普通百姓不必憂慮物業(yè)稅

近期，物業(yè)稅再次成為房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，其中明確提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅(由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委及住房城，建設(shè)部負(fù)責(zé))。”與之前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頻繁提及的物業(yè)稅改革不同，此次是國務(wù)院首度將開征物業(yè)稅改革提到議事日程。

什么是物業(yè)稅

物業(yè)稅對(duì)中國民眾來說已算不上新詞匯，“只聞樓梯響”好幾年了。2005年十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。2007年，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建和天津4省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，包括首批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶，已有10個(gè)省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

物業(yè)稅在國際上是個(gè)尋常之物，只是叫法不同。有的稱財(cái)產(chǎn)稅，如德國、美國、智利；有的叫不動(dòng)產(chǎn)稅，如奧地利、波蘭；中國香港地區(qū)稱物業(yè)稅。其內(nèi)涵皆相同：對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者，每年都要繳納一定稅款，稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的變化而變化。

各國征收物業(yè)稅的率基和稅率有所區(qū)別，總體來說，美國各州幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1％～2％；新西蘭和澳大利亞按0.3％～1％征收；法國采用土地年度稅的形式征收；加拿大對(duì)所有物業(yè)征稅，對(duì)擁有=套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自住、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。中國香港地區(qū)僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。

即房產(chǎn)持有稅

在很多國家，物業(yè)稅是地方財(cái)政收入的主要來源，也是地方政府向民眾提供公共產(chǎn)品的重要前提。在我國，1994年實(shí)行中央和地方的分稅制后，出現(xiàn)7地方事多稅少的事實(shí)。于是地方政府紛紛實(shí)行土地財(cái)政，把賣地和收取房地產(chǎn)稅收作為最重要的收入來源。近年房地產(chǎn)稅收一般占地方稅收的20％～50％。然而，我國的房地產(chǎn)稅收多而雜，廣義上講，原來共有耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等12個(gè)稅種。2008年外資稅收與國內(nèi)并軌，后，取消了城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，現(xiàn)在尚有10個(gè)稅種。

這些稅種分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有3個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重。而持有環(huán)節(jié)只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，其中城鎮(zhèn)土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了2倍。目前城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對(duì)工業(yè)和商業(yè)用房，對(duì)住宅用地還沒有征收，房產(chǎn)稅也只是對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)征收，自用住宅也沒征收，經(jīng)營性住宅由于征稅執(zhí)行困難，基本也是空白。因此，對(duì)于我國百姓來說，以前根本沒有房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。

未來我國的物業(yè)稅，必定把城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅規(guī)并到一起，至于能否把最重要的土地出讓金也部分納入進(jìn)來，由于涉及地方政府利益，操作起來將非常復(fù)雜，尚待決策部門的進(jìn)一步研究。另外，物業(yè)稅開征之后，會(huì)否適度降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，還有待進(jìn)一步觀察。不管怎樣，物業(yè)稅的影響面將非常寬泛，尤其是對(duì)住宅業(yè)主。

不會(huì)對(duì)供求產(chǎn)生明顯影響

業(yè)內(nèi)外最為關(guān)注的是，物業(yè)稅對(duì)于樓市，尤其是房價(jià)的影響。2006年，曾有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅出臺(tái)后會(huì)使房價(jià)下降，甚至可達(dá)30％～40％的降幅。筆者認(rèn)為純屬誤解。物業(yè)稅的開征是早晚的事，關(guān)鍵是時(shí)間點(diǎn)的選擇。2009年政府可能會(huì)有力推進(jìn)物業(yè)稅，但很難全面開征。政策出臺(tái)前應(yīng)該先空轉(zhuǎn)，再試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)，而目前還處在空轉(zhuǎn)階段。

即使是開征物業(yè)稅，也并不能意味著鐵定能降房價(jià)。房價(jià)能否降下來，最終還得看供求關(guān)系。物業(yè)稅如何影響供求關(guān)系?先說供給，隨著開發(fā)成本的降低，應(yīng)該說是降低了房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻，有利于吸引開發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營。再看需求，一方面，在市場競爭和政策引導(dǎo)條件下，隨著產(chǎn)品成本的明顯下降，房價(jià)也會(huì)有所下調(diào)，這會(huì)刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類似于按揭貸款對(duì)住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且最終必然實(shí)行累進(jìn)稅，越是大戶型，越是豪宅，其稅率越高，這樣無疑會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求，也會(huì)在一定程度上抑制大戶型的自住型需求。

從上述可知，物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，或者說至少不會(huì)影響供應(yīng)，對(duì)于需求則是具有鼓勵(lì)和抑制的雙重作用。一開始肯定是重點(diǎn)先對(duì)大戶型開征物業(yè)稅，而對(duì)于自住型的中小戶型(有可能以90平方米或120平方米為分界線)或暫時(shí)免征或者象征性征一點(diǎn)。從需求上考量，物業(yè)稅開征后的中短期內(nèi)，并不會(huì)對(duì)市場需求產(chǎn)生明顯的抑制。

難促房價(jià)明顯下跌

物業(yè)稅當(dāng)然是在房地產(chǎn)上升期時(shí)候更容易推進(jìn)，這有利于抑制投資需求，可以明顯增加持有成本。目前的環(huán)境相對(duì)來說，較為適合推出物業(yè)稅，本輪房價(jià)還未調(diào)整到位，現(xiàn)在又重新上漲，政府不愿看到這種現(xiàn)象。尤其是部分投資需求現(xiàn)在開始重新入市，這對(duì)穩(wěn)定房價(jià)非常不利。

最后，不妨展望一下物業(yè)稅的稅基與稅率的確定。國外經(jīng)驗(yàn)表明，物業(yè)稅應(yīng)該分層設(shè)計(jì)。比如對(duì)戶型面積大、檔次高的征稅甚至征重稅，對(duì)戶型面積小、檔次低的減稅或免稅；對(duì)兩套或兩套以上的住房征稅或征重稅，對(duì)單套住房減稅或免稅；對(duì)經(jīng)營性用房稅負(fù)較重，個(gè)人自住性用房稅負(fù)較輕。未來我國的物業(yè)稅，也會(huì)考慮上述情況，根據(jù)不同的物業(yè)性質(zhì)，確定不同的稅率。

我國存在個(gè)人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后，房產(chǎn)評(píng)估業(yè)不發(fā)選及地方財(cái)政收入依賴土地出讓金等現(xiàn)實(shí)情況，物業(yè)稅的征收將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由易到難、由點(diǎn)到面，循序漸進(jìn)的過程。對(duì)于普通住宅業(yè)主來說，根本沒必要擔(dān)心物業(yè)稅，即便開征，也難以促使房價(jià)明顯下跌。