衡量樓市復蘇關鍵指標是個人按揭貸款

最近，房地產市場上囂聲四起，即今年以來國內房地產已經出現所謂“小陽春”，即突然銷售萎縮的房地產又出現所謂的銷售旺季了。在房地產開發育看來，隨著房地產“小陽春”的到來，國內房地產周期性的調整結束了，房地產市場的價格又開始反彈了，房地產市場不久又可能出現2007年繁榮了，廣大購買者趕快進入房地產市場購買住房去吧，否則房地產高價房又來了。

現在我們要問的是，國內房地產的“小陽春”真正的到來了嗎?其理由或依據在哪里?是不是如房地產開發商所說，國內房地產之所以會出現“小陽春”，就在于房地產的銷售量又上來了，房價開始上漲；就在于銀行信貸快速增長，大量的流動性又會進入房地產；就在于政府早些時候出現的房地產政策效應可能顯現了；就在于所謂的房地產“剛性需求”被迫放出來了等等。還有找出大堆所謂的理由。但是實際上這些理由沒有一條是成立或真實的，怪不得，有媒體報道，房地產開發商為制造虛假的房地產繁榮，不得不出錢找人排隊購買，以此來制造房地產虛假繁榮。

但實際上，我們只要動腦筋想一想，就會發現其中的問題很多。首先，只要看看房地產商請人排隊來購買住房，來制造房地產的虛假繁榮；只要看看房地產商五花八門的營銷方式，就能夠知道這個市場的誠信度如何。本來，一個無所不用其極的房地產市場，在一個完全喪失誠信的房地產市場，在文明或發達的市場體制下，早就會通過法律的途徑把這些房地產商驅除出市場，但是我們沒有這樣的法律來保護購買住房的消費者，但住房購買者難道不會知道這個市場誠信的嚴重性如何嗎?在這樣一個沒有誠信的房地產市場，并由他們來制造房地產的“小陽春”，廣大購買住房民眾難道就沒有火眼金睛來識別嗎?我想不要太低估民眾的智慧了。從市場最基本的誠信原則來看，房地產開發商所鼓吹的“小陽春”無從談起。

我們還可從實際的情況來看，看上去這幾個月銷售量在增長，但是，這種增長僅是相對于2008年的情況而言的。2008年房地產銷售同比下降達到20％以上(這是全國的數據)，如果一個房地產項目在2008年銷售量為零，但是現在的銷售量增加到2-3套，那么這種銷售的增長看上去是突破性。但是，這只是相對于2008年的零銷售的情況而言的，但如果以平常心來看，這種銷售量的增長仍然是十分少的。以下我們可以用個人住房按揭貸款變化情況來佐證。

我們知道，房地產這個產品最為特別的地方，它的繁榮不僅在于供應方的金融支持，而且在對需求方的金融支持。而對房地產金融支持的力度就決定了房地產市場發展與繁榮的程度。特別是住房的需求方金融支持更是重要。而對房地產的需求方的金融支持就在于個人住房按揭信貸產品。可以說，現代房地產業如果沒有個人住房按揭產品，那么房地產市場要得以發展與繁榮是不可能的。因為，通過個人住房按揭產品能夠把個人一生的收入提前使用，以此來提高個人生活福利水平。

我們來看在2006年、2007年、2008年及2009年1－2月份個人住房按揭貸款增長情況，就知道國內房地產是如何繁榮的。2006年末，購房貸款余額2.27萬億，比年初增加3630億元，比上年末增長19.01％，增速比上年末快了3.3個百分點。其中，個人住房貸款余額為1.99萬億，占購買住房余額的87.38％；個人商業用房貸款余額2652億元，占購房貸款余額的11.67％。而個人住房貸款中，一手房貸款余額1.72萬億，占個人住房貸款余額86.74％。二手房貸款余額2633億，占個人住房貸款余額的13.26％。

2007年末，購房貸款余額3.03萬億，比年初增加7174億元，比上年末增長33.6％，增速比上年末快了14.6個百分點。其中，個人住房貸款余額為2.70萬億，增長為36％以上，占購買住房余額的89.1％；個人商業用房貸款余額3090億元，增長為16.5％，占購房貸款余額的10.2％。而個人住房貸款中，一手房貸款余額2.29萬億，占個人住房貸款余額84.6％。二手房貸款余額4168億，占個人住房貸款余額的15.4％。

2008年末，個人住房貸款2008年為了2808億元，不足2007年40％。2009年1－3月份個人住房按揭貸款984億元，其中之1－2月份532億元、3月份452億元，前兩個月同比是負增長。特別是2009年2月估計個人住房按揭貸款不足120億元。從上述的個人住房按揭貸款數據可以看到，國內房地產價格的變化及房地產繁榮與興衰都是個人住房按揭貸增長與減少有關。房價快速上漲及銷售快速增加都是與個人住房按揭增長成正相關的。可以說，如果沒有2007年個人住房按揭貸款快速飚升，是不可能出現當時房地產的繁榮及房價飚升的。而2008年個人住房按揭貸款迅速減少，也是成了國內房地產銷售萎縮的關鍵所在。

2009年1－2月份，盡管政府采取大力度的個人住房按揭貸款信貸優惠政策，但是個人住房按揭貸款不僅沒有增加，反之在2008年迅速下降的基礎上進一步萎縮或減少。如果按照這兩個月個人住房按揭貸款增加額，2009年住房銷售萎縮只會進一步加深而不會緩解。盡管3月份有所增長，但仍然不足造成房地產“小陽春”。

還有，從目前房地產銷售量的增長情況來看，房地產銷售量的增長主要表現在二手房銷售增長、表現在中小套型住房銷售增長、表現為經濟適用房等保障型住房銷售增長上。對于這種現象，說明了什么呢?一是就早些時候進入房地產投資者已經看到房地產市場將出現全面價格向下調整，因此他們會借著這種房地產銷售價格的反彈以最快方式逃出房地產市場，以免深度套牢。因此，這次房地產市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。二是住房銷售以中小套型為主而這些中小套型的住房銷售都是在價格全面下調的情況下增加銷售的。這說明當前房地產市場已經發生根本性變化，以消費為主導的市場開始形成。既然是消費為主導的市場，那么這種房地產市場銷售本質上的變化將改變目前國內房地產產品格局及利益格局。而房價的調整深度決定房地產消費釋放程度。三是早些時候房地產開發商一直在強調，房地產市場歸市場，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實際上這是不可能的，當房地產保障部分快速增長時，特別是政府安居工程全面落實時，它對房地產的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國內房地產市場價格全面向下調整。

從上述的分析可以看到，個人住房按揭貸款增長是房地產能否復蘇的關鍵指標，如果個人住房按揭貸款不僅沒有增長反之下降或增加不多，那么房地產“小陽春”從何而來?還有，從當前房地產的銷售情況來看，房地產銷售的增加在于房地產開發商價格向下調整，在于房地產產品結構調整及安居工程落實等，因此，房地產銷售增長一些只是相對沒有銷售的而言，根本不是所謂的房地產“小陽春”出現。再加全球經濟衰退，國內經濟還沒有走出下行的風險，在這樣的情況下，房地產豈能出現所謂的復蘇?