2010年中國房地產預測:春暖秋涼 震蕩增長

據中國社科院財貿所近期出版的《中國住房發展報告》預測:2010年第1季度至2010年第4季度房價將呈現春暖秋涼、震蕩增長現象。

全球經濟緩慢復蘇，各國住房市場表現不一

2009年12月出版的《中國住房發展報告》顯示:全球經濟正在緩慢復蘇。由于各國中央銀行與政府對金融系統進行了有效干預，金融市場狀況的改善程度要明顯好于預期。國際貨幣基金組織2009年10月初調高了2010年世界經濟增長的預測值至3.1%。總體預測，2010年將是恢復性增長的一年，2011年將有望開始真正意義上的復蘇，2012年將步入正常發展軌道。

全球通貨膨脹充滿不確定性。進入2009年后，大宗商品價格開始恢復上漲。全球總需求發生大幅變化的可能性較低，總需求將不會明顯推動全球通脹。而全球流動性是否將再次推動全球通脹上漲，存在很大不確定性。

全球金融系統緩慢恢復。主要發達經濟體將繼續維持政策利率在零附近，有下調空間的經濟體甚至可能進一步下調利率。但是，不能排除面臨通脹上漲壓力的經濟體，央行可能會采取加息手段以控制通脹。如果發達經濟體中央銀行與政府政策措施得當，可以預見全球金融市場形勢將持續得到改善。但是，可能出現的全球流動性問題過剩應得到各國監管部門重視。

各國住房市場表現不一。2010年全球住房市場走勢除受各國住房市場自身的周期性調整影響之外，住房市場回穩乃至復蘇將與全球金融市場狀況的變化相聯系。全球主要經濟體住房市場可能不會得到金融系統(特別是證券化市場)的有力支持，使全球房價普遍處于增長放緩或衰退的局面很難得到明顯改善。某些發達經濟體住房價格可能還需經歷一定幅度的下行調整，并將持續一段時間。

2010年，全球經濟恢復的差異性，通貨膨脹預期，加上人民幣升值的壓力，使得中國住房市場面臨一定的國際熱錢沖擊的挑戰。

春暖秋涼 震蕩增長

中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛在接受《經濟》記者采訪時表示:“具體而言，2010年第1季度銷售量可能出現緩降，而價格基本保持平穩;第2季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發投資上升的概率較大;第3、4季度價格與銷售量可能穩定或出現下降，開發投資上升或保持穩定。”(參見表1)

2010年第1季度～2010年第4季度預測的依據是:投機引發市場波動，政策影響市場走勢。

從供給方面看，開發企業資金面決定短期供給變動。由于信貸政策寬松及2009年商品住房銷售業績良好，開發企業普遍資金較充裕，短期內大幅度擴大供給或降價促銷的概率較小。

從消費需求方面看，近期經濟下滑可能對真實住房需求有一些影響，但政府采取的一些鼓勵住房消費、降低城市化門檻的措施如買房送戶口等又可以在一定程度上抵消其作用，總體上真實住房需求不會出現太大的波動。

從投機需求方面看，住房投機行為是造成現階段住房市場波動的需求方面的主要原因，它受通貨膨脹率、融資成本與融資杠桿比率、交易成本等因素的影響。其中通脹預期是否會轉化為現實通脹壓力還有待于進一步觀察，融資成本、融資杠桿比率及交易成本大小則主要取決于政府住房信貸與稅收政策。

從投資方面看，由于經濟復蘇尚不穩固、經濟增長對住房市場的依賴仍較大，因而政府短期內并沒有大力抑制住房投機的政策空間，甚至在經濟增長低于預期時，政府還可能進一步加大住房需求刺激力度。

經濟將持續復蘇，住房投資作用增強

經濟增長持續較快復蘇:工業增加值增速有所加快，建筑業和第三產業活躍度增加，國內生產總值快速增長，預計2010年GDP增長率有望達到9%。

社會需求投資主導難變:投資維持快速增長，政府投資增速略有回落，但社會民間投資將逐漸增加;消費穩中有升，將緩慢步入上升通道;凈出口緩慢恢復，進出口降幅減緩，對外貿易緩慢恢復，但順差快速增長短時難期。

物價上漲壓力增長:居民消費價格增長加快，助推通貨膨脹預期;大宗商品和資產價格震蕩上行。工業品出廠價格止跌回升，未來將小幅上行;原材料、燃料和動力購進價格，回升趨勢基本確立，未來震蕩上行。

住房投資作用增強:信貸政策和市場形勢寬松，住房投資快速增加。這主要是因為信貸政策總體上會依然維持寬松的局面，加之住房價格基本在高位維持穩定，吸引政府供給土地和開發企業投資住房開發。由于外需2010年依然不容樂觀，消費需求也不會迅速增長，政府投資能力受到的限制越來越多，政府支持住房投資以帶動內需，從而刺激經濟增長的動力加大。根據前面的有關分析，如果需要住房投資帶動0.8個百分點的經濟增長，那么需要維持24%左右的住房投資增長率，而根據市場形勢和開發企業意愿，這樣的住房投資增長率也是可能的。

2009年和2010年主要宏觀經濟指標的預測情況見表2。

城市化規模呈現高峰，城市化區域增長相對均衡

“2009～2010年中國城市化進程會繼續加速推進。城市化地域規模繼續擴大，人口規模呈現高峰。根據預測，2009年中國城鎮化率將達到62934萬人，城鎮人口比重將達到46.7%，比2008年提高一個百分點;2010年我國城鎮人口將達到64729萬人，城鎮人口比重將達到47.7%，比2009年提高一個百分點;中國城市人口的內部遷移以及城鎮之間的人口遷移也將迅速增加。用地規模繼續增長，產業用地恢復增長，基礎設施用地增加，住房用地擴大，二線城市和落后地區用地量擴大。”倪鵬飛強調說。

城市化質量明顯提升，城市化區域增長格局相對均衡。戰略規劃密集制定，行政體制試點擴大，基本制度創新繼續探索，綜合改革試驗進一步深化和擴大。城市化體系的大都市化趨勢將繼續延續，城市空間形態越來越呈現集群化的發展態勢，中西部地區城市化明顯加快。

城市化推動住房真實需求明顯增長。2009～2010年中國城市化發展將對住房產生進一步影響，將創造更多一些真實需求，進一步改善住房供給的條件，刺激大中城市住房需求。同時，伴隨著中國整體經濟形勢的不斷好轉，中西部地區的住房需求仍將保持較為旺盛的態勢，而東部地區住房需求將得以恢復。