給生產者提供信息，指導甚至投資生產企業進行茶葉深加工，并由此獲得有馬連道品牌的深加工產品。同時，可以把馬連道發展成為一個綜合性茶葉市場，不僅銷售全國各式各樣茶葉，還可以銷售茶書、茶葉機械等，提供生產加工、冷藏保鮮、包裝設計、物流配送、茶文化推廣、茶藝表演等配套服務。與茶有關的產品多種多樣，各類服務經營活動也有待進一步開發。
　　此外，政府的監管要到位。茶葉畢竟是食品，關系到人們的身體健康。到目前為止，雖然還沒有出現有關茶葉的安全事故，但應未雨綢繆，加強產品質量監督，杜絕在店堂內加工茶葉及類似現象出現。
　　
　　培訓銷售人員，使其成為茶文化的傳播者
　　中國茶文化源遠流長，且不說與茶葉有關的故事多多，就是飲茶的講究和程序也是可以作為一門學問被認知和傳播的。沒有哪一種商品能負載如此多的文化價值，但消費者能在馬連道了解到的只是被夸大的保健作用。這種低級的甚至是不負責任的促銷手段只會降低茶葉本應具有的高附加值。
　　政府可牽頭對茶葉銷售人員進行上崗前的培訓，讓他們知道賣茶葉和賣別的商品不同，賣茶和種茶更是不同，這是一種高雅的、有文化品味的工作。使他們通過培訓了解茶葉、茶道、茶文化。在如今這個物質極其豐富的時代，人們已經愿意為服務買單，大眾文化已經成為可供消費的高價值商品。如果在馬連道的茶葉銷售人員都能對茶文化有所了解，在銷售過程中能給消費者一種文化方面的享受，這將成為馬連道獨特的品牌價值。
　　除以上三點之外，建議區域政府加強馬連道地區的服務功能，特別是以茶葉為主導的特色服務業，比如茶特色餐館、不同檔次的茶館。據了解，馬連道整條街目前只有一家茶館，而且不是全天營業。區域政府還應協助加強宣傳，通過各種方式讓全國乃至全世界知道馬連道，知道能在馬連道買到最好的茶。