二套房貸收緊需標本兼治

目前執行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房貸政策，始于房價飛漲的2007年。時隔兩年，在房價再創新高之時，“二套房貸”收緊之風再起。日前，銀監會出臺《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

可以看出，二套房貸政策的面世仿佛一個樓市晴雨表。二套房貸放松之時，就意味著樓市已經轉冷，進入調整期;當該項政策收緊時，則意味著樓市虛火正在推高。近幾個月，隨著全社會貨幣信貸的快速增長以及通脹預期的不斷強化，全國主要城市房地產市場成交量持續走高，房價亦呈現普漲態勢，部分城市房價的快速上漲甚至引發以炒房為目的的投機資金進入，促使房地產泡沫越吹越大。在這種情況下，收緊二套房貸政策無疑是對投機性購房者壓制的“利器”。因為，隨著管理層對二套房貸緊縮政策的強調，銀行基于自身資產安全性考慮定會對第二套房貸嚴格審查，使炒房資金的收益率有所下降，而首付比例的提高和貸款利率的上浮將令投機性購房者的盈利空間縮小，這必將在有效遏制炒房行為的同時對目前地王頻現、房價飆升的樓市降溫。

但是，“老生常談”的二套房緊縮政策能否從本質上擠掉房地產市場的泡沫，促進房地產市場穩健發展還有待商榷。因為，貨幣政策的微調短期不會發生實質性變化，在適度寬松貨幣政策的導向下，資產泡沫被進一步推高的可能性仍然存在。盡管國家適時出臺“嚴控二套房貸政策”的通知，但是，無論是銀行的“回歸政策”，抑或監管部門的“切實防范”，只能造成房價和成交量的大幅劇烈波動，并使中國的房市一直陷于“瘋漲瘋跌”的惡性循環，可謂“治標不治本”。

因此，要在房地產市場熾熱之時既有效抑制過度投資，又保障合理的購房貸款需求，發揮房產業經濟引擎作用，僅依賴于一時的政策突變遠遠不夠，而應致力于在合理釋放自住性需求的基礎上，挖掘改善性需求和引導投資性需求，找尋樓市穩健發展與房價調整的契合點。

首先，要遏制房地產泡沫，還需從根本上解決市場供需矛盾，注重政策體系與市場調節的“組合調控”。我國政府發展房地產市場的政策基調應該是促進居民的住房消費，而非鼓勵住房投資、保護投機。政府要做的，是逐步建立、完善市場調節和政府保障相結合的住房政策體系，在加大政策性住房建設、建立住房保障體系、加強對房地產市場的調控的同時，增加中低價位、中小套型住房的供應，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象，又沒有能力進入高端商品房市場的“夾心層”解決住房問題，多方位引導房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

其次，對房地產市場的準入環節進行調控也格外重要。作為與本輪房價上漲的呼應，具有國企背景的“地王”頻現，表現出少有的豪氣。這不但誤導市民對未來房價的預期，更使還未調整到位的中國房地產市場“雪上加霜”。因此，應嚴控國家資金進入房地產市場，防止房地產泡沫進一步加深。國企與其房地產部門應該獨立運作，避免房地產部門直接成為國企投資樓市的平臺，避免總部的資金直接流入房地產部門。同時，國企的房地產部門在向銀行申請貸款時，國企總部不應為其提供擔保，只有在切斷國企與其房地產部門間利益鏈條的基礎上，國企的房地產部門進入房地產市場才會更加有利于房地產市場的發展，對其他各類房地產商來說，也才更為公平。

此外，作為“治標”之策的二套房貸政策要積極貫徹實施以防止泡沫積聚，還應在準確定義“第二套房”的基礎之上加強對投機性購房行為的監管。正是由于對 “第二套房”定義的模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實施過程中頻頻受阻，銀行或中介渾水摸魚的空間一直存在。目前政策規定首套住房人均面積低于當地平均水平的，購買第二套房可享受相當首次置業的優惠，但全國各地人均住房面積標準不一，買家申請貸款時極容易變相獲取資格，導致二套房貸無形中全面放開。因此，監管部門在明確標準過程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房價的不當推動。

在我國，房地產業是銀行信貸資金介入較多的行業，一旦發生風險，銀行資產和信貸資金的安全自然會受到波及和影響。因此，在大量信貸推升房市泡沫，對經濟增長埋下隱患之時，適度收緊二套房貸政策已迫在眉睫，但是治標更需治本。樓市的穩健發展絕不是單個政策的出臺所能維持的，它需要政府穩定市場信心，需要銀行積極關注信貸風險防范，需要地產商珍惜來之不易的市場機會與形勢穩定房地產投資，更需要購房者多一份理性。只有通過深化調整，中國房地產市場才能實現持久、向上的發展，只有借二套房貸政策收緊的契機，尋找中國房市的發展之道，才是控制我國房地產泡沫的治本之策。