土地投機是中國房地產開發的行業本質

今年3月以來，房價再次上漲催動了住房的大量需求，再現了2007年供不應求的瘋狂局面。與住房市場同步火熱的，是連創新高的土地市場。然而，土地市場展現給我們的，是迥然不同的冷熱局面：一邊是火熱的土地拍賣，一邊的已拍土地卻是雜草叢生、批而不用。根據我的觀察，在我國，土地長期閑置的現象在各地都大量存在，其中不乏曾經名噪一時的“地王”。據統計，2009年三季度末，全國捧名前10名的上市房企圍地規模已經達到3億平方米。

很顯然，土地囤積并不是2009年的新現象，而是我國房地產開發特色下土地市場的一個常態。根據戴德粱行的分析，1998-2008年問，全國用于房地產開發的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年年底，全國土地開發量僅為19.4億平方米，仍有近40％的土地滯壓于發展商手中。

為什么隨著土地價格的高漲，土地積壓和浪費現象越發嚴重，土地價格完全失去了調節土地資源配置的作用了呢?我認為根本在于房地產開發商對于土地的高度投機所致。

根據中國的《憲法》規定，城市土地歸國家所有，農村土地歸農村集體所有，國家可以根據公共利益的需要，對農村集體土地進行征收。這里有一個重要前提，土地一旦轉為城市用地，必須經過地方政府征收，不管土地用于商業開發，還是公共利益要求。由于混淆了公共利益與商業開發之間的關系，地方政府成為城市土地供給的唯一壟斷者、經營者。政府不僅以“國家征用”的借口壓低農民集體征用價格，而且通過“招拍掛”的方式，盡可能高地獲取土地收益。

在住房開發方面，基于所謂“統一規劃、統一開發”的要求，地方政府又將房地產開發商作為土地唯一的需求者。例如，在現行政策下，政府嚴格限制居民個人和集體自住建房，禁止非開發企業建設開發住房，而將房屋建設開發的權利賦予房地產開發商，使得開發商可以充分利用其壟斷經營的優勢，哄抬地價和房價，造成房價節節升高。由此產生的土地升值部分為地方政府和房地產開發商瓜分。

根據現行土地政策，城市周邊的集體用地，只能作為城市政府土地征用的儲備，城市居民購買農民宅基地受到嚴格禁止，廣大的農村房地產，不能對城市的高房價形成平抑。例如在我國一些城市外圍，存在著大量的由農民集體組織建設開發的樓房，稱為“小產權房”。由于沒有經過地方政府征用和開發商的“合法”開發，這些房屋盡管在品質、使用價值上與商品房相差無幾，但不能獲得合理產權，也就不能對高價的“大產權”商品房市場形成有效平抑。

按照土地所有制的本來含義，集體所有制土地由農民集體經濟組織所有，供集體經濟組織內的農民占有、使用和處分：國有土地本質上屬于全民所有制性質，土地應當通過合理配置供全體人民無償使用。但由于政策制定上的問題，集體土地只能被政府“國家征收”，政府收儲土地則通過“招拍掛”的方式批發給房地產開發商，再由開發商以售房的方式賣給城鄉居民。地方政府、開發商通過轉售土地，層層轉移了社會財富，這是造成中國城市地價節節升高、房價居高不下的重要制度原因。

在我看來，囤地是開發商實現盈利的根本方式，也是中國房地產開發業的行業本質。根據我的研究，中國房地產開發商的基于從事購買規劃設計、建設施工、監理服務、房屋銷售等所謂“管理”的勞動，其盈利大約只能占到全部盈利的不到10％，而其余90％以上的盈利，則來自土地的升值。為了實現土地升值，房地產開發商普遍傾向于直接囤積土地，“圍而不建”；或者借口由于資金、規劃變更、拆遷進度慢等原因，有意通過“分期開發”、“政府公關”等方式，延長土地開發周期，借以最大限度地以少量資金獲取超級暴利。

在我們現有的規定中，對土地閑置現象是有明確懲罰措施的。比如，超過約定期限一年不開發的，政府征收土地出讓金的20％；超過兩年的，政府可以無償收回。有這樣的規定，囤地現象為何禁而不止?某些地方政府是不是也有責任呢?答案是肯定的。由于土地是地方政府財政收入的重要來源，雖然說“地方政府是土地的批發商，開發商是土地的零售商”，不僅在市場上，而且在私人關系上，房地產開發商與地方政府之間，已經形成了密切的戰略聯盟。于公于私，地方政府都有縱容開發商的理由。

怎樣解決房地產開發商囤積土地的問題，可以從短期和長期兩個方面解決。從短期看，可以因循現有的土地政策，堅決依法收回房地產開發商囤積的土地，將其用于經濟適用房、廉租房等“保障房”供給，用于滿足特殊科技人才、中低收入居民的住房需求；從長期來看，應該徹底改變現行不合理的土地制度，除了用于“公共利益”的，應禁止地方政府用于商業開發用途的土地征收。政府應在主要負責土地利用規劃、城鄉規劃的基礎上，應當通過農民集體與土地使用單位的市場交易，實現土地資源的高效配置；應通過征收不動產稅、土地閑置稅、土地增值稅、資本利得稅等稅收政策，解決地方政府財政收入不足問題，同時抑制企業和個人炒作房地產牟取暴利的發生，建立一個統一城鄉規劃和土地權利的、持續健康發展的房地產秩序。