房地產經紀人誠信缺失現狀及完善措施

摘要:房地產經紀人作為社會主義市場經濟建設中的一支舉足輕重的力量，其誠信缺失問題顯得尤為突出。為此，本文探討了房地產經紀人誠信缺失的現狀及危害，找出造成誠信缺失的原因，在此基礎上探索出加強房地產經紀人誠信建設的對策。

關鍵詞:房地產經紀人;誠信

背景介紹

隨著我國房地產行業的迅猛發展，房地產的暴力誘發了房地產經紀人行業的發展與繁榮。房地產經紀人也發揮了越來越重要的地位。然而由于房地產經紀行業的服務水平良莠不齊，經紀人素質和專業水平不高、參差不齊都等原因，導致的部分房地產經紀人欺騙消費者、違規操作的行為屢見不鮮。至今房地產經紀人這個職業還不被廣大消費者所認同。有些房屋信息中甚至出現了“中介免談”的字樣。人們一時間在認可房地產經紀人為客戶提供服務和信息的同時，仍要對其可靠性、真實性和價格性等心存疑慮。

1 房地產經紀人誠信缺失表現

1.1 房地產經紀人對客戶誠信缺失表現

房地產經紀人對客戶誠信缺失的表現主要有:欺詐消費者、設置合同陷阱、隱瞞真實信息和對消費者“放鴿子”。這些誠信缺失行為一方面嚴重損害了消費者的利益;同時也損害房地產經紀機構和經紀人本身的利益。

① 欺詐消費者

欺詐行為是房地產經紀人誠信缺失的表現之一。在房地產經紀活動者，部分房地產經紀人常常與“房托”串通共同欺詐消費者;房地產經紀人在代收傭金時，對委托人謊稱需要收取額外費用，而把收取的費用挪為自己使用，還有的房地產經紀人擅自截留或侵吞傭金。

② 設置合同陷阱

在房地產經紀活動中，很多消費者對房地產經紀行業的相關規定不甚了解。而房地產經紀人常常利用消費者的這個盲點，故意在與消費者簽訂的合同中設置一些陷阱條款，誘使消費者違約，從而獲得非法利益。如:房地產經紀人常常在合同中規定禁止租房者與房主私下聯系，而又將房主的信息故意泄露給消費者，暗示消費者與房東可以進行聯系。當消費者不滿意房子，想要退房時，房地產經紀人就會以消費者違約與房主進行聯系為由，騙取消費者的押金。

③ 隱瞞真實信息

在房地產經濟活動中，消費者進行的所有活動都是與房地產經紀人息息相關的，消費者關于房子的信息絕大部分也是來源于房地產經紀人。因此，房地產經濟活動中房地產經紀人提供的交易信息對消費者做出的交易決定至關重要。然而，在實際交易活動中，由于利益的趨勢，房地產經紀人往往隱瞞一些對自己不利的信息，導致消費者做出錯誤的交易行為。

④ 對消費者“放鴿子”

這種一種最不道德的房地產經紀人誠信缺失行為。一些小房地產中介公司在面臨房地產經紀市場不景氣或者在交易活動中出現重大問題時，往往采用這種行為來逃避法律的責任。先按照正規途徑獲取消費者的傭金，等到正式交易時房地產經紀人早已逃之夭夭。

1.2 房地產經紀人對公司誠信缺失表現

房地產經紀人對公司誠信缺失表現主要體現在房地產經紀人無資質和在交易中大肆賺取交易差價兩個方面。

① 房地產經紀人無資質

城市房地產中介服務管理規定》中第8條和11條明文規定了從事房地產經紀行業人員必須持有國家注冊的房地產經紀人資格證。實際上，房地產經紀行業很多從業人員并無相關的從業資質要求，有些房地產經紀人為了獲得這個職位而向他人借取經紀人資格證書，甚至制作假的經紀人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產中介公司的發展水平和行業信譽。

② 賺取交易差價

在房地產經紀活動者，房地產經紀人常常采用這種手段為自己“額外創收”。比如房地產經紀人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下，外向消費者收取高額的手續費，而又將手續費中的一小部分上交給公司，私自扣留大半部分手續費。或者房地產經紀人利用公司資源暗地里與消費者進行交易，在損害房地產經紀公司的前提下，一套房屋經過“操作”，消費者和房地產經紀人都能獲得一定的經濟利益。

2 房地產經紀人誠信缺失成因分析

2.1 相關法律法規不完善

由于我國房地產經濟行業起步晚，發展時間短，且發展速度又十分迅速，因此在短時間內積累了發達國家數十年間出現的幾乎所有問題。短時間內并不能制定應對所有問題的相關法律法規，同時，房地產經濟行業的誠信經營理念也還沒有深入人心。盡管國家和地方政府制定了一些關于房地產中介行業的相關法規，如《城市房地產法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認證認可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《經紀人管理辦法》等，但這些法律法規仍不完善，相對也比較滯后，往往原來出現的問題剛剛制定出解決辦法，又出現了新的誠信問題。同時房地產經紀人許多方面在法律上尚屬于空白，為一些不誠信的房地產經紀人提供了可乘之機。

2.2 消費者維權意識不強

對于消費者來講，房地產經紀活動往往是一次性的。消費者進行本次房地產經紀活動后不再選擇下次交易，因此導致了房地產經紀人可以大膽的欺詐消費者而不擔心受到消費者的報復。而且由于消費者自身維權意識不強，往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲，自認倒霉的方式，而也不愿通過法律等手段懲罰房地產經紀人。這也助長了房地產經紀人不誠信行為。

另一反面，由于相關法律的不完善，消費者在受到房地產經紀人欺詐行為后，即使想通過法律途徑解決，也缺少必備的訴訟途徑。現有的法律法規對房地產經紀人的懲罰力度也不夠，這樣就會導致房地產經紀人已較小的懲罰風險去獲得更大的收益。

2.3 政府部門監控力度弱

由于房地產經紀行業是一個新興的中介服務行業，發展時間較短，政府尚未對其建立一整套完善的監控機制。目前我國房地產經紀行業政府監控力度不足主要體現在以下三個方面:

① 政府的監管起步晚。中國房地產經紀業的發展不是一開始就受到了政府部門的直接監管得，因為早期的房地產經紀業可以說完全是自發而生的，其行業準入制度要求低，行業管理制度不完善，行業進入非常容易，這也是得對從業人員的專業知識水平和經驗要求較低。

② 市場管理的多元化。房地產經紀業的管理部門涉及都規劃、價格、國土等多個部門，也因此產生了多元管理體制，這就造成了實際市場管理的政出多門，職能不清。

③ 放任不管。由于很多中介服務機構沒有達到規定的執業標準，他們甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記，僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業。因此，工商、稅務等部門也不值得管，而城管、街道不知道如何管，導致出現了眾多的黑中介，也就談不上有序管理了。

2.4 房地產經紀信息不對稱

由于房地產經紀活動是一次性的交易活動，幾乎不存在重復博弈現象。因此，房地產經紀人從自身利益出發進行博弈，完全可以以損害部分消費者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中，房地產經紀人往往是通過對消費者發布虛假信息來進行的。在房地產經紀活動中，房地產經紀人處于交易信息的絕對優勢地位，其掌握的與這宗交易有關的信息比消費者和委托人多得多，哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”，他們最清楚，買方或賣方事前并不清楚，“當事人的不誠實行為能被及時觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產經紀人就不愿在信用這一塊長期投資，而是選擇另一條捷徑，靠誠信缺失的道路來追求短期的獲利。從經濟角度看，短期內放棄信用這個機會成本，收益會更高。

3 房地產經紀人誠信建設的主要內容

① 建立房地產經紀人信用信息征集制度

房地產經紀人信用信息征集是房地產經紀人誠信體系運行的基礎。在信用征集過程中，經紀行業及從業人員信息征集是房地產經紀人信用信息征集制度的重點。誠信信息的征集制度的重點是消費者對房地產經紀人的信息反饋，政府等各部門得到消費者對房地產經紀人的反饋信息后，通過法律法規等各種手段，對房地產經紀人進行必要的誠信公示，并且還要進行適當的懲罰或獎勵。

② 建立房地產經紀人誠信獎懲機制

建立完善的房地產獎懲機制是房地產經紀人誠信建設的主要部分 。房地產經紀人獎勵和懲罰的力度不夠，是導致經紀人誠信缺失的重要因素，因此，我們要建立經紀人守信獎勵和失信懲罰的機制，并根據信用等級狀況，實行分類監管，依靠對守信房地產經紀人的獎勵，帶動其他經紀人，讓他們看到實惠。對不誠信經紀人實行淘汰制，依法責令關閉或吊銷營業執照的，對吊銷營業執照負有清算義務的投資人在未履行清算義務的情況下，可限制其對外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。

③ 建立房地產經紀人信用評價制度

房地產經紀人的誠信是對公眾的誠信，是對社會的誠信，這種信用不光是一種經濟信用，而且也是一種社會信用，因此其誠信評價的指標體系不僅要考慮其經濟信用狀況，而且要更加側重于對其社會信用狀況的考察。對房地產經紀人本身的考察主要看其市場準入、經營行為和市場退出三方面的信用指標。

④ 建立房地產經紀人信用公示制度

政府及市場參與者的信息不對稱，是造成社會誠信缺失的重要原因。因此，對房地產經紀人誠信狀況評價的結果應當按照國家有關規定及時向社會進行公示。誠信信息公示一般包括房地產經紀人的身份信息公示和違法行為記錄公示。

4 房地產經紀人誠信建設措施

① 加強政府監管力度

一是要實行嚴格的市場準入制度。這就要求從事房地產經紀人執業人員必須按有關規定通過統一考試，取得相應執業資格證書，然后才可以在中介服務機構服務，這其中還要通過其所受聘的機構注冊登記后，才能夠以正當房地產經紀人的身份從事房地產中介業務。二是實行嚴格的年度審驗制度。要對房地產經紀人的執業資格每年審驗一次，要由其服務機構統一審核上報，并及時的進行公示。三是強化房地產經紀人的日常行為管理。要加強對房地產經紀人的日常行為監控，做到房地產經紀人的實時跟蹤備案，來規范房地產經紀人行為。四是加強房地產經紀人信用信息建設，完善房地產經紀人信用檔案，為公眾監督提供依據，為公眾查詢房地產經紀人信用信息提供服務，為公眾對房地產經紀人違法違規行為提供投訴途徑。

② 建立房地產經紀人誠信狀況的數據庫

房地產經紀業領域的信息的嚴重不對稱是造成諸多失信現象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的，但我們可以公開擁有信息主體的房地產經紀人及其經紀機構的以往交易誠信記錄，將其誠信狀況建立統一數據庫，來解決措施信息不對稱。從而使房地產經紀人的誠信狀況真正成為其參與社會經濟活動的重要依據。并逐步建立和完善房地產交易信息的制度化，對房地產經紀人加以約束。依據這樣的措施，就可以讓社會大眾發揮作用，有效規范房地產經紀人失信行為。

③ 房地產經紀公司要加強對房地產經紀人的管理

一是要定期對房地產經紀人進行培訓和教育，規范人才的引進機制，不斷提高員工的素質和業務水平，從整體建設房地產經紀人隊伍。二要提高管理水平，建全管理制度，建立公司內部的信譽檔案;建立有效的員工激勵制度，培養員工的歸屬感和忠誠度。三要建立員工懲戒制度，對房地產經紀人“跑私單”、在多家中介兼職等現象堅決予以打擊，并向全社會公布，其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產經紀人執業管理。房地產經紀人在參與服務時，必須以其所屬機構的名義進行服務，本著認真負責的態度，維護機構的形象。

參考文獻:

[1] 楊有志.劉建明的.試論房地產經紀人素質.中南財經政法大學.2007.

[2] 史浩明.中國經紀人立法若干問題研究[J].江蘇社會科學.1997(6).

[3] 徐筱非.試論我國經紀人的法律地位和法律調整[J].中國法學.1990 (2).

[4] 孔凡文.房地產經紀人.大連理工大學出版社.2005(2).

[5] 沈銀年.經紀人導論與實務[M].人民出版社.1996(2).