物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之我見

楊幸麗

（中平能化集團(tuán)物業(yè)事業(yè)部，河南 平頂山 467000）

1 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)化的基本概念

產(chǎn)業(yè)是指一些具有某些相同特征的經(jīng)濟(jì)活動的集合或系統(tǒng)，是介于宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)之間的中間層次，是有投入和產(chǎn)出效益的活動單位，是與社會生產(chǎn)力相適應(yīng)的社會分工形成的表現(xiàn)。

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)是指從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來的，以物業(yè)（住宅、寫字樓和商場等）資源為管理對象，通過物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的安全保衛(wèi)、清潔綠化和維修養(yǎng)護(hù)等工作，以保持物業(yè)的良好功能，同時為住戶提供安全、優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境，以及為社會提供與物業(yè)相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的綜合性服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)概念已突破了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理所包括的內(nèi)涵，而是以物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)為中心，利用其上下游資源及產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系，形成了一個更為廣泛的業(yè)務(wù)范圍及產(chǎn)業(yè)概念。

產(chǎn)業(yè)化是指當(dāng)今社會化大生產(chǎn)條件下一個行業(yè)的生產(chǎn)集中程度、規(guī)模程度和管理程度。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)委員會對產(chǎn)業(yè)化的最新定義為：生產(chǎn)連續(xù)性、生產(chǎn)物標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過程各階段集約化、工程高度組織化.盡可能用機(jī)械代替人工、生產(chǎn)與組織一體化的研究與實(shí)施。實(shí)施產(chǎn)業(yè)化可使社會有限的總資源在行業(yè)中得到最有效的、最合理的配置，從而產(chǎn)生最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化是指將物業(yè)管理資源商品化，通過物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化、集約化等方式，將物業(yè)管理的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后等諸環(huán)節(jié)整合成一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以達(dá)到物業(yè)管理的規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營與管理，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置。增加物業(yè)管理的附加值。提高整個產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。

2 我國物業(yè)管理實(shí)施產(chǎn)業(yè)化已具備的基本條件

我國物業(yè)管理經(jīng)過30年的發(fā)展，已初步具備了實(shí)施產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基本條件。

具有規(guī)模龐大的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我國擁有數(shù)以億計(jì)的物業(yè)規(guī)模，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模將越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅80億平方米。僅1979到2009年，全國城鎮(zhèn)新建住宅達(dá)52.5億平方米。“十一五”期間，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米。龐大的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)規(guī)模為物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化提供了基礎(chǔ)。

物業(yè)管理的發(fā)展?jié)摿υ谟陔S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對生存環(huán)境要求更高，買房買環(huán)境，住房求享受，對物業(yè)管理提出了更高的要求，這為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了巨大的市場需求。

物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作逐步規(guī)范，一批品牌企業(yè)正在崛起。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)已逾兩萬家，雖然存在著較多問題，但總體上運(yùn)作正在規(guī)范，在激烈的市場競爭中，一部分規(guī)模大、管理規(guī)范的品牌企業(yè)正在崛起。

社會化的其他行業(yè)對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的支持。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化主要是通過物業(yè)管理的專業(yè)化管理來實(shí)現(xiàn)的，即由社會上的專業(yè)化管理公司管理來代替目前由物業(yè)管理公司進(jìn)行的一體化管理。目前，與物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)已發(fā)展得較為成熟，如清潔、綠化行業(yè)、電梯維修及保養(yǎng)行業(yè)以及各種信息及智能化行業(yè)等。這些行業(yè)的發(fā)展與成熟，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與演變提供了強(qiáng)大的支撐。

管理經(jīng)驗(yàn)和管理人才為物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化奠定了基礎(chǔ)。我國物業(yè)管理經(jīng)過了20多年的發(fā)展。已積累了相當(dāng)多的管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的管理人才，同時其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化過程也為物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了借鑒作用。這些都為物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化提供了基礎(chǔ)和保障。

政府的宏觀政策引導(dǎo)。1999年5月，建設(shè)部在深圳召開了全國物業(yè)管理工作會議，提出了物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化問題，并對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行了具體的部署。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年計(jì)劃綱要》提出了要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，明確提出了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的概念，并要求物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“分業(yè)經(jīng)營”。當(dāng)前，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一個相對獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。推動房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，獨(dú)立進(jìn)入市場，實(shí)施產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營己是大勢所趨。

3 實(shí)施物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的對策

加快物業(yè)管理立法。物業(yè)管理主管部門和法律部門必須從國家法律的角度制定有關(guān)權(quán)威性的、統(tǒng)一的物業(yè)管理基本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，規(guī)范政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。真正實(shí)現(xiàn)《十一五計(jì)劃綱要》中“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”的要求。

加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主的消費(fèi)需求，規(guī)范業(yè)主委員會的運(yùn)作。通過宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理活動支持和參與的主觀能動性，改變業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)習(xí)慣，提高業(yè)主對物業(yè)管理消費(fèi)的有效需求。同時，積極引導(dǎo)業(yè)主委員會參與物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，規(guī)范業(yè)主委員會的招投標(biāo)行為，促進(jìn)物業(yè)管理市場化的進(jìn)程，從而推動物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營。近幾年，物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營已成為共識。物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營能有效地優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，增加物業(yè)管理附加值。因此，很多物業(yè)管理企業(yè)都自發(fā)地加快物業(yè)管理整合步伐，積極推動物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營。如深圳市招商局物業(yè)在新千年之際，在全國范圍內(nèi)首次實(shí)施了物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，已達(dá)到了規(guī)模化經(jīng)營的水平。此次整合，對招商局物業(yè)管理資源進(jìn)行了充分的優(yōu)化配置，降低了管理成本，提高了管理水平，增強(qiáng)了企業(yè)的市場競爭實(shí)力，提升了企業(yè)的品牌，為招商局物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與管理提供了基礎(chǔ)。

創(chuàng)建和提升物業(yè)管理企業(yè)的品牌，實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。品牌是企業(yè)發(fā)展的生命力，是對外擴(kuò)張的利器。沒有品牌的企業(yè)是沒有發(fā)展前途的。物業(yè)管理實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，促使一批小規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)逐步退出市場，可使物業(yè)管理有限的社會資源得到充分集中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈上構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)化。行業(yè)和產(chǎn)業(yè)是兩個不同的概念。產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，有市場競爭，有上下游資源，并有精細(xì)分工的情況下形成的。行業(yè)是一個單一的工商概念，產(chǎn)業(yè)是一個綜合性的市場概念。我們認(rèn)為，對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識和集合要突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，要將原相關(guān)資源加以整合和集中。它應(yīng)該是以物業(yè)管理經(jīng)營為主業(yè)，通過整合物業(yè)管理的上下游資源，形成一種新的產(chǎn)業(yè)鏈而構(gòu)成的一個整體產(chǎn)業(yè)。比如，我們可利用物業(yè)管理上游資源開展物業(yè)管理工程顧問、物業(yè)管理顧問、房地產(chǎn)二、三級市場的中介服務(wù)等。利用物業(yè)管理下游資源可開展環(huán)境工程服務(wù)、物料配送服務(wù)、商務(wù)活動、機(jī)電工程服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)以及家政服務(wù)等。

物業(yè)管理之所以能夠朝產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，是我國房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然分化和集合。加快對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的研究和推進(jìn)，將有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)模化、品牌化經(jīng)營，將有利于推動我國第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。

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