樓市：拐點(diǎn)今再來(lái)

10月上旬，史上最長(zhǎng)的“黃金周”長(zhǎng)假在房地產(chǎn)商期許的眼神中黯然落幕，樓市“金九銀十”的慣例似乎被打破，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不但“掘金”不利，而且延續(xù)了9月以來(lái)的成交量下跌趨勢(shì)，北京、上海、深圳、廣州、南京等標(biāo)桿城市的商品住宅市場(chǎng)均以“出師未捷”抱憾十月第一周。自7月以來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)“價(jià)漲量縮”行情，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，傳統(tǒng)旺季有可能成為樓市無(wú)法達(dá)至的泡影。而當(dāng)前樓市的量?jī)r(jià)關(guān)系則成為樓市前期透支的征兆，這也預(yù)示著中國(guó)樓市已走到一個(gè)岔道口，或?qū)⒃俅斡瓉?lái)新的拐點(diǎn)調(diào)整期。

上篇 “銅九鐵十” 黃金周樓市受挫遇拐點(diǎn)

黃金周樓市開(kāi)局不利成交慘淡

一般來(lái)說(shuō)，樓市通常都會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，在春節(jié)前陷入交投低迷期。由于今年成交量4月之后爆發(fā)，7、8兩月進(jìn)入高峰，9月開(kāi)始成交量下滑，10月初大幅下挫，昔日的“金九銀十”儼然變成灰頭土臉的“銅九鐵十”，黃金周樓市受挫遇拐點(diǎn)。

今年截止到8月的樓市成交量都很可觀，而9月一直被市場(chǎng)認(rèn)定為傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，再者開(kāi)發(fā)商也借機(jī)加快推盤(pán)速度，致使各城市庫(kù)存量普遍上漲。其中，廣州庫(kù)存量上漲最大，環(huán)比上漲近30%，深圳、上海、杭州也有不同程度的上漲。

不過(guò)，庫(kù)存的增量卻并沒(méi)有拉動(dòng)銷(xiāo)售的上揚(yáng)。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京期房網(wǎng)上簽約960套，現(xiàn)房簽約159套，總簽約量為1119套。而去年同期，樓市即使在下行之中，期房網(wǎng)上簽約量仍有1994套，現(xiàn)房簽約260套，共簽約量為2254套。再反觀2007年國(guó)慶前5天，北京樓市共成交1481套，甚至創(chuàng)下三年新高。有人估計(jì)在第四季度，北京高房?jī)r(jià)將阻檔行情的繼續(xù)上行。“銀十”業(yè)績(jī)一下子就銳減了五成左右的成交量，這讓開(kāi)發(fā)商們?nèi)珲喸诤怼?/p>

再看廣州的銷(xiāo)售情況也不盡人意。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至8日，廣州樓市一手住宅總成交量992套，成交面積109397平方米。而在今年“五一”期間，盡管只有3天假期，但總成交量超過(guò)1200套，也就是說(shuō)，國(guó)慶8天的成交量只有“五一”3天成交量的80%。

深圳房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)似乎也被感染，樓市銷(xiāo)售不容樂(lè)觀。10月1日至8日，深圳市日均成交套數(shù)為103.9套，比9月份日均108.4套下降4%;成交均價(jià)方面，比9月份的21475.6元/平方米下降2346.1元，降幅為10.9%。

09樓市拐點(diǎn)較之07、08各有不同

2007年10月份，一度瘋狂領(lǐng)漲全國(guó)樓市的深圳市場(chǎng)，開(kāi)始曝出房?jī)r(jià)下跌的消息。10月以后，深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)頭下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月份新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。與此同時(shí)，深圳二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌。緊跟深圳樓市步伐，上海、北京等中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象。

之后，央行公布的大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，似乎更為“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)提供了充足理由。一些權(quán)威經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家明確表示，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，幅度明顯加大，調(diào)整后普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到14.5%的水平，創(chuàng)20余年來(lái)的歷史新高。從貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)分析，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率加速了深圳、上海、北京出現(xiàn)的房?jī)r(jià)松動(dòng)下調(diào)。

眼下，令開(kāi)發(fā)商期許的“金九銀十”樓市旺季并未迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。北京、深圳、廣州等地的新建商品住宅成交量也較七八月份進(jìn)一步滑坡。9月第二周全國(guó)32個(gè)大中城市成交周報(bào)顯示，有13個(gè)城市商品房成交面積環(huán)比下跌，其中，環(huán)比跌幅超過(guò)10%的達(dá)8個(gè)。隨著成交量的進(jìn)一步下滑，上海、深圳已相繼有開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策拐點(diǎn)或已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)拐點(diǎn)也會(huì)隨之現(xiàn)身。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2009年8月份在所監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，22個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降。其中，尤其以上海、北京、深圳這三大一線(xiàn)城市的“滯脹”最為典型。以深圳為例，1~8月，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模以及價(jià)格均同比增幅較大，但進(jìn)入二季度總體呈現(xiàn)環(huán)比“量跌價(jià)升”的態(tài)勢(shì)。其中8月份深圳商品住宅成交面積回落至36.1萬(wàn)平方米，較前7個(gè)月平均水平大降近五成。

對(duì)于北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)從高位有所回落，成交量也出現(xiàn)下滑，呈現(xiàn)局部“降溫”的跡象，有觀點(diǎn)認(rèn)為國(guó)內(nèi)樓市遇到了由升而降的“拐點(diǎn)”。但是更多的市場(chǎng)人士認(rèn)為，“金九”已經(jīng)落空，“銀十”也難高唱，關(guān)于政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)的討論日益增多。

近十年來(lái)，我國(guó)樓市和房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)周期，從增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新躍上8%。之后，2008年三季度漲幅大幅回落，幅度之大歷史罕見(jiàn)，其環(huán)比價(jià)格近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。一直到了今年，從樓市的成交量4月之后的爆發(fā)，7、8兩月進(jìn)入高峰，到9月開(kāi)始成交量下滑，10月初大幅下挫，我國(guó)的樓市市場(chǎng)還是在顛簸中曲折前進(jìn)。

究其樓市銷(xiāo)售量下滑的原因，最近幾年出現(xiàn)的樓市拐點(diǎn)是不盡相同的。

就2007年樓市拐點(diǎn)來(lái)說(shuō)，主要是因?yàn)榈诙径群螅蜇i肉價(jià)格上漲而開(kāi)始的結(jié)構(gòu)性通貨膨脹，到后面的全面性通貨膨脹，直接導(dǎo)致了隨后的樓市價(jià)格飛速上漲;另一方面，因市場(chǎng)預(yù)期及供求關(guān)系造成的原因，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度甚至還要超過(guò)一般物價(jià)的平均漲幅。另外，很多既得利益的代言人只提08奧運(yùn)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，在一定程度上也給房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。

而08年樓市拐點(diǎn)的到來(lái)，則是08年上半年持續(xù)過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用、供給的釋放、貨幣信貸的收縮效應(yīng)、人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化，以及9月底10月初突然襲來(lái)的全球金融風(fēng)暴等諸多原因，造成了08年第三季度開(kāi)始出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。特別是全球金融風(fēng)暴的到來(lái)，直接造成了樓市成交隨后近半年的地量萎縮。

我們?cè)賮?lái)看看09年樓市及其所處的環(huán)境狀況。今年8月北京樓市現(xiàn)房簽約量為2288套，較 7月份環(huán)比下降45.73%;期房簽約量為12117套，環(huán)比7月份下降了5.63%。而我們知道，今年自從3月份以來(lái)，全國(guó)樓市受流動(dòng)性充裕資金和通貨膨脹預(yù)期，都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面，很多樓盤(pán)的現(xiàn)房存貨經(jīng)過(guò)5個(gè)月的熱銷(xiāo)，基本上都消化一空，現(xiàn)在的局面很多是“無(wú)房可賣(mài)”。洞悉這個(gè)實(shí)際情況以后，我們就不難理解為什么北京8月份的現(xiàn)房簽約量環(huán)比大幅下降了。

中篇探微尋具拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能原因及應(yīng)對(duì)

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)持穩(wěn)、成交量萎縮的狀態(tài)，如果單純地從成交量萎縮來(lái)探究原委，可能是由兩個(gè)原因造成的，一是需求不足，消費(fèi)者不想買(mǎi)房，或者沒(méi)有能力買(mǎi)房，持觀望態(tài)度的潛在買(mǎi)家還有很多。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“不景氣”的本質(zhì)是有效購(gòu)買(mǎi)力的嚴(yán)重不足;二是地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷飆升本身也成為影響市場(chǎng)成交的主要原因，同時(shí)開(kāi)發(fā)商手中的資金充裕，短期內(nèi)不具備降價(jià)求售的動(dòng)力，雖然今年四季度樓市成交量將會(huì)穩(wěn)步回落，但房?jī)r(jià)仍然居高不下。再者，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺(tái)，雖然一直沒(méi)有形成明顯的效果，但這些政策在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)。尤其央行在貨幣政策上近期出現(xiàn)細(xì)微變化，流動(dòng)性收緊導(dǎo)致的購(gòu)房貸款收緊、項(xiàng)目貸款收緊等信號(hào)令市場(chǎng)感到絲絲涼意，樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”或?qū)⒉粡?fù)存在。

此外，還有可能需求很足，但是供給偏緊甚至不足，沒(méi)有房子可以賣(mài)，供給不足也可以導(dǎo)致成交量的下降。換句話(huà)說(shuō)，不僅可以從需求方面反映到房屋成交量，供給方面的變化同樣也可以反映到房屋的成交量上。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“價(jià)滯量跌”的主要原因不在于需求方，而主要在于供給方，這已經(jīng)成為許多市場(chǎng)人士和專(zhuān)家的共識(shí)。

而又是什么導(dǎo)致了供給偏緊呢?首先，前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期偏悲觀，開(kāi)工量不足導(dǎo)致房屋的存量不能滿(mǎn)足銷(xiāo)售;其次，開(kāi)發(fā)商包括持有房產(chǎn)的人對(duì)未來(lái)房市預(yù)期較好，不愿意出售房屋。”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月以來(lái)，幾個(gè)一線(xiàn)城市的商品房存量面積集體下降，平均降幅為1.5%。有專(zhuān)家指出，預(yù)期對(duì)于市場(chǎng)的供需變化產(chǎn)生重要的影響。金融危機(jī)的爆發(fā)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到影響，從而也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈的短缺早已經(jīng)不是什么秘密，此外，市場(chǎng)上“價(jià)量齊跌”的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房市的前景預(yù)期較為悲觀。同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，同樣也使得開(kāi)發(fā)商和房屋持有者對(duì)房市的預(yù)期更好，基于良好的預(yù)期，他們反而不愿意出售手中的房屋。

為了進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府已經(jīng)加大了土地的供應(yīng)。以北京為例來(lái)說(shuō)，北京今年前5個(gè)月推出土地607公頃，供應(yīng)量相當(dāng)于2008年同期的302%。北京市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，北京今年上半年供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)730公頃，同比增長(zhǎng)400%，其中住宅用地同比增長(zhǎng)300%。這么多的土地推向市場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)的是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，今年年底到明年第一季度，北京樓市可能面臨供大于求的局面，今年上半年的供需矛盾到那時(shí)將徹底反轉(zhuǎn)。

另外，政府調(diào)控房地產(chǎn)的新政逐步出臺(tái)，央行在貨幣政策上近期也出現(xiàn)細(xì)微變化。建行研究部總經(jīng)理郭世坤在接受《中國(guó)證券報(bào)》采訪時(shí)說(shuō):“銀行人士預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性整體保持充裕，貨幣政策微調(diào)力度將逐步加大”。他表示，下半年寬松貨幣政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生改變，貨幣供給仍然較為寬松。但是隨著充裕流動(dòng)性不斷推高股市、房市等資產(chǎn)價(jià)格，推動(dòng)通脹預(yù)期走強(qiáng)，央行將會(huì)繼續(xù)加大貨幣政策微調(diào)力度，也不排除年底央行會(huì)調(diào)整基準(zhǔn)利率或法定存款準(zhǔn)備金率。

下篇眾說(shuō)不一專(zhuān)家、市民、地產(chǎn)商激辯拐點(diǎn)論

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容寫(xiě)文章指出，“十一”黃金周的國(guó)內(nèi)樓市，并未見(jiàn)到火爆景象。但透過(guò)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升、住房銷(xiāo)售快速下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商叫嚷“無(wú)房可賣(mài)”及各地地王頻出等市場(chǎng)現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的收縮周期。易憲容認(rèn)為，住房按揭貸款會(huì)否收緊、樓市是否會(huì)陷入“有價(jià)無(wú)市”等六大因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向影響深遠(yuǎn)。

近日，萬(wàn)科股份有限公司董事長(zhǎng)王石表示，盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有一定程度的上漲，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到拐點(diǎn)。王石對(duì)樓市的判斷也與不少業(yè)內(nèi)人士相吻合。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三季度各大城市盡管集體出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價(jià)升”的情況將延續(xù)要國(guó)慶之后，屆時(shí)如果政策風(fēng)向繼續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下跌，房?jī)r(jià)才可能階段性見(jiàn)頂，樓市才可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。

來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，從短期來(lái)看，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，或者說(shuō)已經(jīng)過(guò)去了。“我認(rèn)為拐點(diǎn)不是說(shuō)價(jià)格從最高點(diǎn)往下走，而應(yīng)該是指房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)開(kāi)始減弱。”回建強(qiáng)解釋?zhuān)捎诔山涣康南禄M管現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在漲，但是漲的勢(shì)頭已經(jīng)遠(yuǎn)不如前幾個(gè)月那么大了。所以說(shuō)拐點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)過(guò)去了。

然而，一些人對(duì)此觀點(diǎn)表示反對(duì)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前表示，目前有個(gè)別城市商品住宅銷(xiāo)售量出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回落，但是樓市的地區(qū)性和業(yè)態(tài)差異都比較大，不能據(jù)此認(rèn)為“樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)”。

他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所流行的“拐點(diǎn)論”其實(shí)并未在實(shí)際中出現(xiàn)。而且，此觀點(diǎn)還會(huì)有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在同一場(chǎng)合，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮則表示，目前輿論界對(duì)\"拐點(diǎn)\"的定義并不準(zhǔn)確。他認(rèn)為，真正的\"拐點(diǎn)\"應(yīng)該是增長(zhǎng)由正轉(zhuǎn)負(fù)的臨界點(diǎn)，而并非增長(zhǎng)趨緩。這位建設(shè)部專(zhuān)家的意見(jiàn)也明顯表達(dá)了否認(rèn)\"拐點(diǎn)\"的傾向。

“2009年年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)所謂‘拐點(diǎn)’。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說(shuō):“近幾周樓市成交量持續(xù)走低，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速走高已經(jīng)持續(xù)了半年多，現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)合理的盤(pán)整期。但還不能說(shuō)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，因?yàn)槭袌?chǎng)的變化還沒(méi)有那么快”。

除了專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)的聲音，也有網(wǎng)友表示，國(guó)慶樓市的黯淡收?qǐng)霾⒉灰馕吨拯c(diǎn)將至。網(wǎng)友撰文指出，哪怕是最不好的08年，那都稱(chēng)不上拐點(diǎn)，只是停滯了漲幅有小幅回調(diào)罷了。“拐”，在通常理解上為“拐彎”，筆者卻沒(méi)在任何時(shí)候看到過(guò)有拐彎的跡象.在世界性金融危機(jī)中，中國(guó)的房產(chǎn)才達(dá)至停滯微調(diào)的狀態(tài)，又何必寄希望在短短半年不到來(lái)個(gè)拐點(diǎn)。

北京8月，北京市商品住宅可售面積為1466.44萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上升1.24%，可售面積連續(xù)8個(gè)月下滑后輕微上漲，但同比2008年8月下跌約13%，庫(kù)存量處于較低水平。

商品住宅成交面積168.95萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下跌17.95%，商品住宅價(jià)格(為純商品住宅期房?jī)r(jià)格水平)較7月微漲0.74%，這已是今年來(lái)連續(xù)第8個(gè)月成交價(jià)格上漲，價(jià)格水平再創(chuàng)新高。

上海8月，上海市商品住宅成交21098套，成交面積240.43萬(wàn)平方米，承接上周下跌趨勢(shì)，環(huán)比下跌9.69%;1至8月總成交面積為1740.92萬(wàn)平方米，同比去年增加約56%。商品住宅成交價(jià)格連續(xù)第7個(gè)月小幅回升，同比2008年8月大幅上漲，價(jià)格成交水平處于高位。

深圳8月，商品住宅成交面積44萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌14.79%，深圳商品住宅可售面積為364.31萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌5.4%，最近9個(gè)月連續(xù)走跌，住宅存量不斷消化，接近2007年同期水平。

商品住宅成交4619套，成交面積44.08萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌14.79%，1至8月總成交面積達(dá)480.51萬(wàn)平方米，同比去年增幅高達(dá)128.47%，雖然成交水平遠(yuǎn)好于去年同期，但最近3個(gè)月的連續(xù)較大幅度走跌，顯現(xiàn)出市場(chǎng)轉(zhuǎn)向信號(hào)。商品住宅成交價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上升