誰在縱容變種小產權房

“開發商都懶得蓋房，直接賣地掙錢了，賣的還是農用田地!”一名讀者2009年9月7日向《法制日報》舉報，在北京市懷柔區楊宋鎮梭草村，開發商把一塊農業用地分割成小塊出售，每塊價格在20萬元以上。

讀者稱，楊宋鎮自2007年以來在農用田地上蓋了一批小產權別墅房，價格數十萬元不等;如今開發商又明目張膽地賣農用田地了，“農村土地不是集體所有嗎，怎么能出售呢”?

接到舉報，記者立即致電梭草村“水岸江南·綠色生態園”進行問詢，其銷售員稱，他們的項目確實既賣別墅也賣地，主要看顧客的需求。

2009年9月8日，記者約北京市人大常委會立法咨詢專家、高通律師事務所主任敬云川，到“水岸江南”進行實地探查。

500平方米土地25萬元

記者以買房人身份到“水岸江南”售樓處了解情況，銷售員稱，“水岸江南”項目占地320畝，全部建成后將有168戶。一期已售完;二期32套別墅還剩余11套，每套面積在300~500平方米，價格在40萬~60萬元;三期出售的是土地，目前還有約500平方米左右的土地3塊，每塊25萬元左右，其余數塊土地在780平方米以上。

隨后，銷售員把記者帶到距售樓處5公里外的樓盤現場——楊宋鎮梭草村東側一隅。記者看到，已有數十座別墅拔地而起，一些工人正在施工;別墅群南側是一塊雜草叢生的荒地。銷售員說這塊荒地就是三期的土地，如現在購買，2009年10月15日水電等基礎設施完成后，便可以找人開工蓋房。

“周圍環境好，空氣新鮮，很多人買來養老、休閑;買塊地自己蓋房，除限高8米外，想怎么蓋都行。”銷售員稱附近有不少開發商都在出售土地，購買者相當多。

記者對土地的性質提出疑問，銷售員稱該地塊是梭草村沙荒地，為集體所有，“直接賣肯定是不行的，我們的別墅以租代賣，土地以承包代賣，租賃期和承包期限均為50年，說白了就是小產權房”。

銷售員說:“‘水岸江南’項目有兩個寓意，一是為村民謀福利，二是保護國家資源，我們不開發，這里就永遠是一片沙荒地，沒什么價值。”

村組織被指為開發商

暗訪前，記者在購房網站上看到，“水岸江南”的開發商為北京伍陸風情生態種植園有限公司。通過北京工商系統查詢，該公司經營范圍為開發花卉苗木、荒山綠化等，并無房產開發，且該公司已于2008年1月30日被吊銷營業執照。

銷售員叫記者不必介意公司的情況，“該公司僅僅是個投資商，真正的開發商是梭草村，我們簽訂合同的甲方為梭草村經濟合作社”。他給記者拿出了租賃合同和承包合同的樣本，“簽合同時將蓋合作社公章，這樣就比較安全了;以前很多小產權房的開發商都不是村組織，簽約后開發商就不見了，客戶的利益無法保障”。

記者從銷售員手中的材料看到，蓋有梭草村經濟合作社公章的文件稱，2/3以上的村民代表通過表決，同意將上述土地以承包、出租等形式對外招商。銷售員說:“上面簽字的合作社社長張某便是梭草村村委主任?！?/p>

“我們的項目是2006年開始進行的，屬于2007年小產權房普查之前，且沒有占用耕地和林地，是打著新農村建設的旗幟開發的，所以將來有辦大產權的趨勢?！变N售員告訴記者，項目從開建至今，沒有受到小產權房普查的任何影響。

村鎮干部閃爍其詞

記者咨詢了梭草村2名村民，他們說:“‘水岸江南’所用土地原本種過稻子，后來種過大豆和玉米，大概2007年的時候蓋起了房子。為什么要蓋房子我們也不知道，得問村領導?！庇浾呲s到梭草村村委會后得知，梭草村2007年6月進行重新選舉，現在的村委主任姓馬。

馬主任表示，“水岸江南”所用土地確實為梭草村集體用地，但項目并非梭草村開發的，“我們只是把土地承包給別人，他們違章蓋房是個人行為，和村里沒有任何瓜葛”。

記者提出為何簽訂合同時蓋村經濟合作社的公章，馬主任稱:“這個事我真不清楚，那都是我上任前的事，咱也不好過問?！蓖瑫r，馬主任稱經濟合作社也不歸他管，他說:“這事歸村黨支部書記管，但現在村黨支部書記崗位空缺;以前管這事、清楚這事的人現在都不干了?！?/p>

記者問:“按照土地管理法和農村土地承包法等規定，當初將農村土地發包給村外人員承包時，簽訂合同前是否經過2/3以上村民代表的同意，是否審查了承包方資信情況和農業經營能力，是否約定了承包土地將用于農業經營?”

馬主任表示，當時肯定都是依照法律簽訂的合同，這些內容都有。記者提出:“按照合同約定，承包方建房、流轉土地已明顯違約，村委會是否有所舉措?”馬主任說:“這事不歸我管?！?/p>

2009年9月8~9日，記者兩次致電楊宋鎮政府城鎮辦，闡述了鎮里有無產權別墅和土地出售等問題，工作人員稱“很多事都是村里直接到區政府操作的，沒有經過鎮政府”;至于全鎮有多少類似的情況，他表示“得問領導，但領導不在”。

基層領導充當何角色

記者看合同時，銷售員稱:“畢竟不是大產權房，不會像房屋買賣合同一樣嚴謹;而且合同是次要的，關鍵看是不是耕地和林地，不是就沒問題?！?/p>

“違法是毋庸置疑的?！闭J真看完合同，離開“水岸江南”后，敬云川對記者表示，按照法律規定，荒灘、荒山等可以實行承包經營，但不得改變土地性質，“可以種果樹，但不能蓋房子”。

對于銷售員自稱的合同不嚴謹，敬云川表示贊同，他說:“合同雖然規定了雙方不得違反和終止合同，但沒有違約責任;因為是小產權房，合同約定土地用途為種植、休閑等，將來一旦發生糾紛，法院對購房者而言非常不利。如遇到拆遷等問題，購房者可以依據合同向村經濟合作社主張權利，可合作社是否有錢賠償是個問題。”

對于小產權房為何大量產生，以至于開始賣地，除了供需問題外，敬云川更關注法律的缺失和監督處罰的不力。他說:“相關部門經常強調的是如何處罰開發商和購買者，卻很少關注違法的另一主體:一些政府部門及相關領導?！?/p>

“鄉(鎮)政府、村組織，特別是村組織非常容易發現小產權房的問題，但因為本身是小產權房的受益者、發起者或幕后操作者，所以不可能制止這一違法行為，而上級有關部門又鮮于對其不作為進行處罰?！本丛拼ㄕf，“房地產開發作為大宗建設項目，基層政府和相關領導對其情況肯定是了如指掌的?！?/p>

因此，他建議在土地管理法或相關法律法規中細化有關部門和領導不作為甚至參與違法的責任，要求上級部門多下基層調查情況，對違法者進行嚴厲處罰。