中國房地產(chǎn)市場秩序評價研究

[摘 要] 本文從市場秩序的基本理論出發(fā)，借鑒一般商品市場秩序評價的成果，構(gòu)建了我國房地產(chǎn)市場秩序的評價指標(biāo)體系，設(shè)計調(diào)查問卷，采用層次分析法對全國、北京和長沙三大市場進行實證分析，計算調(diào)查結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)狀分析，確定各指標(biāo)的分值，并利用模糊綜合評價法得出評價結(jié)果，從而對我國房地產(chǎn)市場秩序的現(xiàn)狀進行研究、判斷和評價。

[關(guān)鍵詞] 市場秩序 房地產(chǎn) 模糊綜合評價法 層次分析法

一、研究背景

從2005年開始，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關(guān)問題，國家加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場仍然存在各個方面的問題，如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場風(fēng)險加大、市場秩序混亂。

國外關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序評價的研究比較少，對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)體系的研究比較多，而市場秩序評價方法的應(yīng)用比較少，僅在建筑市場，電子信息產(chǎn)品市場中有所應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.構(gòu)建思路

本文房地產(chǎn)市場秩序綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建，主要遵循兩條思路:

(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標(biāo)體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設(shè)計為三大類指標(biāo)，即市場進出秩序指標(biāo)、交易秩序指標(biāo)、競爭秩序指標(biāo)。

2.評價體系構(gòu)建

房地產(chǎn)市場中包含的要素比較多，其發(fā)展也具有與其他市場不同的特點，要對房地產(chǎn)市場做出正確的評價，就有必要設(shè)置一個完整的評價體系，這些體系必須考慮整個房地產(chǎn)市場的各個要素，不僅要從微觀經(jīng)濟活動層面反應(yīng)各種市場要素的運行狀態(tài)，也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認(rèn)同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，借鑒市場秩序評價體系課題組的成果，對房地產(chǎn)市場秩序評價設(shè)置了一套比較完整的評價指標(biāo)體系。

(1)市場主客體秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場的主體秩序指標(biāo)可以分成市場主體經(jīng)濟效益指標(biāo)、市場主體進出秩序指標(biāo)兩個二級子指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場主體經(jīng)濟效益指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場主體進出秩序指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)退出率。

房地產(chǎn)市場客體秩序指標(biāo)具體分成兩個二級子指標(biāo):房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo)和房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo)。

具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo):商品房質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo):房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿意度。

(2)市場交易秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場的市場交易秩序指標(biāo)可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費者之間的交易秩序指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標(biāo)以及業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間的交易秩序指標(biāo)這三個二級指標(biāo)。

各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間交易秩序指標(biāo):產(chǎn)品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標(biāo):書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間交易秩序指標(biāo):中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。

(3)市場競爭秩序指標(biāo)

市場競爭秩序指標(biāo)用來評價房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭關(guān)系狀況。主要包括不正當(dāng)競爭秩序指標(biāo)、限制和阻礙競爭秩序指標(biāo)兩類。

具體指標(biāo)構(gòu)成為:①不正當(dāng)競爭指標(biāo):侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競爭對手商業(yè)信譽案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假廣告案件指數(shù)。②阻礙和限制競爭指標(biāo):行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競爭案件指數(shù)。

(4)房地產(chǎn)市場運行秩序指標(biāo)

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，設(shè)置了房地產(chǎn)市場運行秩序指標(biāo)，可以分為四大類二級指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標(biāo):房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房價收入比。②房地產(chǎn)市場景氣程度指標(biāo):商品房預(yù)售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場均衡程度指標(biāo):商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。

(5)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場監(jiān)管就是指對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場監(jiān)管秩序指標(biāo)可以分成監(jiān)管依據(jù)指標(biāo)、監(jiān)管體系指標(biāo)和監(jiān)管效果指標(biāo)三個二級子指標(biāo)。

各二級指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標(biāo):相關(guān)管理部門的數(shù)量、市場監(jiān)管機關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會的發(fā)展、新聞機構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標(biāo):違法違規(guī)項目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀(jì)和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。

三、房地產(chǎn)市場秩序各指標(biāo)權(quán)重與指標(biāo)值的確定

本節(jié)主要利用層次分析法對房地產(chǎn)市場秩序評價體系中各指標(biāo)的權(quán)重進行確定，并通過專家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法，確定模糊綜合評價中各指標(biāo)的評價值。本文房地產(chǎn)市場秩序評價指標(biāo)的各權(quán)重如表1所示。

四、房地產(chǎn)市場秩序模糊綜合評價實證分析

模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:

第一步，確定對象集，因素集和評語集。本文的對象集為房地產(chǎn)市場秩序，因素集為評價指標(biāo)體系的各項指標(biāo)。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價，為使結(jié)果更具有直觀性，對評價集賦予一定的分值，即V={90，80，70，60，50}。

第二步，確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個因素的權(quán)重。

第三步，建立各因素的評分隸屬函數(shù)和綜合評價矩陣R。

第四步，計算每個對象的綜合評價結(jié)果。

為使結(jié)果具有可比性，本文主要針對全國房地產(chǎn)市場、北京房地產(chǎn)市場、長沙房地產(chǎn)市場進行評價，考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算，房地產(chǎn)市場秩序評價結(jié)果如表2所示:

五、改善房地產(chǎn)市場秩序的政策建議

房地產(chǎn)市場秩序各城市各有不同，整體來說房地產(chǎn)市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴(yán)重的問題，但是要改進的地方還有很多，不僅在市場實際操作方面需要進一步發(fā)展，在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。

1.堅決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題。可借鑒歐洲的公共財政政策，理順房地產(chǎn)商與消費者的分配關(guān)系，改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問題。

2.加強金融監(jiān)管，提高金融資源的配置效率，避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對資本市場的投入，做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化，打開資本市場通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

3.以市場調(diào)節(jié)為效率之劍，法律手段為公正之劍，以政府的科學(xué)管制為公平之劍，架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機統(tǒng)一。

4.加強政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產(chǎn)的聽證制度，這有利于建設(shè)一個和諧的房地產(chǎn)市場;二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場，堅決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。

5.加強社會輿論監(jiān)督。通過房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危M一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。查處房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識，強化企業(yè)自律、依法誠信經(jīng)營。

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