社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)的體系化特征

[摘 要] 文章通過(guò)對(duì)新型市場(chǎng)環(huán)境下的社區(qū)商業(yè)體系化設(shè)計(jì)的研究，從前期定位的體系化，空間業(yè)態(tài)規(guī)劃布局的體系化、環(huán)境營(yíng)造的體系化策略三方面結(jié)合實(shí)例進(jìn)行深入分析，認(rèn)為建立在全局統(tǒng)籌基礎(chǔ)上的體系化設(shè)計(jì)策略是社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)成功的保障。

[關(guān)鍵詞] 社區(qū)商業(yè) 體系化設(shè)計(jì) 前期定位 空間布局 環(huán)境營(yíng)造

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展不僅影響到社區(qū)居民的消費(fèi)狀況，也影響到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)布局乃至城市的綜合商業(yè)能力。在我國(guó)社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系發(fā)展緩慢與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的脫節(jié)成為一個(gè)突出矛盾。社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)中，市場(chǎng)定位和規(guī)劃等環(huán)節(jié)相互貫穿、前后呼應(yīng)，從體系化角度看待社區(qū)商業(yè)策劃與設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)尤為重要。

1.體系化的開(kāi)發(fā)特征與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

社區(qū)商業(yè)具有屬地性、基礎(chǔ)性、輻射性、集成性的特征。其體系化的開(kāi)發(fā)特征表現(xiàn)為：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的工程體系化：提倡整體考慮、分步實(shí)施，專(zhuān)業(yè)協(xié)同以及項(xiàng)目的整體性操作性。充分分析當(dāng)?shù)貤l件和市場(chǎng)環(huán)境，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶(hù)和商業(yè)規(guī)模，確定開(kāi)發(fā)模式和節(jié)奏，考慮確定營(yíng)銷(xiāo)模式、運(yùn)營(yíng)模式等。社區(qū)商業(yè)應(yīng)將前期商業(yè)策劃做好的基礎(chǔ)上，進(jìn)行設(shè)計(jì)與建設(shè)。招商在前，建設(shè)在后。具體到社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，社區(qū)商業(yè)的前期定位、總體規(guī)劃布局以及建筑環(huán)境營(yíng)造方面都體現(xiàn)了體系化的思維與運(yùn)做特征。

2.主題與功能定位的體系化

主題定位包括目標(biāo)市場(chǎng)、功能、特色與規(guī)模定位等。寶山上大弘基文化休閑廣場(chǎng)的商業(yè)定位首先考慮將大學(xué)生中低檔次的特色餐飲、日常娛樂(lè)作為主要的業(yè)態(tài)聚集類(lèi)型，采用二層外廊式空間結(jié)構(gòu)，空間內(nèi)部形成核心交往廣場(chǎng)，通過(guò)兩條步街將內(nèi)部休閑環(huán)境與城市相溝通。處于城市RBD區(qū)的社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合與定位當(dāng)以城市文化重建與精品業(yè)態(tài)塑造為核心。上海的太平橋地區(qū)新天地就營(yíng)造了以歷史人文為依托，以滿(mǎn)足高端時(shí)尚休閑消費(fèi)需求為特色的城市場(chǎng)所，體現(xiàn)了文化的獨(dú)一性和不可復(fù)制性。

主力店與經(jīng)營(yíng)散戶(hù)是錨與船的關(guān)系。在不同的城市區(qū)位，主力店的定位受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)傾向，品牌主力店推崇度，整體商業(yè)消費(fèi)定位等因素制約，因此引入具有地區(qū)性。證大大拇指廣場(chǎng)引進(jìn)了家樂(lè)福；上海浦東正大廣場(chǎng)引入易初蓮花超市后經(jīng)營(yíng)狀況得到極大改善，龍之夢(mèng)購(gòu)物中心在調(diào)換超市的經(jīng)營(yíng)主體后也扭轉(zhuǎn)了經(jīng)營(yíng)困境。南京的水游城設(shè)計(jì)全部以連鎖品牌替代大的主力店入駐，以特色化的景觀營(yíng)造贏得了商業(yè)成功。

明確的主題依賴(lài)于業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)平衡，成功的業(yè)態(tài)配比是整個(gè)定位中另外一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。上海西郊百聯(lián)購(gòu)物中心是以零售為主的“一站式”購(gòu)物中心，引入了百貨、賣(mài)場(chǎng)等主力店；梅隆鎮(zhèn)新都會(huì)以社區(qū)的生活時(shí)尚中心定位，強(qiáng)調(diào)餐飲、娛樂(lè)的休閑作用，主要滿(mǎn)足聚會(huì)、健身、娛樂(lè)、文化等精神方面的消費(fèi)。無(wú)論商業(yè)最終定位于怎樣的主題，都體現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)與贏利的平衡。

立足于城市區(qū)域功能的回應(yīng)，社區(qū)商業(yè)在定位過(guò)程中，注重將稀缺性業(yè)態(tài)和特色化業(yè)態(tài)整合到產(chǎn)業(yè)鏈中，形成產(chǎn)品的亮點(diǎn)。浦東聯(lián)洋社區(qū)的證大大拇指廣場(chǎng)注重文化附加值，除引進(jìn)常規(guī)零售主力店外，還引進(jìn)了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。“海上海”興建了三大標(biāo)志性的文化藝術(shù)運(yùn)營(yíng)中心：海上講堂、海上劇場(chǎng)、海上展館，成為文化地產(chǎn)的標(biāo)志性精神產(chǎn)物之一。

3.業(yè)態(tài)布局的體系化策略

適宜的建筑密度對(duì)整體商業(yè)氛圍的營(yíng)造至關(guān)重要。過(guò)高的建筑密度不利于舒適性與人性化的環(huán)境品質(zhì)創(chuàng)造，但過(guò)低的容積率也不利于商業(yè)連續(xù)步街的形成。不同的商鋪對(duì)空間的開(kāi)放程度要求不同，品牌店與專(zhuān)業(yè)店需要較為開(kāi)闊的對(duì)外空間，而特色店需要突出內(nèi)斂特質(zhì)。海上海以獨(dú)創(chuàng)的店鋪組合，結(jié)合人性化的曲折步道體系，創(chuàng)造了體驗(yàn)式創(chuàng)意商業(yè)街的主題。大寧國(guó)際商業(yè)中心設(shè)置了兩套交通體系，外圍交通服務(wù)于公共機(jī)動(dòng)交通，內(nèi)部的步街體系尺度宜人，業(yè)態(tài)設(shè)置迎合布局特征，還原了傳統(tǒng)街區(qū)尺度的都市漫步。

4.環(huán)境營(yíng)造的體系化

社區(qū)商業(yè)的露天組團(tuán)式發(fā)展格局為購(gòu)物者創(chuàng)造了公共性極強(qiáng)的共享空間。西郊百聯(lián)購(gòu)物中心以組團(tuán)式空間發(fā)展模式創(chuàng)造了中央風(fēng)情廣場(chǎng)，也適應(yīng)聚集的餐飲、購(gòu)物業(yè)態(tài)在空間使用上的要求。北斗星?商業(yè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)中從滿(mǎn)足集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體的功能需求出發(fā)，形成了不同形態(tài)的四個(gè)開(kāi)敞中庭與一個(gè)頂棚采光的商業(yè)內(nèi)街。梅龍鎮(zhèn)新都會(huì)緊密?chē)@有餐飲、酒店、辦公、健身游泳四大功能，將功能布局劃分成九大建筑體塊；各自相對(duì)獨(dú)立的體塊之間通過(guò)扭轉(zhuǎn)、拼貼等手法形成不規(guī)則的空間張力，形成了適合于交往與休閑氛圍的室外廣場(chǎng)與庭院，并隨著步移景換，空間變換著功能。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，社區(qū)商業(yè)將逐步走向集中獨(dú)立、組團(tuán)化的發(fā)展道路。社區(qū)商業(yè)還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大品牌深度與產(chǎn)品廣度，均衡互補(bǔ)，相互促進(jìn)；實(shí)行統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督與物業(yè)管理。社區(qū)商業(yè)的體系化設(shè)計(jì)本質(zhì)上是投資者、開(kāi)發(fā)者、管理者與消費(fèi)者四方共贏的結(jié)果，一個(gè)成功的設(shè)計(jì)模式固然重要，而圍繞這一設(shè)計(jì)模式做建立起的各專(zhuān)業(yè)協(xié)同工作的體系化整合運(yùn)做平臺(tái)，才是當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)努力發(fā)展的方向。

參考文獻(xiàn)：

[1]喻穎正:《社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)指南》、暨南大學(xué)出版社，2005年

[2]段宏斌:商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營(yíng)管理指南，黑龍江美術(shù)出版社，2007年，P40