誰在縱容變種小產(chǎn)權(quán)房

“開發(fā)商都懶得蓋房，直接賣地掙錢了，賣的還是農(nóng)用田地!”一名讀者2009年9月7日向《法制日報》舉報，在北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)梭草村，開發(fā)商把一塊農(nóng)業(yè)用地分割成小塊出售，每塊價格在20萬元以上。

讀者稱，楊宋鎮(zhèn)自2007年以來在農(nóng)用田地上蓋了一批小產(chǎn)權(quán)別墅房，價格數(shù)十萬元不等;如今開發(fā)商又明目張膽地賣農(nóng)用田地了，“農(nóng)村土地不是集體所有嗎，怎么能出售呢”?

接到舉報，記者立即致電梭草村“水岸江南·綠色生態(tài)園”進行問詢，其銷售員稱，他們的項目確實既賣別墅也賣地，主要看顧客的需求。

2009年9月8日，記者約北京市人大常委會立法咨詢專家、高通律師事務(wù)所主任敬云川，到“水岸江南”進行實地探查。

500平方米土地25萬元

記者以買房人身份到“水岸江南”售樓處了解情況，銷售員稱，“水岸江南”項目占地320畝，全部建成后將有168戶。一期已售完;二期32套別墅還剩余11套，每套面積在300~500平方米，價格在40萬~60萬元;三期出售的是土地，目前還有約500平方米左右的土地3塊，每塊25萬元左右，其余數(shù)塊土地在780平方米以上。

隨后，銷售員把記者帶到距售樓處5公里外的樓盤現(xiàn)場——楊宋鎮(zhèn)梭草村東側(cè)一隅。記者看到，已有數(shù)十座別墅拔地而起，一些工人正在施工;別墅群南側(cè)是一塊雜草叢生的荒地。銷售員說這塊荒地就是三期的土地，如現(xiàn)在購買，2009年10月15日水電等基礎(chǔ)設(shè)施完成后，便可以找人開工蓋房。

“周圍環(huán)境好，空氣新鮮，很多人買來養(yǎng)老、休閑;買塊地自己蓋房，除限高8米外，想怎么蓋都行。”銷售員稱附近有不少開發(fā)商都在出售土地，購買者相當(dāng)多。

記者對土地的性質(zhì)提出疑問，銷售員稱該地塊是梭草村沙荒地，為集體所有，“直接賣肯定是不行的，我們的別墅以租代賣，土地以承包代賣，租賃期和承包期限均為50年，說白了就是小產(chǎn)權(quán)房”。

銷售員說:“‘水岸江南’項目有兩個寓意，一是為村民謀福利，二是保護國家資源，我們不開發(fā)，這里就永遠是一片沙荒地，沒什么價值。”

村組織被指為開發(fā)商

暗訪前，記者在購房網(wǎng)站上看到，“水岸江南”的開發(fā)商為北京伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園有限公司。通過北京工商系統(tǒng)查詢，該公司經(jīng)營范圍為開發(fā)花卉苗木、荒山綠化等，并無房產(chǎn)開發(fā)，且該公司已于2008年1月30日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。

銷售員叫記者不必介意公司的情況，“該公司僅僅是個投資商，真正的開發(fā)商是梭草村，我們簽訂合同的甲方為梭草村經(jīng)濟合作社”。他給記者拿出了租賃合同和承包合同的樣本，“簽合同時將蓋合作社公章，這樣就比較安全了;以前很多小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商都不是村組織，簽約后開發(fā)商就不見了，客戶的利益無法保障”。

記者從銷售員手中的材料看到，蓋有梭草村經(jīng)濟合作社公章的文件稱，2/3以上的村民代表通過表決，同意將上述土地以承包、出租等形式對外招商。銷售員說:“上面簽字的合作社社長張某便是梭草村村委主任。”

“我們的項目是2006年開始進行的，屬于2007年小產(chǎn)權(quán)房普查之前，且沒有占用耕地和林地，是打著新農(nóng)村建設(shè)的旗幟開發(fā)的，所以將來有辦大產(chǎn)權(quán)的趨勢。”銷售員告訴記者，項目從開建至今，沒有受到小產(chǎn)權(quán)房普查的任何影響。

村鎮(zhèn)干部閃爍其詞

記者咨詢了梭草村2名村民，他們說:“‘水岸江南’所用土地原本種過稻子，后來種過大豆和玉米，大概2007年的時候蓋起了房子。為什么要蓋房子我們也不知道，得問村領(lǐng)導(dǎo)。”記者趕到梭草村村委會后得知，梭草村2007年6月進行重新選舉，現(xiàn)在的村委主任姓馬。

馬主任表示，“水岸江南”所用土地確實為梭草村集體用地，但項目并非梭草村開發(fā)的，“我們只是把土地承包給別人，他們違章蓋房是個人行為，和村里沒有任何瓜葛”。

記者提出為何簽訂合同時蓋村經(jīng)濟合作社的公章，馬主任稱:“這個事我真不清楚，那都是我上任前的事，咱也不好過問。”同時，馬主任稱經(jīng)濟合作社也不歸他管，他說:“這事歸村黨支部書記管，但現(xiàn)在村黨支部書記崗位空缺;以前管這事、清楚這事的人現(xiàn)在都不干了。”

記者問:“按照土地管理法和農(nóng)村土地承包法等規(guī)定，當(dāng)初將農(nóng)村土地發(fā)包給村外人員承包時，簽訂合同前是否經(jīng)過2/3以上村民代表的同意，是否審查了承包方資信情況和農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，是否約定了承包土地將用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營?”

馬主任表示，當(dāng)時肯定都是依照法律簽訂的合同，這些內(nèi)容都有。記者提出:“按照合同約定，承包方建房、流轉(zhuǎn)土地已明顯違約，村委會是否有所舉措?”馬主任說:“這事不歸我管。”

2009年9月8~9日，記者兩次致電楊宋鎮(zhèn)政府城鎮(zhèn)辦，闡述了鎮(zhèn)里有無產(chǎn)權(quán)別墅和土地出售等問題，工作人員稱“很多事都是村里直接到區(qū)政府操作的，沒有經(jīng)過鎮(zhèn)政府”;至于全鎮(zhèn)有多少類似的情況，他表示“得問領(lǐng)導(dǎo)，但領(lǐng)導(dǎo)不在”。

基層領(lǐng)導(dǎo)充當(dāng)何角色

記者看合同時，銷售員稱:“畢竟不是大產(chǎn)權(quán)房，不會像房屋買賣合同一樣嚴(yán)謹(jǐn);而且合同是次要的，關(guān)鍵看是不是耕地和林地，不是就沒問題。”

“違法是毋庸置疑的。”認(rèn)真看完合同，離開“水岸江南”后，敬云川對記者表示，按照法律規(guī)定，荒灘、荒山等可以實行承包經(jīng)營，但不得改變土地性質(zhì)，“可以種果樹，但不能蓋房子”。

對于銷售員自稱的合同不嚴(yán)謹(jǐn)，敬云川表示贊同，他說:“合同雖然規(guī)定了雙方不得違反和終止合同，但沒有違約責(zé)任;因為是小產(chǎn)權(quán)房，合同約定土地用途為種植、休閑等，將來一旦發(fā)生糾紛，法院對購房者而言非常不利。如遇到拆遷等問題，購房者可以依據(jù)合同向村經(jīng)濟合作社主張權(quán)利，可合作社是否有錢賠償是個問題。”

對于小產(chǎn)權(quán)房為何大量產(chǎn)生，以至于開始賣地，除了供需問題外，敬云川更關(guān)注法律的缺失和監(jiān)督處罰的不力。他說:“相關(guān)部門經(jīng)常強調(diào)的是如何處罰開發(fā)商和購買者，卻很少關(guān)注違法的另一主體:一些政府部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。”

“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、村組織，特別是村組織非常容易發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的問題，但因為本身是小產(chǎn)權(quán)房的受益者、發(fā)起者或幕后操作者，所以不可能制止這一違法行為，而上級有關(guān)部門又鮮于對其不作為進行處罰。”敬云川說，“房地產(chǎn)開發(fā)作為大宗建設(shè)項目，基層政府和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對其情況肯定是了如指掌的。”

因此，他建議在土地管理法或相關(guān)法律法規(guī)中細化有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)不作為甚至參與違法的責(zé)任，要求上級部門多下基層調(diào)查情況，對違法者進行嚴(yán)厲處罰。