換房，生活開始走向新階段

人的一生幾十年，總會面臨一件叫做“換房子”的大事。城市變更、人口流動，結婚、生子、換工作、再加上養老，恐怕沒有誰能指望一套房子可以住一輩子。換房，從形式上看不僅包括以小換大、以舊換新的“升級置業”，亦包括孩子入學、老人養老的“需求置業”。

換房，不僅是住宅形式的變化，更是人的生活形態的變化——換房，是人生走向新階段的標志。

手握千金只為換套學區房

美劇《老友記》里，莫尼卡和錢德勒結婚后，不顧眾人反對，要從繁華的紐約西村搬到郊外，是為了能讓孩子在鄉間養大狗，騎腳踏車，有一個良好的成長和受教育環境。在中國，這種情況可不會出現!

中國的年輕父母們都是削尖了腦袋要住城里，把戶口落在城里的——中國教育資源分配不平衡，好學校一般都聚集在主城區。古有“孟母三遷”，今也有人5年內換4套房，而為了小孩能上好學校、“不輸在起跑線上”狂擲千金的年輕父母更是無數。

在強大需求的推動下，近年來，學區房行情見漲。據有人觀察比較發現，同等房源下，學區房和非學區房價格相差1萬元，平米，一套50平的房子就差了50萬!

林志勤先生家住回龍觀，兒子今年4歲，該念幼兒園了，他在回龍觀看了很多園，發現名額都很緊張，開始意識到考慮念小學的事情刻不容緩。

回龍觀屬于昌平區，自從城鐵13號線開通以后，回龍觀成了貫通望京和上地兩個高新技術開發區的一個重要樞紐，很多在這兩地上班的工薪、白領，結婚后都選擇在回龍觀買房；經過十幾年的開發，回龍觀越來越成為成熟社區，而與此同時，適齡入學兒童也越來越多。

林先生說，回龍觀一帶小學、中學少，教學質量也不高，而且學籍屬昌平，派位中學“很痛苦”，想到海淀上初中都難。他們雖然喜歡回龍觀的住所，但為了讓兒子在劃片內順利入學，“不用求人不用多交贊助費”，還是毅然決然地決定換房子，“買一處宜居的房子讓兒子開心地渡過學生時期，帶他多做些運動，多交些朋友，也讓一家人的幸福指數上升：雖然又要負債累累，假期又要忙裝修，可我還是覺得這一決定會帶給一家人很多的快樂。”

從去年年底開始忙活，他們最后在上地東里買了一套能上中關村2小的學區房，小兩居，朝向好，58平，112萬，除了覺得衛生間廚房“太小了”，其他都“非常滿意”。

說到買學區房有什么經驗，林先生說，現在學區房越來越火，價格也越來越高。他的一個心得就是要動手早，多方了解，收集資料。眼睛不要盯在一個地方，要在全北京的幾個主要學區房板塊里里搜索。房子面積不用大，對房子本身條件也沒，必要太高要求，畢竟主要是用來落戶讀書的。依賴于前期功課做得好，而且“運氣也比較好”，林先生的換房過程還算順利，原房主人很好，交易過程彼此很配合，而且由于找的中介，有專門的人負責，各個程序都很快，基本上沒操心。

升級置業從“生存需求”到“舒適需求”

吳彬先生今年41歲，是上海一家500強外企的職員，在淮海路附近上班；太太在浦東的張江高科技園上班。剛結婚那幾年由于不寬裕，他在浦東浦電路買了一套二手房，一戶室大開間，60平米多點，后來自己多隔出了一個間。吳彬一直都覺得那套房子“蠻不錯”，房子是上世紀90式年代末期的，板樓，6樓的第4層，通透，南北朝向，房子雖然不新，但是小區建設好，綠化、物業什么的都很好，周圍配套設施也成熟，超市、醫院、菜市場一應俱全，離地鐵5分鐘，出門就有一個公交總站，去哪都挺方便；屋內空間不寬敞，但也不算太拘束，一家三口住滿打滿算應該說基本滿足了需求。但是現在孩子逐漸長大，房子小的弊端開始慢慢出現。

由于需求很“剛性”，自己的收入近幾年也有很大改善，吳彬決定換一套大一點的房子。

綜合考慮了夫婦二人上班的交通便利情況和孩子的學校位置，他們去年在毗鄰世博園的某新開盤相中一處三室兩廳樓房，房子本身情況很好，但目前還苦于“附近的配套設施不是很成熟”，但他樂觀估計世博會后會有大的改善和發展，這也是為什么當初相中這里的一大原因。

家住北京通州的胡春小姐大學還沒畢業就結了婚，先生是自由職業者。由于結婚時也沒有多少錢，他們把家安在了“當時還較便宜”的八通線上梨園站附近。可是畢業后她的工作定在廣渠門附近。從直線距離來看，兩地不算遠，但是苦干沒有方便的交通，每次上班要倒地鐵，換公交，基本單程費時1個半小時左右，而單位上班時間又較早，每天8點就得準時打卡，因此她往往6點就得起床。“冬天這個點，天還麻麻亮”。胡春覺得“每天疲于奔命，生活質量很低”。

去年，胡小姐終于下決心把家換到了廣渠門單位附近，由于追加了一筆預算，所以房子面積變化不太大，但交通便利情況改善很多，最讓她開心的是離上班地點很近，8點上班“有時候可以睡到7點半”。偶爾中午還能回家“瞇一會兒”，她的同事和朋友都非常羨慕她的生活，她自己也覺得自從換了房之后。生活變得美好很多!

胡小姐說，想想以前畢業時，最大的理想就是能有一套房子，再小都行。后來，生活改善，理想也在升級。老一輩的人說，搬一次家，窮十年，現在房子越來越貴，換房直接成本也越來越高。但是如果綜合考慮到舒適度、地段升值等方面，總體上來說，搬家換房的效用還是在提高的。

吳彬先生和胡春小姐換房的情況都屬于升級置業，屬于手頭日漸寬裕者，對生活品質提出的更高要求。

升級置業，從形式看是購房目的由滿足單純居住的剛性需求向二次、三次置業發展；而仔細分析內涵，會發現它其實是人們從“生存需求”向“舒適需求”的轉變，其中包含著對生活的更深理解和更多追求。

資金始終是升級置業難以繞開的一道卡。住房升級，預示著資金準備也相應地要“升級”。但是由于本身有房，相對于第一次置業來說，畢竟緩解了很大的壓力。自有房，可換取可觀資金以作首付、裝修用，有些銀行也推出“置換寶”之類的服務，但是要保證資金鏈條順暢、實現舊房和新居之間的理想對接，不影響生活質量，換房市民在交易過程中應早作謀劃、多與專業人士溝通，聽取建議，尤其是國家宏觀調控對二套房貸政策有所變化的時候。

為頤養天年換套宜居養老房

這幾年，一樓二樓，尤其是二樓的房屋開始變得搶手起來，我愛我家的置業顧問田先生介紹說，這可以認為是養老房需求增大的一個體現。隨著人口老齡化現象的日益明顯，對“養老房”的需求也開始增多——養老房越來越成為一個重要的細分市場和不可忽視的需求力量。

目前，在我國的特大城市，如北京、上海等的周邊，開始出現“養老房產帶”，像上海周邊的吳江、宜興、嘉善，杭州周邊的臨安、桐廬、千島湖。而山東的煙臺、日照等靠海城市，由于地理環境和氣候的因素，那里的養老房也開始受到歡迎。

劉舒云女士是上海人，和老伴一起退休有幾年了。她在中心城區靜安有房，但積蓄不多。她說對她而言，退休后住在中心城區，是一種浪費，而且生活質量也不高。劉女士頗有機會成本的意識——她決定把房子出租，自己住到價格相對較低、環境優越的地方去。經朋友介紹，她今年初在浙江的嘉善看中了一套房。

她說那里對上海而言有距離上的優勢，氣候、生活環境等改變不大，是一個理想的選擇，而且房價較低，綠化和城市建設情況不錯，尤其是去年長三角地區醫保實現一卡通后，在那居住養老更無后顧之憂。——“那里有些社區全是來此養老的上海人，和住在莘莊閔行差別不大。”

劉女士說關于養老房，她有幾點心得。最要緊的是房屋所在位置和社區配套的成熟情況。配套齊全，醫院超市都有，才能方便日常生活；此外，綠化好，空氣清新，利于保持身體健康；買房時，應盡量挑有電梯的房子，沒電梯的話要住4層以下；面積可以不用太大，但一定要清靜，臨街什么的都不合適，如果能找到有較多年齡相仿的老人的社區，那就更好了——“可以排解寂寞”。

養老房是養老的一種自住型需求。目前，除了養老房外，還有一種“以房養老”的情況，這是來自西方的一種舶來文化，重在“養”，具有投資的意義。“以房養老”是指老年人把自己的房產提前賣給銀行或一個公益機構，機構一次性地把錢給他，然后他再從公益機構把房子租回來。由于中外文化的差異，這種“透支”的方式，應該說還不太符合中國國情和中國人的心理；房改之后。國人奮斗一輩子，給下一代留套房子成為他們的最大愿望之一，選擇賣出的可能性極小。因此，這種方式在中國成為普及的可能性較小。

6點建議買養老房

NO1 離醫療機構近些

對老年人來說，健康和醫療是最重要的。配套當中最關鍵的當屬醫療設施，老年人去醫院看病或是體檢的次數也較多，因此老年人在購房時最好選擇距大型醫院、公共醫療場所近一些的項目。

NO2 選擇環境好的

空氣、噪音、綠化等問題直接關系到老年人的身心健康。選擇城市近郊，有山有水的房源最好。在市區購房，老年人最好選擇距公園等綠化設施較近項目，這樣不僅空氣清新環境好，而且進行晨練活動也更加方便。

NO3 選擇低密度，出行方便的

隨著年齡增長，老年人上下樓梯會越來越困難。因此，盡量選擇帶電梯的項目，或者樓層較低戶型，無電梯則選擇二樓為宜。但也應盡量避免底樓，底樓雖可避免走樓梯，但光照不佳，濕度較大，噪音也大。當然條件允許，選擇花園洋房等低密度住宅最佳。

NO4 生活配套齊全

大多數老人退休后，其活動范圍較小，以居住區域及其周邊為主。所以區域內成熟的生活配套變得重要。步行15分鐘就能夠到達菜場、銀行、超市等是最理想的，方便老年人的生活。此外，最好是公交線路集中，方便出行。

NO5 社區能提供養老服務

應選擇老人聚居的社區，那里“人氣”較高，老年人能有較豐富的養老生活。此外，老年人常鍛煉身體，因此居住地附近有活動場所的最好，如小區內有健身場地和器材，附近有公園、綠地、游樂園等。

NO6 房子面積不宜大

老人住房追求的是實用。面積大不僅增加購房負擔，日常家務也會成為一大難題。所以養老房的面積不宜大，緊湊的小戶型是上佳選擇。此外，房子小，總價也低，不會給生活造成經濟壓力。