二手房稅費細盤算

楊子在京城工作，5年前在房價還沒飆升時，他花22萬元買了套房子。因面積偏小，加之要生養兒女，如今就想換套大的。2008年底房價開始下跌，他頗為高興，認為買房時機快到了。誰知，慢條斯理的降價還沒怎么開始，便趕上反彈的小陽春。盡管有專家斷言，房價遠未見底，回暖只是表象，但看著房價逐日攀升的勢頭，他覺得再不出手可能會錯過時機(殊不知，正是相當一部分如他一樣有剛性需求的人把房價推高了)。經過無數次找房看房，反復權衡，他終于選中郊區的一所二手房，面積150平方米，價值125萬元。但他發現選好房才是第一步，隨之而來的貸款、稅費、過戶、評估等程序，才是費心耗神的活兒。

無論是新房還是二手房，稅費都是繞不過去的坎。具體規定見表1。

楊子的這套房契稅是按總價的3％征收，總價是指單位面積過戶指導價×總面積(150)，一般會低于實際成交價，大概需要1.6萬元。因是非普通住宅，產權雖滿2年，仍要繳納營業稅即買賣價差額×5.5％，個稅則按差價的20％繳納(若原購房價高于或等于過戶指導價可免去此兩項費用)。幸好他沒有通過中介公司，否則，像大的房產中介，如璉家、我愛我家等，一般按成交額的2.5％提取中介服務費，小公司也要1.5％～2％，最后雜七雜八的總費用會超過3％。

貸款有兩種方式：公積金貸款和商貸。為此，楊子咨詢了一家按揭代理公司。商貸利率較高，但申請程序相對簡單，如果是首次貸款，最高可貸評估價(并非現實成交價)的8成，過戶后3～7個工作日可發放。而公積金手續較繁鎖，費用也較高。貸款額度和個人繳存比例相關，市管和國管賬戶又有少許差別，多數單位的繳存比例一般為8％～12％。假如是12％，市管貸款上限為80萬元，國管則受繳存比例影響較小，通常都可貸至80萬元。若個人信用等級為2A，上限可提至92萬元，3A則為104萬元。公積金貸款同時要考慮評估價，額度二者取較低者。以這家按揭代理公司為例，兩種貸款方式相比見表2。

由于受額度限制，業務人員建議必要時可做組合貸，既降低利息支出，還可提高貸款額度。如果楊子要貸100萬元，80萬元執行公積金利率，20萬元算作商貸。每月還款時，100萬元以商貸利率計算，每半年以“貼息”的方式，將多繳的利息返還，直接抵扣本金余額。

對楊子來說，房屋評估價恰好為100萬元，可貸20年期，80萬元。以等額本息法7折商貸利率4.158％計算，月供約4920元。若按公積金利率3.87％，則每月約需還4780元。