對我國廉租房制度問題的思考

[摘要] 住房問題是我國目前最緊迫的問題，也是一時難以解決的問題。我國當前已經基本建立起了住房保障體系，而廉租房制度是其核心制度。為構建和諧社會，維穩社會秩序，縮小貧富差距，廉租房制度無疑是一大重要舉措。自廉租房制度建立以來，已經取得了良好的社會效應。但是，廉租房制度的各種問題也隨著時間的推移開始突現。當前，如何進一步改進和完善廉租房制度，是必須解決的問題之一。

[關鍵詞] 廉租房 制度 問題 對策

一、我國廉租房制度的建立和發展

廉租房，是由政府在住宅領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住戶口的最低收入家庭，或者說是住房弱勢群體提供的租金相對低廉的普通住宅，或由私人機構開發經營、政府提供補貼的商品住宅，以保障其住房達到社會最低生活標準。廉租房制度作為住房保障體系的重要組成部分，其建立蘊涵著深厚的理論基礎。

人類生存的最基本條件包括“衣、食、住、行”，住房問題是我國現代化城市面臨的主要社會經濟問題，并且將長期的困擾我國居民。住房困難說明我過當前的住房制度存在一定的缺陷。這就要求政府在社會保障中發揮更加積極的作用。當前，我國已經基本建立起了住房保障體系，而廉租房制度是其核心制度。國務院在2007年8月出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中提到了要加快城市廉租房的建設，帶動低收入家庭住房困難問題的解決，并要求到“十一五”期末，我國廉租房的覆蓋從“最低收入住房困難用戶”到“低收入住房困難用戶”，還重點強調了地方財政要將廉租房保障資金納入年度預算安排。可見，中國城市進入“廉租房時代”，廉租房制度將會在住房保障體系中發揮關鍵的作用。

二、當前廉租房制度實施過程中存在的問題

1.廉租房適用對象范圍有缺陷，收入標準劃分困難

雖然2008年底國家發布的《廉租房保障辦法》已將廉租房適用對象范圍由之前的“城鎮最低收入家庭”擴大到“城市低收入住房困難家庭”，使更多有住房困難的低收入人群進入保障范圍內，但仍有如流動人口、農村進城務工群體等住房弱勢群體不在其列。這類群體對我國的城市建設和發展都作出了特殊的犧牲和積極的貢獻，他們急需住房福利方面的保障，但是現在卻處于制度的灰色地帶，不能不說是我國城市住房保障制度的極大的疏忽。隨著城市化進程的加快，這個群體還將不斷地擴大，如果不對他們的住房問題給以充分的重視，這將給城市的發展帶來不小的沖擊，而問題不及早地得到解決，拖得越久、越退延，所付出的代價也將越大。

其次就是如何定性低收入的標準。居民的收入狀況如何確定，這是資格審查不可回避的問題，而且這一點還關系到有限的保障資源能否切實地用到實處這樣的一個大事。隨著廉租房分配的適用對象范圍的逐步擴大，根據各地居民收入情況劃分一個合理的收入線并據此科學地確定廉租對象就變得日益緊迫，而且在收入線劃分后，還存在一個收入變化如何監督的問題。因此完善我國的城市住房保障制度必須在這一點上有明確的認識。

2.渠道有限導致廉租房資金不足

從理論上看，目前的資金來源渠道包括年度財政預算安排的廉租房保障資金、提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益中安排的廉租房保障資金、政府的廉租房租金收入、社會捐贈及其他方式籌集的資金等。但從已開展廉租房試點城市的實際運作來看，各地都是以住房公積金增值收入和財政撥款為主的。而在一些經濟欠發達的城市，由于經濟發展水平不高，財政實力不足，無法提供足夠的資金用于廉租房建設和租金補貼。例如包頭市，如果采取租金補貼的方式，政府每年需補貼8642萬元。實際情況是，市財政在非常困難的情況下只撥付了50萬元作為廉租房資金補貼，解決的143戶僅占全市符合廉租房標準家庭的0.4%。而且，住房公積金增值的收益本身就不多，在提取公積金過后，再加上一些管理費用已所剩無幾。而社會捐贈的資金則非常少，可以忽略不計。

3.廉租房的供給量不足

《廉租房保障辦法》第十二條具體規定了實物配租的廉租房來源主要包括:政府新建、收購的住房;騰退的公有住房;社會捐贈的住房;其他渠道籌集的住房。目前，我國的公房多出售給了公民個人，政府出資收購的住房由于資金的有限數量很少，而且社會捐贈的住房數量也不多，伴隨著進程務工人員的增多，和列入城市規劃需拆遷的低端住宅將越來越少，使得廉租房在房源上產生了極大的貧困，有相當數量符合條件的家庭拿到了廉租房的補貼資金，但是很難在市場上租到適合于他們消費能力的房子。

此外，廉租房管理存在漏洞，不少城市沒有負責廉租房建設的專門機構，資金來源缺乏制度化，有些地方對城鎮低收入家庭的住房困難的底數還不是很清楚，一些地方政府片面追求GDP的政績觀沒有根本轉變，這些都成為落實城市廉租房制度的“攔路虎”。

三、完善我國現行廉租房制度的對策

1.改進我國申請廉租房的條件限制

《廉租住房保障辦法》目前規定:申請廉租房的家庭必須滿足家庭收入和現有住房狀況雙重條件，但就此規定，我國各地方具體執行時略有差異。例如，北京、廣州等將收入、當前住房狀況和資產都納入了申請條件;而武漢市規定，申請廉租房的家庭，必須享受城鎮最低生活保障待遇一年以上，對當前住房面積也有相應的規定。

改進廉租房的條件限制，有很多國家和地區值得參考。如在美國，凡是年家庭收入低于所在地區平均水平行為八成的居民就可以申請公有住房;而在香港地區，則是對家庭月總收入有限制，其他條件無限制;新加坡要求無房產，并對年家庭總收入有限制。參照以上做法，可以弱化對家庭現有住房狀況的限定，而著重對收入水平和家庭總資產進行限制。對于收入標準如何設定，我國可以參考美國的做法，以當地家庭平均收入作為標準，取其一定百分比量來界定，這樣做還能更直觀地反映被保障的低收入家庭在當地所處的經濟地位，而且只要當地的平均收入水平發生變動，收入線也會自動地隨之變化。另外，從廉租房的發展情況來看，低收入階層應被納入其保障范圍，而不是僅僅將申請的家庭限定為低保戶。

2.改進我國廉租房的保障方式

我國目前新的《廉租住房保障辦法》明確規定:廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。實施廉租住房保障，主要通過發放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。

3.拓寬我國廉租房資金

《廉租住房保障資金管理辦法》規定廉租住房保障資金來源于八個方面:一是住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額;二是從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金;三是市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金;四是省級財政預算安排的廉租住房保障補助資金;五是中央預算內投資中安排的補助資金;六是中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金;七是社會捐贈的廉租住房保障資金;八是其他資金。2009年國家1500億元的廉租房投資任務，超過80%落在各地政府肩上。在財政緊張的中西部地區，資金壓力愈發明顯。在拓寬融資渠道的同時，充分用好銀行貸款，是目前解決資金難題的重要思路。

4.增加我國廉租房房屋來源

房屋來源廣開渠道，主要包括:政府新建、收購的住房;政府改造的直管公房，以及在舊城內不能集中成片開發的存量土地，按照廉租住房標準建設的住房;經濟適用住房建設項目配建10%的廉租住房，普通商品住房項目配建5%的廉租住房;國有重點煤礦棚戶區改造、城市居民棚戶區改造、工礦企業集資建房項目中，配建5%的廉租住房;騰退的公有住房;單位投資并按照本辦法規定租金出租的住房;社會捐贈的住房;其他渠道籌集的住房。

參考文獻:

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