海南省房地產發展狀況和政策效應評價

摘要:國際金融危機對海南省房地產業的影響較小，2009年以來海南省房地產業發展較快。本文詳細分析了當前海南省房地產市場運行中出現的新狀況、新特點，在此基礎上，對房地產宏觀調控政策的作用效果作出初步評估，并針對存在的問題提出了相應的政策建議。

關鍵詞:海南;房地產;發展狀況;政策效應

中圖分類號:F127.9 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2009)12-0025-05

一、海南省房地產行業運行情況

(一)開發投資情況

1.開發投資快速增長。2009年1-7月，海南省完成房地產開發投資145.97億元，同比增長46.7%，漲幅比1-6月提高9.5個百分點。從單月來看，海南省完成房地產開發投資6月份環比增長35.09%，7月份環比增長7.6%，增速高于全國平均水平。

2.住房投資增速加快，比重增大。海南省住宅投資額占房地產投資額比例從2008年12月的83.7%上升到2009年7月的90.5%，2009年4月起，住宅投資增速加快，帶動房地產投資增速提高。

(二)投資資金情況

1.到位資金充裕。2009年1-7月，海南省房地產到位資金272.08億元，同比增長50.2%。7月到位資金與投資總額的比值為1.86，該比值呈上升態勢，各種資金自2009年3月起快速流向房地產行業。

2.國內貸款增長迅速。2009年1-7月，海南省房地產到位資金中，國內貸款47.49億元，同比增長150.0%，占資金來源的17.45%;定金及預收款68.91億元，同比增長40.8%，占資金來源的25.33%。國內貸款、定金及預收款的快速增長緩解了開發企業的資金壓力。

(三)土地儲備、購置和開發情況

1.土地儲備情況。2008年10月，海南省國土資源廳成立省級土地儲備管理部門，截至2009年7月，共完成土地儲備約14800畝，在文昌市、樂東縣簽署合作開發區域面積約262368畝。2009年海口市新增儲備土地面積約10000畝，現土地儲備總面積約79810畝。2009年7月，海口市政府土地儲備機構貸款余額98190萬元(見表1)。

2.土地購置情況。2009年1-3月，海南省房地產開發企業購置土地面積同比下降40.9%，5月后土地交易開始活躍，2009年1-6月共購置土地138.2萬平方米，同比增長52.1%，6月份單月購買土地58.2萬平方米，環比增長72.6%，購置土地面積出現快速增長。

3.完成開發土地面積快速增長。2009年1-6月，海南省房地產企業完成開發土地面積157.39萬平方米，同比增長480.8%，增速比2008年同期提高461.6個百分點。

(四)建設情況

1.房屋建設面積增長較快。2009年1-7月，商品房施工面積同比增長45.6%，商品房新開工面積同比增長39.2%，商品房竣工面積同比增長18.0%，尤其是辦公樓新開工面積、竣工面積分別同比增長185.3%、536.7%(見表2)。

(五)銷售情況

1.房屋銷售增幅較快。2009年1-7月，海南省商品房銷售面積270.87萬平方米，同比增長20.5%;商品房銷售額157.53億元，同比增長26.1%。由于7月份進入海南省房地產銷售的淡季，銷售面積和銷售額增幅有所下降，低于全國平均增速。

2.商品住宅銷售旺盛，商業用房供過于求。2009年1-7月，住宅銷售面積265.6萬平方米，同比增長23.0%，大大超過同期竣工面積129.4萬平方米。但是商業用房供過于求，商業用房的銷售量僅3.3萬平方米，遠低于其同期竣工面積的5.9萬平方米。

3.銷售價格快速上漲。2009年7月，海口市房屋銷售價格同比上漲1%，環比上漲1.5%，相對于6月同比下降0.4%，環比上漲0.1%而言，房價上漲速度加快。三亞市房屋銷售價格同比上漲1.6%，環比上漲0.7%。

(六)房地產金融情況

1.開發貸款快速增長。2009年7月，海南省房地產貸款余額246.68億元，同比增長23.8%，環比增長5.9%。其中，房地產開發貸款同比增長43.1%，增幅比6月擴大16.4個百分點，房貸增長速度進一步加快。

2.按揭貸款大幅增加。2009年6月，海南省個人按揭貸款購房套數同比增長99.2%，環比增長54.0%。當月發放個人住房按揭貸款金額同比增長149.6%，環比增長51.5%。

3.貸款利率進一步向下浮動。6月發放的按揭貸款中，貸款利率在[0.7，0.85)區間浮動的占51.0%，比3月提高了32.4個百分點，貸款利率在基準貸款利率以下的占84.6%(見表3)。

(七)海南省房地產市場發展的特點

1.省外客戶為主，反映全國二套房特征。2009年1-7月，海南省房地產銷售面積的80.4%、銷售套數的82.5%由省外客戶購買。其中，海口、三亞和其他縣市向省外客戶銷售面積占比分別為80.4%、76.0%、95%，銷售套數占比分別為67%、81%、97%。海南省房地產市場的外向型程度高，反映了全國二套房特征，及熱帶海島旅游房地產的特征。[1]

2.按揭貸款比例較低，一次性付款比例高。2009年1-7月，海南省商品房銷售中按揭貸款套數累計9710套，占總銷售套數的31.8%，同比增長19.9%。按揭購房套數增多的原因主要是房貸政策有所松動，首套住房和改善性住房獲得貸款難度下降。全省商品房銷售一次性付款套數比例約占68.2%，其中，海口市一次性付款套數約占65.2%，三亞市約占83.5%，其他市縣約占90.6%。

3.投資需求活躍，投資購房明顯增加。根據中國人民銀行海口中心支行典型樓盤調查資料顯示，2009年7月份所監測的13個樓盤的省外購房客戶占96.8%，比3月份提高13.3個百分點。其中，90平方米以下的占81.2%，比3月份提高6.8個百分點。4月份以來，隨著房價快速回升，剛性需求減少，本地居民購房占比下降。山西、北京等地客戶大量購買小戶型旅游度假商品房，房屋以毛坯房為主，除了能滿足其旅游度假及養老的需求外，所購房屋也極具保值增值功能，投資傾向明顯。

4.投資高檔樓盤漸成趨勢。出于保值增值考慮，高品質樓盤成為省外客戶追逐對象，各縣市高端海景房、江景房成為其投資重點。以三亞市2個樣本樓盤為例，鳳凰水城7月初有可供銷售房245套，當月銷售104套，售價環比上漲11.1%;美麗新海岸7月初有可售房180套，當月銷售85套，價格環比上漲11.0%。

5.二手房交易低，出租率低，房屋閑置率過高。由于海南省商品房超過80%被省外客戶購買，除了部分投資性的毛坯房外，二手房交易率低，出租率也低。保守估計，島外客戶購買的房屋每年平均入住3個月，75%的時間處于閑置，則海南省商品房的閑置率至少超過60%(80%×75%)。隨著省外購房比重不斷擴大，海南省商品房閑置率問題將更加突出。

(八)房地產業對經濟的拉動作用

1.占GDP的比重持續上升。2009年上半年，海南省房地產業占GDP值的比重由2004年的1.84%上升到4.41%(見表4)。同時，房地產業對經濟增長貢獻率為6.41%，拉動GDP增長0.42個百分點。

2.房地產業稅收快速增長。2004-2008年海南省房地產地方稅收從6.75億元增長到34.68億元，年均增長率為45.76%，超過地方稅收22.52%的年均增長率。房地產業稅收占全省地方稅收收入比重也逐年提高，從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%(見表5)。

3.房地產業從業人數快速增加。2009年6月，海南省房地產從業人數2.28萬人，占城鎮注冊經濟單位從業人員的3.03%，比2007年增加了0.74個百分點(見表6)。

二、房地產調控政策效應的評價

(一)房地產調控的重大政策

2008年以來，國務院及有關部門為促進房地產市場健康發展，推出了一系列政策措施，主要有三個方面:一是要加大保障性住房建設力度;二是進一步鼓勵普通商品住房消費;三是支持房地產開發企業合理的融資需求(見表7)。這些措施為促進經濟平穩較快發展發揮了重要作用。

(二)房地產調控政策的實施效果

房地產調控政策的實施取得了一定的社會效果，包括以下幾點。

1.推動銷售市場旺銷。2008年11月是海南省房地產市場的相對低谷，10月22日房貸新政以后，海南省房地產市場發生了明顯變化，隨著政策逐漸得到落實，改善性購房數量增加，按揭購房數量增加，2009年1-7月，按揭貸款購房套數9710套，同比增長19.9%(見表8)。同時，交易稅費的降低使得投資性購房增加，外省客戶置業投資需求活躍，購買多套住房的現象普遍，進一步推動商品房銷售快速增長。

2.促進投資供給增加。在稅費減免、貸款利率下調、資本金比例降低等政策刺激下，房地產投資活動從2009年6月起加速。海南省6月完成房地產開發投資環比上漲35.1%，購買土地面積環比增長72.6%;2009年1-6月完成土地開發面積同比增長480.8%。

3.房地產開發企業融資難度降低，企業資金壓力減緩。2008年11月，海南省房地產開發貸款同比下降14%，房貸新政實施后，開發貸款迅速增加，2009年7月，房地產開發貸款同比上升43.1%。同時，由于普通商品住房項目的最低資本金比例降為20%，減緩了中小房地產企業的資金壓力，提高了開工和投資的積極性。

4.推動房價較快上漲。房地產政策對需求的促進作用非常明顯，但是房屋投資周期較長，因此市場需求被拉動后的一段時間，出現供不應求，進而推動房價快速上漲。[2]

(三)需要關注的幾個問題

1.房地產價格超經濟發展水平，加重居民生活成本。近年來，海南省房地產發展迅速，截至2008年底，房地產占固定資產投資和GDP的比重分別為26.81%和12.97%，高于全國17.75%和10.17%的平均水平。但海南省經濟總體發展水平卻遠落后于全國平均水平，截至2008年底，海南省城鎮人均GDP和人均可支配收入分別為17175元和12607元，僅相當于全國平均水平的75.67%和79.89%。[3]

較高的房價一方面帶動了土地開發的熱情，推動投資上升，拉動了經濟的增長;另一方面使大多數購房者背上沉重的債務負擔，影響了居民的日常生活和消費行為，成為制約消費的重要阻力。

2.市場化比重過高，平抑價格手段不足。1998年房地產市場化以來，海南省商品房竣工面積累計1349.99萬平方米，而經濟適用房和廉租房竣工面積累計為33.39萬平方米，僅占2.92%。房地產作為特殊商品，既是消費品又是投資品，如果過于市場化會凸顯其投資品屬性，從而強化其價格變化的隨機性和波動性，導致其發展的不確定性加大。

海南省房地產業的快速發展為地方政府帶來了豐厚的稅收收入，2004-2008年海南省房地產地方稅收年均增長率為45.76%，占全省地方稅收收入比重由11.81%增長到28.77%，這也刺激了地方政府房地產市場化的發展動力，從而在能平抑房價的經濟適用房和廉租房建設方面顯得動力不足，島外需求過大的形勢下，還考慮出臺外地人員購房落戶政策。[4]

3.過分依賴島外需求，本省公共資源被擠占。2009年1-7月，海南省房地產銷售面積的80.4%、銷售套數的82.5%由省外客戶購買。隨著島外購房占比不斷擴大，導致房屋閑置率過高，使本省公共資源被擠占的問題尤其突出。

目前，海南省經濟發展未達到房地產高度市場化的要求，大部分人群需要非市場化手段解決住房需求。一是海南省城鎮居民基本生活開支占比較高，無力增加其他消費。2008年海南城鎮居民恩格爾系數44.9%，高于全國平均水平7個百分點。二是海南省城鎮居民收入差距較大，無力介入房地產市場的居民人數較多。2008年海南省城鎮居民最高收入戶與最低收入戶戶均收入比為10.07倍，高于全國平均水平1.33倍。在本省經濟基本面難于支撐房地產快速發展的情況下，依賴外來需求成為被動選擇。

4.拉動經濟效果不顯著，帶動相關產業發展作用有限。總體上看，房地產對海南省經濟增長的拉動作用有限。2009年上半年，房地產業對海南省經濟增長貢獻率為6.41%，僅拉動GDP增長0.42個百分點。從行業看，房地產帶動的主要是鋼材、水泥、玻璃和裝修建材等行業的產能，而以上商品海南省產量不大甚至沒有產出，因此房地產發展帶動本地經濟提升的作用不大。

三、推動海南省房地產行業又好又快發展的政策建議

國務院批準海南國際旅游島的方案，為旅游地產賦予了較高的定位，大力發展旅游房地產已經成為海南省房地產發展的重要方向。針對房地產發展中出現的問題，應采用不同方法解決，即堅持大力發展高端旅游房地產，滿足省外中高端客戶的需求，同時大力推進保障性住房建設，解決本地居民居住難問題。

(一)完善海南省旅游房地產發展的機制

1.加快服務貿易和旅游管理等方面與國際接軌。引進國內外有實力的旅游房地產企業，為企業提供良好的投資和發展環境，積極培育大市場和大產業，在投資、金融和稅收等方面給予一定的優惠政策。同時，完善相關法規規范，制定并嚴格執行行業自律條例。

2.堅持重點開發的原則。上精品、創名牌，以此支撐和壯大海南省旅游房地產的開發。并大力發展分時度假市場和產權酒店市場，改變海南省旅游房地產以投資置業房地產為主的單一局面，加強旅游業與房地產業的結合度。

3.產品特色，服務優質。針對不同市場需求，策劃設計高質量的休閑度假住宅并重視配套住宅設施、休閑度假產品的規劃和開發，同時提高旅游房地產的服務質量。

(二)加大保障性安居工程建設力度

1.加大政府財政投入力度，保證住房保障的資金來源。目前，按《廉租住房保障資金管理辦法》規定，廉租房的資金來源首先是提取貸款風險準備金和管理費用之后的住房公積金增值收益以及10%的土地出讓凈收益，其次是提高土地出讓凈收益的比例，最后才是各級財政的補助。建議將住房保障資金直接納入財政預算，設定比例限制，為住房保障資金來源提供強有力的保證。

2.加快廉租房建設步伐，逐步取消經濟適用住房。政府部門應高度重視廉租房建設，科學制定和實施廉租房發展規劃，充分保證廉租房的用地需求，加大廉租房建設的資金投入，還可以通過改擴建、收購、回購等途徑來增加廉租房房源，以盡快建立和完善一批標準適中、區位合理、管理科學的廉租房。隨著廉租房保障功能的增強，經濟適用住房應慢慢退出歷史舞臺，各級政府應將原本用于經濟適用住房的土地和資金轉向廉租房建設，逐步實現重心轉移。

3.完善住房公積金制度，適度向中低收入群體傾斜。擴大住房公積金制度的覆蓋范圍，將個體工商戶、靈活就業人員和農民工納入進來。合理解決住房公積金繳存拉大收入差距的問題，適度向中低收入家庭傾斜。同時，為減少征繳和管理成本，提高資金利用效率，可以借鑒新加坡做法，整合住房公積金賬戶和養老金個人賬戶，充分發揮個人賬戶資金的優勢。

4.完善運行管理機制，增強保障性住房的公平性和公正性。首先，要確定保障性住房綜合管理機構;其次，建立和完善家庭收入調查制度，對不再符合條件的家庭堅決予以清除，并制定相應懲罰措施;最后，在增加廉租房供應時，應當將農民工居住問題納入廉租房保障范圍，增強保障性住房的公平性和公正性。

(三)把握好宏觀調控和微觀規劃的節奏和力度

1.政府應合理把握土地供應節奏。在供應時序和供地規模上實現土地節約集約目標，保證所供土地能夠盡快形成有效供給，防止造成土地資源的粗放經營與閑置浪費，并對已供應的土地節約集約利用過程進行跟蹤和監管。[5]

2.政府加強城市規劃。針對本地居民和外地業主的不同需求，城市規劃和商品房開發要進行適當的區域規劃和功能定位。既滿足外地業主旅游、度假和養老的需求，又照顧到本地居民在居住和工作便利上的需求。

3.大力發展二手房市場。針對房價過快上漲的問題，需大力搞活二級市場交易。促進沉淀房源進入市場流通，增加供給，促使市場供求平衡，避免房價大起大落。■

參考文獻:

[1]海口中心支行課題組.房地產價格合理性研究:以海南為例[J].海南金融，2008，(12).

[2]馮學敏，占云生，周婷.海南房地產近期為何迅速生溫[J].南方金融，2007，(7).

[3]劉莉亞，蘇毅.上海房地產價格的合理性研究[J].經濟學季刊，2005，(3).

[4]姜春海.中國房地產投機泡沫實證研究[J].管理世界，2005，(12).

[5]潘昌尚.2005年海南房地產市場運行情況分析[J].海南金融，2006，(6).