不動產投資的出路

2009年的春季房交會，房地產開發商、普通購房者、投資者、政府部門都是極度關注。房交會所反映出的信息，似乎可以充當未來本地樓市走向的晴雨表和風向標。全球金融危機對各個行業都產生了或大或小的影響，房地產市場也不例外。民眾的不動產投資，是盈利還是被套牢？在房交會的契機下，權衡考量，為已投資的不動產尋找一條出路。

投資事件

投資者：胡小姐/27歲/地鐵公司職員

投資類型：商鋪

投資地點：主城區市中心天府廣場旁

投資樓盤：城市理想

入手價：58000/平米，共7.6平，接近40萬

投資時間：2008年8月

處置方式：自留

胡小姐：我買了這個商鋪之后不久就遇上全球性金融危機的爆發，加上5·12地震的影響，但“城市理想”的價位沒有什么明顯的大波動。其實商鋪的個體差異會使得價錢相差很遠，就算在同一排，可能由于位置的不同也會使每個鋪面的售價有很大差別，所以很難用一個標準去判斷是漲了還是跌了。但是我買的那個鋪面的價位維持在當時我購入的水平，不過如果現在再去買，所剩的數量有限了，因此可以選擇的余地也變小了。買商鋪其實選擇的余地和空間我覺得還是挺重要的。

現在還沒有交房，要到明年吧。預計租金會在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不過商鋪能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的經營和策略。這些目前還無法預計。買這個商鋪我的想法就是長線投資，將來也不會考慮賣掉的。其實現在大家都覺得“城市理想”有一種假口岸的感覺，我們也是在賭。不過我覺得不動產投資本來就是長遠的事情，有人可能喜歡做短線，見好就收，風險小一些。但是我個人傾向于長線的。我覺得長期固定的租金收入比轉手賺一筆差價來得更加穩妥，保值性更高吧。

投資者：陸小姐/29歲/地產公司職員

投資類型：民用商品房

投資地點：新都區新城區

投資樓盤：香洲半島

入手價：3500/平米，共99平，接近35萬

投資時間：2007年8月

處置方式：自留

陸小姐：當時是考慮到遠郊的“香洲半島”是個大盤，環境好，適于生活，買這套房子給父母養老用的。購入時正是房價高峰期，現在現房3000/平米就可以買到了。其實我們買了之后父母也沒有過去住，因為周邊的配套還沒有跟上，生活并不方便。對老年人來說，舒適的生活環境必須包括完善的配套設施，所以這房子現在還是閑置的。但是我們也不打算出租，一是因為房子是清水房，沒有裝修租不起價，另外租房客一般是很看中生活便利這樣的條件的，現在“香洲半島”還不具備這樣的競爭力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到時候父母還是不喜歡的話就考慮轉手了。現在暫時不想賣，主要是我的進價成本確實有點高，賣出就會虧錢，除非急需資金才會考慮。

專家聲音

《居周刊》編采中心副主任 謝宏

不動產投資，是一種典型的長線投資，與股票等投資產品是有較大差別的。案例一中所提到的“城市理想”，屬于地鐵物業，增值空間比較大。投資者可以計算一下其他理財產品的投資回報率，與商鋪的投資回報率做個比較，就會發現持有商鋪是穩妥且明智的選擇。至于“香洲半島”，我個人認為郊區物業的周邊配套肯定是異于主城區的，就象未來的城南高新區的配套，都是另外一種低密度的模式。但是作為新都新城區的大盤，伴隨著入住率的提高，周邊的配套設施也會逐步完善起來。如果沒有急于套現的需求，當然是選擇持有。

其實我建議陸小姐可以選擇在家裝行業的淡季把清水房裝修了，出租自用兩相宜。

對于成都樓市未來的走向，我個人是看漲的。所以在房價相對疲軟的時候，有投資需求的市民甚至可以考慮買進，但這種買進不是盲目跟風，我傾向于選擇上佳地段的現房作為購入目標，戶型倒不是一個很重要的關鍵因素，因為好的地段無論是大戶型還是小戶型都有較高的投資價值，好的地段和已交付使用這兩個條件可以有效降低置業投資風險。但是我個人不建議投資者選擇遠郊購房。主城區的房產具有更強的抗跌性，而遠郊房產投資風險較高。

《地產商》副主編 曾敏紅

案例一中所涉及的商鋪，處于黃金口岸，未來的高回報率是可以被預期的。至于案例二中的房產是售出還是持有，我認為取決于購房者的經濟情況。如果有更優的投資渠道，獲利率與上升空間都有所保證的話，我認為套現也不是不行，當然這必須建立在穩定且高額的回報率上，如果沒有更好的新投資意向，持有也是可以的。今年三月樓市的小陽春讓之前累積的剛性需求得到了釋放，樓市的觸底過程在去年12月也有所表現，所以我們認為其實成都的房地產泡沫雖然存在，但是不大，做房產投資，本來就要看長線，目光應該放得更遠些。

銀行政策

不動產投資，對于投資者的現金要求還是不小的，于是就會涉及到與各大金融機構發生借貸關系。各大銀行對于“第二套房”的認定各有標準，執行利率也會有所差異，建議不動產投資者提前做好了解咨詢。

●中國建設銀行第六支行個人房貸中心

第二套房的認定以家庭為單位，信用記錄良好的貸款者（可以有未還清貸款的房產，但不超過一套）購買第二套房可以享受在基準利率上打7折的政策，首付三成。

●中國工商銀行

根據95588客服的咨詢回復，工行對第二套房的認定以家庭為單位，貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。首付最低要求四成。

●中國農業銀行昭忠祠支行

農業銀行各個支行的規定不同，昭忠祠支行只對與該支行建立合作關系的開發商開發的樓盤的購買者提供貸款服務，暫時不能辦理非指定樓盤購買者的個人貸款業務。最低首付標準也從最初的四成降為兩成。

根據貸款者的個人信用情況、工作單位、收入證明、房產投資現狀，各大銀行會有不同的政策和優惠措施，以上信息僅供參考。

簡單的政策表述不能幫助意向投資者形成清晰直觀的數據認知，現在我們以一對有房產投資打算的夫妻收入狀況為例，具體計算一下月還款額，為讀者提供參考。

王先生月入7500元IT業主管

王太太月入4500元公司職員

家庭月總收入 12000元

王先生一家打算貸款50萬購入位于市中心的某商品房作為長線投資，其家庭無其他房屋貸款未還清。按照建行第六支行的執行利率，采用等額本息的還款方式，享受利率3.465‰打7折的優惠，分20年還清，月還款額約為3072元，若分15年還清，月還款額約為3738元。按照王先生家庭總收入來衡量，此種還款方式不會有太大壓力，對生活質量無太大影響，并且充分預留了子女教育經費的空間，比較合理。