論城市住宅的商品屬性與福利屬性

[摘要] 城市住宅的屬性問題曾一度困擾著我國(guó)的學(xué)者，并引起了二十世紀(jì)八十年代對(duì)其的討論。最終討論的結(jié)果是城市住宅具有商品和福利的二重屬性。城市住宅的屬性問題是住房制度改革的基礎(chǔ)理論問題。明晰了城市住宅的屬性對(duì)國(guó)家出臺(tái)住房制度和政策起著一定的指導(dǎo)性作用。國(guó)內(nèi)外城市住宅的發(fā)展表明，我國(guó)應(yīng)實(shí)行住宅商品化和住宅福利政策相結(jié)合的住宅制度。

[關(guān)鍵詞] 商品屬性 福利屬性 住房保障制度

一、引言

目前，我國(guó)城市住宅具有商品屬性和福利屬性，這兩種屬性統(tǒng)一于住宅體之中不可分割。不言而喻的城市住宅具有商品屬性，人們居住的房屋是一種商品，它凝結(jié)了大量的財(cái)力與人力，這是它價(jià)值的基礎(chǔ)，并可以在市場(chǎng)上等價(jià)交換，也是所有商品的共性。城市住宅具有商品屬性，在現(xiàn)在運(yùn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代被認(rèn)為是很容易理解的，而在我國(guó)發(fā)展的歷程中，對(duì)此問題曾存在著爭(zhēng)論。我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，工薪階層只需支付房屋的低租金，住宅是一種產(chǎn)品而不是商品。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的到來，住宅成為一種商品，打上了商品屬性的烙印是不可避免的。同時(shí)城市住宅也具有福利屬性。住宅是一種特殊商品，具有住宅價(jià)值高、使用壽命長(zhǎng)，低收入人群不宜購(gòu)買的特點(diǎn)。然而，享有適當(dāng)住房的權(quán)利屬于基本人權(quán)。自1948 年的《國(guó)際人權(quán)宣言》第25 條把居住權(quán)利列為基本人權(quán)以來，居住基本權(quán)利已得到了國(guó)際社會(huì)的普遍認(rèn)可，其維護(hù)和實(shí)現(xiàn)理應(yīng)由政府來承擔(dān)。向所有人提供住房是每個(gè)政府的施政綱領(lǐng)之一，各國(guó)也紛紛依照自己的國(guó)情實(shí)施社會(huì)保障制度，保障中低收入人群的住房問題。綜上所述，城市住宅具有商品和福利二重屬性，如果住宅單純的具有福利屬性，國(guó)家采取直接分配的方式，低房租的管理辦法，必然導(dǎo)致國(guó)家包下來的政策，這種政策是無法解決我國(guó)的住宅問題的。但是，如果住宅單純的具有商品屬性，也是不合理的。單純靠?jī)r(jià)值規(guī)律、地租規(guī)律和供求關(guān)系來調(diào)節(jié)住宅供給和價(jià)格，會(huì)使得很多居民支付不起昂貴的住宅，這其實(shí)是剝奪了他們的基本人權(quán)，這時(shí)政府出臺(tái)解決相關(guān)問題的住房政策是必不可少的，需要政府來平衡社會(huì)成員的收入差距，最大限度實(shí)現(xiàn)公平的住房環(huán)境。

二、國(guó)內(nèi)外對(duì)城市住宅屬性問題的探討

國(guó)外的城市住宅的發(fā)展，向我們證明了城市住宅具有商品和福利二重屬性，國(guó)內(nèi)學(xué)者在城市住宅的發(fā)展的過程中對(duì)城市住宅的屬性問題有比較多的討論。

1.國(guó)外的綜述

在國(guó)外，針對(duì)住宅的商品屬性和福利屬性問題早有研究。恩格斯曾指出，無產(chǎn)階級(jí)國(guó)家免費(fèi)分配住房是錯(cuò)誤的，列寧也非常贊同他的觀點(diǎn)。這說明把住宅作為單純的社會(huì)福利品或只征收象征性的房租是違背住宅的商品屬性要求的，住宅是具有商品和福利二重屬性的。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，單一的商品住宅或是福利住宅都不能解決城市的住房問題，尤其是大城市的住房緊缺，更需要建立完善的住房保障體系來服務(wù)于不同層次的城市居民，這就需要住宅的商品和福利二重屬性作指引。從各國(guó)的對(duì)待城市住宅的政策上看，歐美國(guó)家都承認(rèn)了城市住宅的這雙重屬性，歐美國(guó)家的資本主義性質(zhì)決定了住宅具有商品屬性，而隨著住宅供給不均和價(jià)格偏高問題的出現(xiàn)，各國(guó)都提出了適應(yīng)其國(guó)情的住房福利政策，這就給城市住宅戴上了福利屬性的光環(huán)。

各國(guó)的住宅福利政策各有不同，具體來說，德國(guó)最初實(shí)行了房租管制制度，政府以低租金的形式提供沒有支付能力的居民公共房，并成立了住宅儲(chǔ)蓄銀行，以籌集社會(huì)建房資金。后來主要采取房租補(bǔ)貼制度，是由政府給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭能夠有足夠的住房支付能力保持一定的居住水平，同時(shí)政府通過無息貸款、減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)措施鼓勵(lì)私人建房解決住房供給問題。英國(guó)經(jīng)過50年代～70年代大規(guī)模福利住宅建設(shè)和80年代私有化轉(zhuǎn)變后，近年來出現(xiàn)私有化時(shí)期承包出去的部分公共住房又開始被地方政府回收管理，政府重新推行可承受租金政策。這表明，城市住宅應(yīng)長(zhǎng)期具有福利屬性，英國(guó)基本形成以房租補(bǔ)貼為主，出租公房為輔的模式。同時(shí)注重發(fā)揮民間團(tuán)體和私營(yíng)機(jī)構(gòu)的作用提供住房供給。法國(guó)也采取了類似的方法，主要是通過政府住房補(bǔ)貼幫助困難家庭從市場(chǎng)上租房。香港根據(jù)實(shí)際情況，采取了以出租公屋為主的住房福利政策。美國(guó)的住房問題相對(duì)較緩和，通過家庭補(bǔ)貼的方式，幫助低收入家庭從市場(chǎng)上獲得合適的住房租住或購(gòu)買。新加坡是通過政府雄厚的財(cái)力支持大規(guī)模建設(shè)國(guó)家公共住房—組屋。組屋以出售為主，出租為輔，向中低收入地居民提供住房，出售的組屋價(jià)格是私人住房的20%，新加坡實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的公共福利制度，城市住宅的福利屬性在新加坡盡顯無遺。

2.國(guó)內(nèi)的綜述

在國(guó)內(nèi)，對(duì)城市住宅的商品和福利二重屬性問題也進(jìn)行過激烈的爭(zhēng)論。二十世紀(jì)八十年代前，我國(guó)的對(duì)城市住宅的屬性問題認(rèn)識(shí)是比較模糊的，對(duì)于住宅的是否存在商品屬性沒有清晰的認(rèn)識(shí)。二十世紀(jì)八十年代，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)施和住房問題的產(chǎn)生，引起了我國(guó)學(xué)者對(duì)城市住宅屬性問題的大討論，因?yàn)槌鞘凶≌瑢傩詥栴}是住房制度改革的基礎(chǔ)理論問題。討論的重點(diǎn)是城市住宅是否具有商品屬性，和城市住宅是否具有商品和福利雙重屬性這兩個(gè)問題。針對(duì)第一個(gè)問題的討論結(jié)果是城市住宅是具有商品屬性的。對(duì)于第二個(gè)問題，有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)是城市住宅具有商品屬性的同時(shí)兼具福利屬性，另一種觀點(diǎn)是城市住宅只具有商品屬性，福利是社會(huì)主義制度下一種人為的政策措施，它并不是住宅本身固有屬性。最終討論的結(jié)果是城市住宅兼具商品屬性和福利屬性。城市住宅屬性問題的討論形式有討論會(huì)和學(xué)者發(fā)表文章兩種。1982年4月召開了全國(guó)九城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究年會(huì)，在其后就召開了一次集中討論房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論問題的學(xué)術(shù)會(huì)議，主要討論了城市住宅的屬性問題。一直以來，有很多學(xué)者發(fā)表文章論證城市住宅的屬性問題，認(rèn)為城市住宅具有雙重屬性的文章有陳啟中、李昌清、陳伯東和張燕和發(fā)表的《我國(guó)城市住宅的二重屬性》、國(guó)世平發(fā)表的《論住宅的二重屬性和應(yīng)采取的政策》等等。

三、 城市住宅屬性與住房政策

城市住宅的屬性問題是住房制度改革的基礎(chǔ)理論問題。明晰了城市住宅的屬性對(duì)國(guó)家出臺(tái)住房制度和政策起著一定的指導(dǎo)性作用。我國(guó)住宅屬性的認(rèn)識(shí)和時(shí)代背景有著密切的關(guān)系，而時(shí)代背景和住宅屬性的認(rèn)識(shí)又指引了我國(guó)的住房政策。

在八十年代之前，我國(guó)對(duì)住宅屬性的認(rèn)識(shí)不是很清晰。在建國(guó)初的一段時(shí)間內(nèi)，偏向于把我國(guó)城市住宅的屬性定位為福利屬性，這是和當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景有關(guān)的。在我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，我國(guó)居民的工資很低，家庭儲(chǔ)蓄很少。在這種情況下，我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)福利和收取房租相結(jié)合的計(jì)劃分配制度。建造居民住宅由國(guó)家預(yù)算撥款，國(guó)家從社會(huì)福利基金中拿出一部分給居民作為住房補(bǔ)貼，分給居民的福利房只象征性的征收房租，但住房的產(chǎn)權(quán)不歸居民所有。這在后來也導(dǎo)致了許多的問題如住房短缺、房屋資源的浪費(fèi)以及分配上的不合理等。

在八十年代至九十年代后期，我國(guó)普遍開始承認(rèn)了城市住宅的商品和福利的二重屬性。當(dāng)時(shí)我國(guó)開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，國(guó)家進(jìn)行著總體的經(jīng)濟(jì)改革。在這樣的情況下，城鎮(zhèn)住房改革為了適應(yīng)總體經(jīng)濟(jì)改革的需要，建立商品化的住房體制。當(dāng)時(shí)大多數(shù)居民的支付能力仍比較低，國(guó)家要保證城市住宅的福利屬性及解決居民的住房問題，這就促使我國(guó)在住房體制上也實(shí)行雙軌制，即保留國(guó)有企事業(yè)單位向職工分配住房體制又提倡房地產(chǎn)開發(fā)商向居民出售住房的市場(chǎng)化體制，這兩種體制共存成為過渡時(shí)期的住宅制度。在此期間，我國(guó)提出了許多商品化的住房改革措施。1982年，我國(guó)開始實(shí)行公房出售政策，居民只付三分之一的價(jià)格，即可獲得公房的產(chǎn)權(quán)。1988年，國(guó)務(wù)院住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分批分期推行住房制度改革實(shí)施方案》，主要提出了“提租增資”政策，這標(biāo)志著住房改革的全面推開。“提租增資”即提高房租，增加居民的工資，這是向住房商品化過渡的重要政策，減輕了國(guó)家和企業(yè)的住房建設(shè)負(fù)擔(dān)。1991年，上海借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先建立住房公積金制度。1994年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將該制度在全國(guó)推廣普及，同時(shí)提出了經(jīng)濟(jì)適用房政策的主張。住房公積金是不以盈利為目的專項(xiàng)儲(chǔ)蓄基金。公積金繳存部分由居民和工作單位共同承擔(dān)，其目的是增加職工的購(gòu)房支付能力。經(jīng)濟(jì)適用房政策，建立了住房投資由國(guó)家、單位和個(gè)人聯(lián)合承擔(dān)的住房投資新體制，即緩解了政府住房建設(shè)資金不足的問題，又滿足了中低收入家庭的住房需求，在住房商品化轉(zhuǎn)軌時(shí)期發(fā)揮了重要作用，有效配合了房改的進(jìn)行。1997年國(guó)家為了保障中低收入家庭的住房問題，安排實(shí)施安居工程項(xiàng)目并在全國(guó)大部分地區(qū)實(shí)施，以成本價(jià)出售住房。1998年成為一個(gè)分界點(diǎn)，這一年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，逐步實(shí)行住房分配的貨幣化，對(duì)現(xiàn)有公房實(shí)施成本價(jià)出售。這也意味著公房分配的結(jié)束和住房商品化時(shí)代的到來，住宅的商品屬性將逐步成為二重屬性中的主要屬性。

九十年代后期至今，我國(guó)明確了城市住宅的商品和福利二重屬性，商品屬性成為住宅的主要屬性，福利屬性成為必要的補(bǔ)充。到2004年除保留一定的數(shù)量的公房供最低收入家庭廉價(jià)租賃外，基本上可出售的公房都已經(jīng)出售。隨著公房時(shí)代的結(jié)束，我國(guó)確立了以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為核心的住房保障體系。1999年我國(guó)出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租房制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種福利住房制度。到90 年代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房貸款，購(gòu)房只需交納首付金就得到了住宅的使用權(quán)，大部分的余款可分月償還。這極大的滿足了人們的購(gòu)房需求并對(duì)人們的購(gòu)房模式產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。21世紀(jì)初，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)逐年攀升，城市居民購(gòu)房難問題隨之出現(xiàn)。城市住宅商品屬性的地位不斷鞏固，而福利屬性在一段時(shí)期內(nèi)似乎在日益弱化，之后出現(xiàn)的住房問題使得住房的保障制度不斷完善，住房的福利屬性也處于非常必要的補(bǔ)充地位。2002年、2003年、2004年和2007年國(guó)家相繼出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的管理辦法。2007年同時(shí)出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》更能體現(xiàn)對(duì)中低收入人群住房的保障。經(jīng)濟(jì)適用房保障的人群更加明確，取消了原來覆蓋人群中“政府確定的供應(yīng)對(duì)象”這一項(xiàng)，戶型面積受到嚴(yán)格的控制，有效防范了經(jīng)濟(jì)適用房變成“公務(wù)員小區(qū)”現(xiàn)象的發(fā)生，保障了低收入人群、無房人群和住房面積低于標(biāo)準(zhǔn)人群的利益。“廉租房”政策為低收入的困難家庭提供了比較合理的保障措施，不僅為他們提供了住房，而且在原來的基礎(chǔ)上增加了住房補(bǔ)貼。保障的人群也有所增加，新建廉租房戶型嚴(yán)格控制在50平方米以下，我國(guó)的住房保障制度在不斷出現(xiàn)的問題中朝著更加完善的方向發(fā)展。

四、結(jié)論

通過對(duì)國(guó)外的城市住宅的發(fā)展的了解和國(guó)內(nèi)學(xué)者的討論，可以得出城市住宅是具有商品和福利二重屬性的。明確的城市住宅的屬性對(duì)國(guó)家出臺(tái)住房制度和政策起著一定的指導(dǎo)性作用，無論從國(guó)外還是國(guó)內(nèi)的城市住宅的發(fā)展中看，住宅的商品化是必然的趨勢(shì)，我國(guó)的城市住宅已經(jīng)度過了這個(gè)階段，但要有完善的城市住房保障體系我們還有很長(zhǎng)的路要走。

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