物業管理實施品牌戰略的重要環節

孫鵬

（中平能化物業事業部，河南 平頂山 467000）

1 市場化管理

物業管理企業若想走市場化道路，就必需具備一定的前提條件。

1.1 管理現代化

指導思想現代化：即對物業管理行業的管理要遵循市場經濟的規律，要用開放的眼光看問題；物業管理體制完善化、供需主體市場化；物業管理市場供給主體市場化：其主體指各層次、各類別的物業公司，它的市場化，應具備經營行為的自主性、經營目的效益性、物業管理組織企業化、經營活動的競爭性等特點；物業管理市場需求主體的市場化：其主體指需求物業管理服務的業主、使用權人或其集合體業主管理委員會。它的市場化有兩個要求：決策自主性、消費的社會化。

1.2 運行規范化

若想物業管理規范化必需做到：委托合同化；價格合理化；競爭有序化；監督機制規范化。才能更好的推進物業管理市場化，從而促進品牌戰略的實施。而規范物管市場要從以下幾方面入手。

1.2.1 職責明確

政府的職責就是制定和完善法律、法規，用法律、法規來規定政府、開發商、物業管理企業、業主和業主委員會的責任權力義務等，規范物業管理企業的成立和運作，使物業管理企業按照市場經濟規律的要求來正常運行，同時還要強化對有關立法執行情況的有效監督。物業管理企業必須轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業主委托，受雇于業主，為業主收好、管好、用好物業管理服務費，同時服務好，維護好業主的物業，方可從中得到合理的報酬。業主即房屋所有人也要轉變觀念，變被動接受物業管理為主動推行物業管理，認真履行業主自治的職責，只要條件許可就應立即選舉產生業主委員會，為業主自治和有效行使業主自治權力提供組織保障。業主委員會必須是承擔法律責任的獨立法人或社團組織，履行業主對物業及其公共設施和公用設備維護保養的責任和義務，實現物業保值增值的目的。并且在物業公司內部也要職責明確，確立崗位責任制，塑造良好的企業形象。

1.2.2 規范物業管理市場

健全房地產市場，能激活物業流通，促使業主關心自己物業保值，從而轉變觀念，接受物業管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業及附屬設施設備周圍環境綠化、衛生、治安、維護、修繕和整治的義務，確保物業的完好。

1.2.3 培育能適應不同消費需求的物業管理市場

物業管理市場既可提供低檔次非專業化服務，又可提供一般房屋修繕、清潔衛生、園林綠化、安全保衛專業化服務體系。它以住宅區為切入口，逐步向寫字樓、工業區、商場、農村、學校、車站等各類物業延伸和拓展。

1.2.4 引入和保護競爭機制。此途徑可增加物業管理市場的活力，使業主享受到優質的服務并合理支付給物業管理企業報酬。

1.3 依法建立規范化的物業管理制度

建立前期物業管理備案審查制度；建立物業管理確認制度；建立業主大會制度；建立物業管理招投標制度；建立住房維修資金制度；建立物業管理服務費雙方協商制度。

2 走專業化、規范化道路

不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念。所有房屋的物業管理應由獨立經營的專業化物業管理公司管理，由業主與物業管理公司簽定協議，從而保證住區物業管理的水平的連續性和服務質量的不斷提高。專業人才奇缺是制約物業管理發展的一個不可忽視的問題。隨著物業裝修標準和設施設備高檔化、復雜化,物業管理的難度必然越來越大,從業人員必須具備多方面與之相關的專業知識和專業技能。物業管理公司應樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加強員工的專業化培訓。培養專業能力、綜合能力出眾的技術人才、知識全面、擅長協調的管理人才、能夠適應市場變幻的營銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創新精神和決斷意識的企業家。杜絕不良風氣，做到“寧缺毋濫”，建立過硬的專業化隊伍，走規模化經營道路，樹立專業品牌。

3 創新策略

創新是一個企業的生命,是企業發展的原動力,是企業超越自我的必然選擇,是提升企業競爭力的重要手段。它包括戰略創新、服務創新、理念創新。

3.1 戰略創新

制定并實施明確的戰略創新措施是一個企業首先要考慮的問題，也是在超競爭環境下的必然選擇。因此,企業向什么方向發展、如何發展等一系列問題,都要求我們在戰略管理上要有所創新,即要求我們制定的戰略既要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰略時，要分析外部環境及其發展趨勢，尤其是與物業管理關系密切的第三產業市場需求及競爭狀態，對有害于企業的影響盡量避免或轉害為利。同時要認真研究競爭對手，認真分析本企業實力，弄清物業管理行業競爭態勢，發揮本企業優勢，使企業經營建立在自身雄厚實力的基礎上。在戰略制定過程中，既要吸收有關技術與管理專家參謀咨詢，也要吸收企業職工代表參加，以便集中群眾智慧，同時使戰略能得到企業職工的贊同與支持。

3.2 服務創新

隨著物管行業的日趨成熟完善,許多物業管理企業都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業管理企業在具體實務管理上的差距就會越來越小。因此,要求物業管理企業必須要以人為本、要有高超的服務技能才能提供高超的服務

3.3 理念創新。只有具有領先的服務理念，才能使管理更科學更有效，才可以把拓展市場這塊“蛋糕”做得更大。

4 加強法制化的普及

《物業管理條例》的頒布從根本上解決物業管理法制建設滯后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，起到關鍵作用。條例的出臺，標志著我國物業管理行業從此進入了法制化發展的新時期。物業管理企業能不能實施法制化管理，是衡量一個物業管理企業管理水平的標志。所以，要通過規范業主大會、業主委員會的途徑增強業主的維權意識使其普及開來，明確自己的權利和義務，維護業主的合法權益。要高度重視合同和業主公約的簽訂。因為今后對物業管理各方主體權益的維護、對物業管理糾紛的調處，都將在很大程度上依賴合同和業主公約。設法推進物業管理項目的招投標活動，真正體現公平競爭，從而推進物業管理企業的優勝劣汰。

[1]陳蘭.物業管理的品牌經營戰略分析.哈爾濱商業大學學報(社會科學版).2007-11-15

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[3]胡道成.立足服務.構建物業管理企業品牌.華東經濟管理.2006-08-25

[4]孫瑞波,樸紅.物業管理的品牌戰略.吉林省經濟管理干部學院學報.2007-02-18

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