利率變動對房產市場影響的研究

[摘要] 本文根據宏觀經濟學中關于產品市場與貨幣市場均衡的相關知識分析利率變動對房產市場的影響，并對游資進入房地產市場以及如何調控做出了相關建議。

[關鍵詞] 房地產市場 利率 投資 游資

一、中國房地產市場概述

1.房地產市場的內容與特點

根據馬克思主義政治經濟學中對市場的解釋來看，房地產市場是指房地產交易活動的場所，包括房產市場和地產市場。

房地產市場既具有一般市場的共性，又具有其自身的特點，主要特點有在房地產市場上進行的交易活動，只有貨幣的單方面運動而不發(fā)生商品實體空間的位移，這是由其不動產性質決定。房地產價格不斷上升趨勢，這是由土地資源不可再生以及相對稀缺形決定的。

2.我國房地產市場現狀分析

從總體上看，1998年以來房地產市場成長迅速，對經濟的貢獻程度顯著提高，并在高速增長過程中保持了供求兩旺、供求總量基本平衡的運行狀態(tài)，供應結構漸趨合理;開發(fā)投資的增長主要來源于住宅需求的增長和銷售的擴大，個人成為消費主體;房地產市場波動主要受市場因素的作用，自我調節(jié)功能明顯增強，呈現出理性、健康的發(fā)展態(tài)勢。但與此同時，房地產市場也出現了一些問題，投資增長速度逐漸加快，連續(xù)幾年超過GDP的增長速度2倍～3倍;房地產對銀行信貸資金的依賴程度很高等等。

3.房地產業(yè)未來發(fā)展預測

房地產行業(yè)未來發(fā)展趨勢主要受國民經濟發(fā)展水平和國民經濟發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均GDP在800美元～4000美元之間時，房地產會高速增長，人均GDP在4000美元～8000美元之間時，房地產會平穩(wěn)增長，人均GDP在8000美元～20000美元之間時，房地產會衰退。目前我國人均GDP約為1000美元，整體上我國房地產業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。而在庫茲涅茨《各國的經濟增長》中研究結論表明當GDP增長速度小于4%時，房地產業(yè)將出現萎縮，當GDP增長速度界于4%～5%時，房地產業(yè)將出現停滯;5%～8%，房地產業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段;8%～10%，房地產業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7%～8%，根據以上結論，我國房地產業(yè)正處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。

因此，從中長期來看，我國房地產業(yè)屬于朝陽產業(yè)，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展和國家產業(yè)政策調整而逐步解決，房地產業(yè)的中長期趨勢良好。

二、利率變動對房地產市場影響的宏觀分析

根據宏觀經濟學理論，市場經濟不但是產品市場(房地產市場)，還有貨幣市場(利率)，而這兩個市場是相互影響相互依存的。產品市場上總收入或總支出增加了，需要使用的貨幣交易量增加了，如果利率不變，貨幣需求會增加，如果貨幣供給量不變，利率會上升，而利率上升會影響投資支出，從而影響產品市場。一下通過一般均衡的LS-LM模型分析利率變動對房地產市場的影響。

1.IS曲線與房地產市場投資的決定

房地產市場的均衡要求該市場的供給和需求相等。IS曲線是在利率和國民收入不同的組合條件下，投資與儲蓄相等的曲線。可推得財政政策。

在決定投資的諸因素里，利率是首要因素。這里的利率是實際利率，即名義利率-通貨膨脹率，利率是投資的減函數。

根據投資儲蓄等式推導出的IS曲線表明當利率上升時，投資需求就會減少，而投資需求的變動又會引起IS曲線的變動。如果利率升高使得投資需求被抑制，則IS曲線會向左移動(如圖由IS移至IS1)，從而導致國民收入下降。存在“樓市”的背后是房地產市場的供求，把利率納入IS模型可以看到利率上升導致投資減速、消費下降、儲蓄上升、債券價格下跌和上市公司盈利減少。由此推論，利率上升會抑制房價、股價和投資沖動。利率持續(xù)上升也會抑制住房的供給。

2.LM曲線與利率變動

利率決定投資進而影響國民收入，而利率本身是由什么決定呢?根據凱恩斯理論，利率是由貨幣的供給量和對貨幣的需求量所決定的，可推得貨幣政策。

凱恩斯認為人們持有貨幣有三種動機，前面兩種為交易動機和謹慎動機，后面一種稱為投機動機。貨幣的交易需求決定于收入，而貨幣的投機需求決定于利率。貨幣市場的均衡指貨幣的供給與需求達到均衡狀態(tài)。條件就是 L=M。LM曲線表明在它上面的每一點，利率與國民收入的組合是不同的，但是貨幣供給都等于貨幣需求。即當貨幣的供給(M)為已定時，L1是Y的遞增函數，而L2是R的遞減函數。(L1:交易動機和預防動機;L2:投機動機。) L1(Y)+L2(r)=M; L1與Y正相關，L2與r負相關。

由于一些投機性對房地產行業(yè)進行炒作致使投機需求增加，如果其他情況不變，則LM曲線會左移(由圖中LM移至LM1)，因為同樣利率水平上現在的投機需求增加了，交易需求量必減少，從而要求有的國民收入下降。

3.IS-LM綜合分析人民幣利率調整對房地產市場的影響

財政政策和貨幣政策是國家宏觀調控兩大基本經濟政策。對于房地產市場與利率變動的關系我們可以根據IS-LM曲線進行簡單推導分析兩大政策的作用。

利率是市場經濟中最重要的經濟杠桿，利率調節(jié)的是資金供求，調節(jié)的是市場價格，其作用首先會表現在對資金供求的影響上。如果LM曲線不變，利率升高導致IS曲線向右上方移動(由IS1移至IS2)由于貨幣供求不變因此國民收入也相應增加。相反，如果IS曲線不變，利率升高導致LM曲線向左上方移動(由LM2移至LM1)引起國民收入減少。而對于房地產市場涉及投資利率以及部分投機性游資，因此利率提高將使IS和LM曲線同時發(fā)生移動，致使國民收入有所增加。

10月29日，中國央行宣布加息。央行提高利率可以抑制房地產的投機性需求，對房地產泡沫的形成起到一定抑制作用。加息是抑制了需求，但還有許多政策是在減少供應量，最后房價是漲是跌，還是取決于供應量減少的多還是需求量減少的多。如今對于投資過熱的房地產業(yè)，商業(yè)銀行貸款加息的舉措出臺，通過增加貸款成本，使投資性二次購房降溫，使準備購房者支付能力下降，這種購買力的下降必將使得市場整體的需求曲線發(fā)生移動，假設供應維持不變，則房價必然要下跌，這是加息擠出房價泡沫的內在機制之一。

如果消費物價尤其是生產者價格繼續(xù)上升，提高利率抑制需求還是很有必要。事實上，房地產物價上漲遠遠超過消費物價和利率(提高)水平，房地產商不在乎利率變化，而害怕信貸控制。作為房地產的投資者融資成本提高，投資利潤下降。更重要的是，由于持續(xù)加息對資產價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產市場，這將導致泡沫迅速被擠出。

4.利率上升對我國宏觀經濟的綜合影響

利率的上升將對我國經濟的各個方面都將產生影響。

首先，對通貨膨脹產生抑制作用。從發(fā)達國家的經驗來看，用調整貨幣供給量和利率的方法來對付通貨膨脹比對付經濟衰退更有效。我國市場經濟體制并未成熟，居民和企業(yè)對利率的反應還不是很敏感，貨幣政策的效果還不是很明顯。但是，從我國的經驗來看，用調整貨幣供給量和利率來抑制通貨膨脹的效果也優(yōu)于克服通貨緊縮。信貸規(guī)模的下降和利率的上升有助于抑制消費需求和投資需求，從而有助于抑制通貨膨脹。

其次，會對企業(yè)產生不同的影響。利率的上升對每個企業(yè)的影響是一樣的，都會導致利息成本的增加。然而，市場對各個企業(yè)的產品的需求是不同的。對于那些產品供不應求的企業(yè)來說，產品的價格將發(fā)生較大幅度的上升，利率的上升對它們沒有不利的影響;對那些產品供過于求的企業(yè)來說，產品的價格不會出現大幅度的上升，利率的上升將對它們產生不利影響。由此可見，利率的上升還會對產業(yè)結構發(fā)揮調節(jié)的作用，它將會導致市場需求較大的企業(yè)擴張和市場需求較小的企業(yè)收縮，從而引起產業(yè)結構的變化。

再次，對人民幣匯率將產生升值的壓力。目前人民幣一年期限的存款年利率是1.98%，但是境內美元一年期限的存款年利率是0.56%，利差為1.42個百分點。在對人民幣仍然存在升值預期的條件下，如果我國中央銀行提高存款利率，在利差和匯差的驅動下，盡管人民幣在資本項目下不可兌換，我國對外匯仍然進行管制，但套利和套匯的熱幣將通過各種渠道流入我國，從而對人民幣產生更大的升值壓力。

三、游資進入對房地產市場的影響

游資是一個確定不變的資金力量，它以獲取最大收益為目標，在一定條件下，各種資金都會匯集到游資隊伍中來，使社會游資規(guī)模迅速膨脹，對社會經濟生活產生巨大影響。

1.游資的內涵及特征

“游資”是指不固定投資領域，經常移動的資金。游資是追求短期高額利潤的資金，從資金性質看，游資是地地道道的投機資金。投機資金為追求短期暴利，需要在短期內籌集巨額資金。通常短期內籌集巨額資金是通過銀行高額借貸來實現。

游資可以分為國際游資和國內游資兩種。國際游資是指沒有固定投資領域，以追逐高額短期利潤為目的的投機資金。按現行有關規(guī)定，國內游資則是指沒有固定投資領域，通過投機以追求暴利為目標的違規(guī)資金。

無論是國際游資還是國內游資，它們都有以下共同特征:(1)投機性強，流動性高。(2)高風險與高盈利并存。游資的趨利性必然伴隨著高風險投機。(3)隱蔽性高，突發(fā)性強，會給一國金融市場和經濟帶來破壞性的沖擊。

2.游資進入對房地產市場的影響

(1)游資選擇進入中國房地產業(yè)的原因

西方普遍認為對于中國這樣一個經濟持續(xù)高增長的國家來說，人民幣的實際價值明顯地被低估，于是，世界范圍內期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下，一些國際游資云集香港，流入中國內地，搶購人民幣資產，豪賭人民幣升值。

專家指出如果人民幣匯率提升，將引發(fā)國際游資進入中國龐大的房地產市場，我國從2002年已經成為吸引外國直接投資最多的國家，國外直接投資將大批進入我國不可貿易的產品領域，即房地產和股市。簡單來看，房地產投資的流動性是很差的，對于投機性的資本來說并不是一個上佳的選擇。但從目前的實際情況來看，對房地產的需求正在進入一個爆發(fā)性的增長階段，而由于土地的定量供給機制，今后的房屋價格總體上預期將繼續(xù)上漲，因此房地產投資的預期回報率應是相當可觀的。特別是對于國際套利資本來說，如果人民幣如預期般的升值，將獲得巨額匯率從而調整收益。即使中國政府堅持人民幣不升值，那也會以國內貨幣和信貸規(guī)模的擴大為代價，其必然的結果就是促進資產價格，特別是房地產價格的上升，因此這部分資本依然會有收獲。所以在資本市場還沒有完全放開的情況下，房地產成為外國各種類型基金投資的重點領域。

(2)游資進入中國房地產業(yè)的影響

對于以各種非正規(guī)渠道進入中國大陸的外資，在內、外銷房并軌的情況下，購買物業(yè)投資房地產等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，有些外籍人士還能在已經先期進入中國的外資銀行獲得比中資銀行購房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%，只有中資銀行一半)。這些外籍人士買中國大城市的房產，并不是用于自住，他們在盤算著現在用1美元換算8元多的人民幣買入中國大陸的房產，一方面能夠分享房產自身升值的收益，另一方而又能在若干年之后，假如人民幣升值，假如再實現人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產，以少于當初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運作”中，幾乎可以在沒有風險的情況下，賺兩頭的錢。

外資的投資投機行為，加大了國內商品房，特別是中高檔商品房的供求矛盾。由于大量美元流入中國，導致了人民幣供應的充沛，從而引發(fā)房地產價格的上揚。

(3)游資進入引起貨幣市場變動的宏觀分析

近年來偏低的利率水平在發(fā)達國家的成熟房地產市場中，顯著地推動了資產價格的上漲。資本市場投資回報率較低，也鼓勵了更多的資本進入房地產領域，而最初的房價上漲一旦衍生出市場參與者普遍的漲價預期，市場投機就會盛行，推動房價產生出越來越多的泡沫成分。從目前發(fā)展狀況看，外匯儲備的超常增長勢必將占用我國大量的基礎貨幣，干擾國家貨幣政策的執(zhí)行。在缺乏相應的對沖工具下，面對外匯資金的大量涌入，央行為穩(wěn)定匯率不得不投放大量的人民幣，因此引起貨幣市場供求變動。具體變動原理請參閱本文第二部分通過IS-LM曲線的分析。

3.建立對游資的有效監(jiān)控網絡

對于游資要建立銀行資金進入風險投資的控制體系。要嚴格控制銀行資金流入的范圍和證券公司向商業(yè)銀行的證券抵押貸款的抵押率。要建立股市與股價、銀行資金流入、股票成交量的監(jiān)控體系，其核心是建立一個數量模型來預警股市風險，保護銀行資金安全，防止股市大起大落。

要加快利率市場化，引導游資流向、合理配置資源的重要條件。我國正逐步形成以中央銀行利率為基礎的市場利率體系。在我國金融體系日益向多元化發(fā)展的新形勢下，加快利率市場化步伐，有利于把巨額游資追求短期高額利潤的投機傾向，引導到追求實現利潤平均化。從而減少機構操縱市場興風作浪，發(fā)揮游資調劑資金余缺的積極效應。