地籍調查中權屬核查工作的幾點體會

李晨超 沈丹華 范學東

（浙江省測繪大隊，浙江 杭州 310030）

1 引言

根據《國務院關于開展第二次全國土地調查的通知》（國發〔2006〕38號）和《浙江省人民政府關于開展第二次全省土地調查的通知》（浙政發〔2007〕15號），為進一步全面掌握溫嶺市的土地利用現狀，建立和完善土地調查、統計和登記制度，達到對土地信息采集、處理、發布、應用全過程的數字化，實現土地資源信息的社會化服務，滿足經濟發展及國土資源管理的需要。溫嶺市國土資源局決定在市轄主要城鎮約120平方公里的范圍內分批開展城鎮數字地籍調查工作，并向社會進行公開招標。我單位浙江省測繪大隊中標，承擔了該項目的地籍調查和測繪工作。權屬核查是城鎮數字地籍調查工作的核心內容，權屬核查是對城鎮地籍調查范圍內已登記宗地進行實地核實，查實宗地的權屬、位置、界址及土地利用狀況，以滿足地籍管理的需要。

2 權屬核查

權屬核查應保證地籍資料的現勢性、系統性、可靠性、精確性、概括性與完整性。權屬核查應遵循多用途的原則，調查的主要內容有：

行政區線、街坊（村）線、保護區線的調查；對宗地權利人的調查；對土地所有權、土地使用權合法性的調查；對土地位置的調查：坐落、宗地四至、所在區、街道、門牌號的調查，對界址點及性質類型的調查；對土地界址、面積、土地用途、權利人所在單位性質、權屬性質、使用權類型等的調查；對土地獲得方式、取得時間及土地使用年限的調查等；調查宗地建筑占地面積，建筑物用途、結構、層數等。

2.1 未申請登記發證的宗地調查

未申請登記的宗地不進行權屬確權，只調查地類

2.2 已登記發證的權屬檔案整理

2.2.1 采取了對老檔案拍照，在Photoshop軟件進行批量處理編輯再打印的方法。每宗資料取宗地草圖、界址確認表、審批表三部分內容。

2.2.2 地籍調查表是權屬調查的原始記錄和地籍測繪的依據，一切按規范如實填寫。地籍調查表的內容做到圖、表與實地一致，項目填寫齊全，準確無誤，每一本土地證填寫一份。每宗分開。按老街坊號或村號整理歸檔。

2.3 外業核查

按街坊打印地形圖,到實地調查權利人姓名、地名、門牌號、現狀使用范圍、地類。

2.4 裝繪界址線

根據地形圖上得到的外業核查信息，用CASS6.0軟件裝繪界址線。

2.5 新街道、街坊劃分與新地號編號

街道界線基本按實地調查的權屬界線調查成果。街坊界線調查不布設界址點。街坊界線一般以道路中心或邊線、河流中心或邊線為界進行劃分，按道路網進行整個城區統一編號。宗地是地面一塊有邊界、有確定權利人和利用類別的土地，是地籍最小單元。本測區地籍號劃分，按建成區[xxxxxx]-街道（街道辦事處）[xxx](按民政局劃分標準)-街坊[xxx](此次定義)-宗地[xxxx.xxx]四級劃分與編號。由多個土地使用者共同使用同一宗地而其間界限難以劃分時作為同一宗地（混合宗），例如居民小區、房改房、村民聯建房屋等。同一法人或戶主有2塊（含）以上且不相鄰的用地地塊時作為多宗地處理。編號具體辦法：宗地采用四位阿拉伯數（0001-9999）順序編號。此次權屬調查后，以后新增的宗地編號從已調查入庫最大號開始，再在街坊內依次進行順序編號。宗地注銷后，該宗地編號則不再使用。內外業均完成后，建立了新老宗地號對照表。

2.6 核查數據入庫

2.6.1 數據采用軟件

后期地籍數據建庫采用杰思科地籍數據采集更新軟件。

2.6.2 地籍數據建設內容

地籍數據建庫包括地形建庫、地籍建庫、地類建庫。地形建庫包括點狀地物、線狀地物、面狀地物、文字注記等要素建庫及其屬性入庫。地籍建庫包括宗地面、宗地界址線、宗地界址點、街坊面、街道面等要素建庫及其屬性入庫。地類建庫包括地類圖斑構面及其屬性錄入。

2.6.3 數據處理

在基礎地形圖上根據調查界址點形成宗地，并輸入界址點、線屬性表、宗地屬性表、權屬調（核）查表，形成其他屬性表格，進行地籍圖整飾。內業數據處理采用杰思科地籍采集軟件。

野外數據采集使用南方CASS6.0測圖軟件，數據符合杰思科地籍采集軟件數據要求。在CASS中以宗地為最小單位進行地類圖斑輔助線的提取，在杰思科地籍采集軟件數據采集軟件里進行構面。

2.6.4 地形數據（圖斑）構面

圖斑構面以宗地為最小單位。在基礎地形圖上根據外業調查的土地分類進行構面，按土地的三級分類來進行圖斑構面。一些概念模糊的地類按以下原則進行處理。村莊內部零碎的地類如門前屋后小塊旱地、花圃等不做圖斑構面處理。不同路名及路段的應分開構面，不能構成同一個圖斑面，圖斑面積小于4m2的進行合并。

2.6.5 宗地數據構面

在基礎地形圖上根據核查界址點形成宗地，提取界址線層，在不存在圓弧的情況下在杰思科數據采集軟件里進行構面。

2.6.6 屬性錄入

屬性分圖形屬性和屬性庫數據兩種，所有屬性有唯一性，分自動賦值和手工錄入。自動賦值的屬性有：對房屋結構和層次的賦值；對面積字段的賦值；對界址點自動賦值；對界址點坐標賦值；對界址線起始點和終止點賦值；對宗地界址點線賦值；街坊代碼自動賦值；要素代碼自動賦值；圖斑宗地內碼自動賦值；宗地主號自動賦值；對控制點坐標自動賦值；注記類進行賦值；計算建筑面積和占地面積。

2.6.7 地形要素的屬性錄入

線狀地物、點狀地物的屬性錄入按CASS5.0生成的編碼和杰思科編碼一一對應的對照表導入杰思科軟件，在杰思科采集軟件里自動生存屬性代碼。地類圖斑的屬性有：地類代碼、所在街坊、要素代碼、圖斑名稱、權屬性質、圖斑主號。

2.6.8 宗地信息的屬性錄入

根據調（核）查成果錄入信息，主要有權利人、宗地號、土地坐落、四至、土地用途等，所有面積都自動賦值。

2.6.9 原登記庫和核查庫的屬性錄入

對于宗地面積因以前發證與此次權屬調查不一致，故建立了調查庫與登記庫兩個庫。登記庫記載原先發證信息，調查庫即為本次權屬調查結果入庫。（即核查表的錄入）

3 對權屬核查工作的思考及體會

3.1 地籍調查工序多，工作量大，尤其是權屬核查工作，某種程度上存在一些難以預計的工作量。而整個工作又必須以質量為根本保證，所以權屬核查人員必須有責任心，本著對宗地權利人和地籍管理工作負責的態度，不厭其煩，才能做好權屬核查工作。

3.2 權屬核查過程中，前期因地方方言導致核查工作人員與當地群眾語言溝通有問題，還有部份群眾不知地籍調查為何事拒絕與工作人員配合核查工作，給核查工作帶來了不小的難度。后在國土局的牽頭協調下組織各街道主管領導開宣傳會議，按排各村都由村干部陪同核查工作人員一起進行核查工作。這一舉措大大降低了核查工作的難度，在以后類似的工作中值得借鑒。

3.3 土地證宗地界線與用地現狀不符的幾種情況

3.3.1 現狀房屋部份改建，導致實際用地現狀有一部份在原宗地界線外使用土地，核查時應按原宗地界址線裝繪，界址線外使用的土地或者說超占面積用地，應認定為涉嫌違法用地，核查意見中建議國土管理機關去現場土地執法檢查。

3.3.2 由于原土地宗地圖測量粗差、計算錯誤造成宗地界線與用地現狀不符合的，應以新測地形圖為基礎，按現狀繪制宗地圖，并建議地籍管理部門通知權利人變更登記。

3.3.3 現狀完全變化，確認實地房屋是原址重建或異地重建的，不繪制界址線，按未發證處理。在核查表上注明重建。并建議地籍管理部門通知權利人盡早辦理登記。

4 結束語

權屬核查是對已發證宗地進行一次全面復核，對核查中發現的問題進行統一分析和研究處理，在此基礎上建立地籍屬性庫，這是城鎮數字地籍調查和地籍管理信息系統建設的重要組成部分，也是第二次全國土地調查的重要內容。數字地籍圖形庫、屬性庫、歷史庫建立后，要形成長期有效的數據庫更新機制，保持數據庫現勢性。只有這樣，一次性投入的基礎工作，才會在數據的不斷更新中更加完善，國土信息的數字化管理才能真正上水平，上臺階。

[1]浙江省城鎮數字地籍調查暫行規定，浙江省國土資源廳，2005.