業主委員會法律地位研究

[摘要] 我國《物業管理條例》于2003年9月1日開始施行。它的施行對我國房地產業和物業管理行業的健康有序發展，起到巨大的促進作用。但是，物業管理在我國起步較晚，許多問題只停留在理論上的研究和實踐上的探索，在《物業管理條例》中未作規定，留下了一些缺憾，引起不少爭議。其中，業主委員會的法律性質和地位是當前物業管理活動中爭議最大、最廣的問題。

本文從當前物業管理實踐中業主委員會存在的問題出發，圍繞對業主委員會的法律地位的探討，力圖使業主委員會這一業主自治機構更好地發揮其應有的職能，更好地為業主利益服務，推動物業管理的健康發展。

業主委員會制度的完善有助于切實地保護證廣大業主利益的切身保護，也有利于房地產業持續、健康的發展。唯有完善立法，在法律中明確業主團體的概念，確立業主委員會的獨立法律主體地位，才能從根本上解決糾紛。

[關鍵詞] 物業管理 業主 業主委員會 法律地位 獨立法律地位

一、業主委員會在物業管理中的重要性

1.物業及物業管理的概念。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區;也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2.業主和業主自治。業主是指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用僅人，是所擁有物業的主人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務對象。作為產權人，業主有權對自己擁有的房產的使用、經營和管理作出決定，這就是業主自治。這種自治是通過業主大會來實現的。業主大會是由全體業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。

3.業主委員會的性質特征。業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會是由全體業主組成的權力決策機構，相當于公司的股東大會。業主委員會的自治管理權，是基于業主對物業的所有權而產生的。業主在物業管理中應處于主導地位，成立業主委員會的目的，就是讓業主有一個行使管理權的機構，把各個業主的意見統一起來，并通過物業管理企業貫徹執行于具體的物業管理之中，實現所有權與管理權的分離。業主委員會應當是業主整體利益的代表，業主委員會只維護業主在物業活動中的合法利益，而物業活動以外的其他權益，業主委員會原則上是沒有義務保護的。

4.業主委員會在物業管理中的作用。廣大業主的利益實現是以業主委員會為載體的，業主委員會起到協調業主與開發商、物業管理企業之間關系的作用。從根本上講，業主、發展商、物業管理企業三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優勢發揮出來并有機地結合在一起，共同的利益才能實現，只有以此為基礎，業主、開發商、物業管理企業三者相互尊重、相互配合，才有可能達到互贏的目標。業主委員會是監督協助物業管理企業實現小區物業保值、升值目標實現的承載。每一個業主都希望自己所在的小區能夠保值、升值。而實現這個目標靠的就是業主、開發商、物業管理企業的有效配合。

5.明確業主委員會法律地位的必要性。因此，在弄清業主委員會的性質作用以后，我們深刻認識到業主委員會對我們的生活所起到的重要影響和作用。這也就要求我們應不斷探索出能使業主委員會朝著正確、高效的方向發展的途徑。當然，首先要解決的問題就是業主委員會的法律地位問題，沒有一個完善而有力的法律保障，就不能很好地保證業主委員會正常運作和發展，也就不能很好地代表和維護廣大業主的合法利益，保證房地產市場和物業管理行業的健康有序發展。

二、我國業主委員會法律地位現狀及存在的問題

1.我國現行法律的相關規定。2003年9月1日起實施的《物業管理條例》中涉及業主委員會制度的條文主要有以下這些:第十條規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”;第十五條規定“業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(4)監督業主公約的實施;(5)業主大會賦予的其他職責。”;第十六條規定“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。”;第十九條規定“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”;第二十條規定“業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。”

2.業主委員會在物業管理實際工作中存在的問題。業主委員會具體法律制度的缺陷，導致業主委員會在現實物業管理工作中開展工作困難重重，主要表現在以下幾個方面:(1) 業主委員會難以成立;一個大型住宅區，建筑面積近百萬平方米，有近萬戶居民，組建業主委員會無疑是一項繁雜而漫長的過程。(2)業主委員會缺乏經費，不能有效地開展管理活動;另外，還出現了業主委員會成員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。(3)業主委員的作用難以正確發揮;當前，在我國絕大多數城市的業主委員會中，能夠發揮積極作用的業主委員會很少。(4)業主委員會缺乏廣大業主的參與和信任:物業管理在我國實施的時間不長，絕大多數業主對它還缺乏了解，對參與業主委員會比較漠然，缺乏相應的專業知識。

3.業主委員會在立法上的缺陷。在物業管理活動中關于業主委員會的各種糾紛，近年來頻頻發生。法院在受理此類糾紛時，首先遇到的一個疑難問題是業主委員會是否具備訴訟主體資格。《條例》對于業主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現實中業主委員會的訴訟地位極不明確。條例中有關業主委員會權利義務的規定過于抽象，缺乏明確性和可操作性;而從實踐來看，業主委員會作為訴訟主體得到了法院的認可的個案較多，駁回的情況較少。而在一些地方法規細則中，又進一步賦予了業主委員會更多的權利。如《浙江省物業管理條例》第十七條規定:業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。如2007年4月實施的《浙江省物業專項維修資金管理辦法》中明確了可“由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理”。物業維修資金由政府行政部門、開發商或物業公司代管時如有違法行為，可對其進行依法追究，而由于業主委員會的法律地位我國一直未明確，因此在管理辦法中亦未能明確該如何追究業主委員會管理上的過失，這些立法上的空缺使得物業管理工作矛盾重重。

三、各國、各地業主委員會立法經驗分析

目前，世界上大多國家及我國都有關于業主委員會的規定，對業主委員會的法律地位也有所描述，因此，筆者從各國的規定入手，從比較法的視角分析我國目前的立法缺陷。

1.法國。現行法國《住宅分層所有權法》關于區分所有權人管理團體的規定，具有典范性意義。該法第14條規定，“若有二名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應存在區分所有權人管理團體。關于該管理團體的法性質，依其規定，系為享有法人資格之團體。對于該管理團體的訴訟能力，該法第15條第1項規定:“管理團體具有參與以請求和防御為內容的訴訟資格，其訴訟對象連某一特定的區分所有權人亦包括在內”。

2.德國。關于區分所有權人管理團體，德國法稱為“住宅所有權人共同關系團體“，即“住宅所有權人共同體”。在德國，該“住宅所有權人共同體”，既包括由二名住宅所有權人構成的情形，亦包括由約一千三百多名住宅所有權人構成的情形。該共同關系體之形成，不由強行法規予以規定，住宅所有權人于法律上亦不當然結成“住宅所有權人共同體，而通常系由住宅所有權人通過契約而予確定。德國法亦不承認住宅所有權人共同體具有法人人格。由于住宅所有權人共同體具有各所有權人于人法上結合成一體的特性，且該人法上之結合超越普通共有關系，而有濃厚的團體性。

3.日本。依日本現行建筑物區分所有權法的規定，區分所有權人團體包括三類，即管理團體、管理團體法人及社區管理團體。管理團體的構成，日本現行法與法國相同，規定各區分所有權人應當然結成管理團體，并成為該管理團體的構成成員。盡管其為無權利能力之社團，依日本民事訴訟法的規定，非法人之社團或財團，設有代表人或管理人者，得以其名義起訴或被訴。因此，在訴訟上，此“無權力能力之管理團體”，仍有訴訟當事人能力。

4.美國。美國區分所有現制稱區分所有權人管理團體為“公寓所有人協會”。并且，該公寓所有人協會于法律性質上是不具有公司法人的人格。即該公寓所有人協會于法律上并無法人資格。美國現行法律關于公寓所有人協會并無法人資格的觀點，早在上世紀70年代，即面臨著來自判例實務方面的重大挑戰，并在實務中認為公寓所有人協會具有法人實體的性質，從而做出與現行法律相悖的判決。該案雖然在學者中引起爭議，但仍顯示出，管理團體法人化乃是美國現實社會中的一項必要需求，其確有存在之必要。

5.中國香港。香港《建筑物管理條例》中對區分所有權人團體作了詳細規定，其區分所有權人團體稱為“業主立案法團”。該條例第7條規定，業主立案法團由管理委員會申請成立，管理委員會應當在其被委任之日起二十八日內向土地注冊處申請成立該建筑物的業主立案法團。業主立案法團在土地注冊處發出注冊證書之日正式成立，并取得法團的地位。其最大的特點在于該法團在法律上乃屬于法人，具有獨立的人格，從而作為獨立于其成員的業主的民事主體。

四、我國業主委員會法律地位研究現狀

1.我國關于業主委員會法律地位的理論評析。從我國目前立法現狀來看，我國的業主委員會的定位是業主大會的具體執行機構和代表機構，其對外能代表全體業主，對內能管理日常物業管理事務。因此，我國立法并沒有賦予業主委員會的實體法律地位。但司法實踐中，卻存在一方面承認業主委員會的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認業主委員會作為原告或被告時的訴訟主體地位的情況。關于業主委員會民事主體資格的問題在理論界和司法實務界目前仍存在很大爭議，具體有以下幾種代表性學說:(1)法人說:有人認為，業主委員會是依法成立、有必要的財產和經費、有自己的名稱、組織機構和場所并能獨立承擔民事責任的一級法人。(2)社會團體說:有人認為，業主委員會為自然人自愿組成的從事非生產經營性質的業務的社會團體。(3)其他組織說:業主委員會到政府授權的房地產管理部門登記后即成為合法組織，有一定的組織機構和財產，具備民事主體資格的其他組織。業主委員會在小區管理事項上有民事權利能力，有民事主體資格，經全體業主授權的業主委員會有權起訴或應訴，業主委員會具有民事訴訟法上的訴訟主體資格。

2.關于業主委員會法律地位的實務探析。因為我國對業主委員會法律地位問題沒有明確規定，在我國司法實踐中出現過對同一案件出現不同的裁決結果，導致法律適用的混亂。關于業主委員會是否具有實體法律地位，我國各級法院對此問題裁決不一。案例分析一，安徽省合肥市中級人民法院受理金湖新村小區業主委員會訴開發區的房地產開發公司擅自卷走原本屬于用作小區房屋維修和公共建設5萬元基金一案，該中院裁定，認為業主委員會不具有民事訴訟主體資格對其起訴不予受理。后來業主委員會逐級上訴，經安徽省高級人民法院請示，最高人民法院做出的復函中院明確:根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條:《最高人民法院關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第四十條之規定，如業主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義起訴。裁定承認了小區業主委員會有“申訴主體資格”，即可以作為一個組織成為民事訴訟的原告。案例分析二，據 2005年6月9日《中國青年報》，針對溫州市建設房地產開發公司不兌現廣告中的承諾，業主們授權委托業委會，將開發商告上法庭，并提出判令被告將銀都花園內的相應的配套措施移交原告管理使用，賠償等訴訟請求，但被最高人民法院駁回。法院認為業主委員會的主要職責是針對物業管理、服務等事項進行監督，業主委員會不能代表業主提起訴訟。認定銀都業委會在此案作為原告，訴訟主體不合格。

五、我國業主委員會獨立法律主體的構想

筆者通過對我國業主委員會法律地位現狀的分析，吸取各國的有關規定，結合我國的實際情況，提出業主委員會貿易獨立法律主體的構想。

1.獨立法律主體地位的理論基礎。建筑物區分所有權的理論是其獨立的理論基礎。建筑物區分所有權是指數個權利主體區分擁有一棟建筑物時，各個主體所享有的對建筑物的專有部分的專有所有權、共有所有權和因建筑物區分所有權人之間的共同關系所產生的成員權的總稱。為了實現使用專有部分的目的，在不妨礙其他業主對各自專有部分的使用的情況下，各業主可以適當使用共同部分，但不能違反全體業主的共同利益。要維護這種共同的利益關系，需要全體業主組成一個超越個人的組織，來處理共同事務，以維護共同的生活秩序，協調彼此之間的利益，充分發揮建筑物各個組成部分的功能，這是成員權的具體體現，也是業主自治管理的體現。建筑物區分所有權理論是成立業主委員會的法理基礎，業主大會以及業主委員會的設立是業主行使成員權的重要途徑。

2.獨立法律地位的立法基礎。業主委員會權利與義務的規定是其獨立存在的立法基礎，依照《條例》的和《物權法》的規定，業主委員會依法享有一定的權利，也履行一定的義務，而這種權利和義務的規定，正是業主委員會具有獨立法律主體的資格。業主委員會的權利義務是指業主委員會在與全體業主之間的法律關系中所具有的權利和義務。它所具有的權利有:代表權、訴訟權、決策權、懲罰權、監督權。業主委員會在行使權力的同時，還必須履行勤勉盡責、遵紀守法、配合協調、接受監督的義務。

3.獨立法律地位的的現實基礎。業主委員會的作用是其獨立存在的現實基礎，業主委員會的作用和意義主要有:有利于業主權利的彰顯;有利于厘定業主和物業管理公司之間的責、權、利關系、有利于平衡;協調業主與開發商、物業管理公司之間的關系;有利于能夠促進小區的和諧共處;有利于培育業主的民主意識。

4.業主委員會獨立法律主體的解析。業主委員會是獨立的民事主體;《條例》規定業主委員會有權與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。確認業主委員會民事主體法律地位的根本目的，是要明確和解決業主委員會的民事權利能力和民事責任能力問題。縱觀不同國家和地區的做法，立足我國目前的立法和司法實踐的現狀和將來發展趨勢，將我國的業主委員會界定為具有民事主體地位的其他組織是我們的最佳選擇。筆者認為，對業主委員會的實體法律地位，可以視同合伙組織的執行機構，原因如下:第一，我國業委員會在形式上存在合伙組織所規定的共同財產。第二，我國業主大會的成員之間是按照《業主公約》所建立起來的契約關系。業主委員會作為業主大會的執行機構，需遵循《業主公約》。第三，我國的業主委員會對外一般以全體合伙人名義活動。第四，我國大部分業主委員會通過在房地產行政主管機關備案，取得了某某業主委員會字號的合法地位，在房地產主管部門辦理備案手續也符合我國合伙組織并不一定在工商登記部門辦理登記的做法。第五，全體業主對業主委員會的行為彼此之間可以按照有限合伙的原理承擔有限責任，業主委員會對其自身行為承擔無限責任，并且責任不能轉移給業主。從以上分析可以看出，現行我國業主委員會在理論和實務上均可以被視為合伙組織，這不只是因其形式上的法律特征同合伙組織具有相似性，而且，因為業主委員會實質不具備法人資格，也不能被視作社團法人對待，故筆者認為將業主委員會在民事主體資格及實體法律責任的承擔上適用合伙組織的相關做法是合理的。事實上，雖說業主委員會自身沒有完全獨立的財產，但是，經濟的發展和業主委員會在物業管理實際當中的作用充分表明，業主的所有權與管理權尤其是有關物業管理的共同所有權，實際上均由業主委員會實際上管理和控制。

六、結論

《中華人民共和國物權法》終于在千呼萬喚中出臺了，但是筆者不禁失望的發現，該法仍然對業主委員會的法律地位和性質，避而不談。業主委員會的法律地位問題是切實關系到我國房地產行業的持續健康發展，以及廣大業主的切身利益甚至于社會的和諧。物業管理的本質是業主的自治管理，業主委員會的法律地位是解決物業管理糾紛的核心問題，明確業主委員會的法律地位是真正實現廣大業主自治管理，并在訴訟中保障業主自身實體權利和訴訟權利的保障。

在本文中，筆者首先從物業、物業管理、業主、業主委員會的性質及作用的概念論述出發，闡述了業主委員會是業主自治管理的執行機構，業主委員會在物業管理中的重要性;其次筆者從論述我國物業管理中業主委員會的法律地位現狀著手，并根據自身在物業管理中的多年工作經驗，指出業主委員會在實務管理中存在的問題以及相關問題在立法方面的缺陷;通過分析各國、各地區的關于對業主委員會法律地位的不同規定，為我國業主委員會法律地位的確定提供參考依據;以及闡述我國目前業主委員會法律地位的研究現狀，包括理論及實務判例兩方面的內容，最后提出了有關我國業主委員會獨立法律主體的構想， 著重闡述了合伙制度對完善業主委員會實體法律地位的借鑒意義，為我國完善該制度提供了現實的參考和標本，為規范我國物業管理行業管理提供理論依據。

業主委員會涉及到的法律和問題很多，筆者僅僅是從物業管理工作者的角度來發掘我國業主委員會制度本身所存在的問題，并提出了完善立法的建議，希望能對我國業主委員會制度之完善起到拋磚引玉的作用。

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