英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度的啟示

江蘇淮安推出“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式引起了全國(guó)關(guān)注。政府出50％或者30％和你湊份子，并按出資比例擁有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，5至8年之后，你只要將政府出的那筆錢(qián)還了，房子就全歸自己了。在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心組織的研討會(huì)上，有專(zhuān)家提出值得向全國(guó)推廣。(據(jù)3月1 7日《重慶晚報(bào)》)

共有產(chǎn)權(quán)房制度在我國(guó)可能還是一個(gè)新鮮事物，但在英國(guó)卻已經(jīng)是一個(gè)成功的實(shí)踐。為了幫助家庭困難群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，英國(guó)政府干2005年推出7“新居者有其屋計(jì)劃”，其方式就是讓購(gòu)房者先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)。英國(guó)的這項(xiàng)制度很快產(chǎn)生了示范效應(yīng)。2009年3月6日，美國(guó)政府正式宣布啟動(dòng)名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計(jì)劃，目標(biāo)是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房制度讓900萬(wàn)家庭圓夢(mèng)。

細(xì)細(xì)比較我國(guó)江蘇淮安和英國(guó)的做法，照顧弱勢(shì)群體、共有產(chǎn)權(quán)是相同之處，但也有一些不同的地方。我認(rèn)為，這些不同之處，正是我們需要向英國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒的地方。

首先，在購(gòu)房者首期可以購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)比例上，英國(guó)比我國(guó)江蘇淮安更加靈活。江蘇淮安購(gòu)房者首期享有的產(chǎn)權(quán)只有50％或者70％兩個(gè)比例。英國(guó)開(kāi)始推行的時(shí)候，購(gòu)房者享有的產(chǎn)權(quán)可以在25％、50％或75％三個(gè)比例中選擇，后來(lái)變得更加靈活了，購(gòu)房者可以在25％-75％之間自主確定比例，更多地考慮了購(gòu)房者的不同情況，更加以人為本。購(gòu)房者首期享有產(chǎn)權(quán)比例的可選擇性越小，這項(xiàng)制度適應(yīng)的群體也就越少，受惠的群眾也就越少。

其次，在購(gòu)房者完全享有產(chǎn)權(quán)之前。在如何對(duì)待政府的產(chǎn)權(quán)上，英國(guó)和我國(guó)江蘇淮安有很大的不同。在江蘇淮安，購(gòu)房者只需要在5年之后還清政府部分的款項(xiàng)即可。期間不需要支付任何成本，5年之后如果不能購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)，可以申請(qǐng)延長(zhǎng)3年，而這3年需要支付利息。8年之后仍無(wú)法購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)，政府就白送給他住。而在英國(guó)，購(gòu)房者獲得完全產(chǎn)權(quán)沒(méi)有具體的時(shí)間限制，但在購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)之前，政府會(huì)向購(gòu)房者收取共有產(chǎn)權(quán)部分的租金，從而有效提高了公共資源的使用效率，也提高了購(gòu)房者購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)的積極性。

第三，在可以購(gòu)房的范圍方面，江蘇淮安只能買(mǎi)政府指定小區(qū)；而在英國(guó)，卻沒(méi)有具體范圍的限制，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)的是非政府指定小區(qū)，只需向共有產(chǎn)權(quán)房制度的實(shí)際操作者——“住房協(xié)會(huì)”申請(qǐng)即可。雖然江蘇淮安說(shuō)不讓人感覺(jué)是“窮人區(qū)”，但由于只能購(gòu)買(mǎi)指定的小區(qū)，而讓指定小區(qū)成為了實(shí)際上的“窮人區(qū)”，英國(guó)通過(guò)不限制購(gòu)房的范圍，則有效避免了這個(gè)問(wèn)題。

第四，在共有產(chǎn)權(quán)房的處理方面，中國(guó)江蘇淮安和英國(guó)也存在一些差別。從新聞來(lái)看，江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)房者完全購(gòu)得產(chǎn)權(quán)之前，似乎是只能住，或者允許賣(mài)，而不允許出租。而在英國(guó)，不僅允許賣(mài)，而且只要購(gòu)房者征得“住房協(xié)會(huì)”以及提供貸款機(jī)構(gòu)的同意，就可以將住房全部甚至部分出租給他人。只不過(guò)出租的價(jià)格必須是市場(chǎng)價(jià)，出租的收益需要按照享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。在購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)之前，也可以出售房屋，只不過(guò)政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須按照市場(chǎng)價(jià)出售，出售的收益也必須按照享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第五，關(guān)于房屋的維修義務(wù)方面，江蘇淮安似乎沒(méi)有規(guī)定，但英國(guó)是有明確規(guī)定的，不論購(gòu)房人擁有房屋多大比例的產(chǎn)權(quán)，房屋的一切維修費(fèi)用均由購(gòu)房人承擔(dān)。其中，房屋內(nèi)部的維修由購(gòu)房人自己委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行。費(fèi)用個(gè)人承擔(dān)。房屋的公共部分可以由住房協(xié)會(huì)來(lái)維修，也可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)維修，但費(fèi)用要最后分?jǐn)偨o每個(gè)購(gòu)房人家庭。

第六，政府享有產(chǎn)權(quán)部分的資金運(yùn)作方面，江蘇淮安是從土地出讓金中拿出一部分來(lái)實(shí)施。而英國(guó)是專(zhuān)款專(zhuān)用，在政府撥付一定啟動(dòng)款項(xiàng)后，由住房協(xié)會(huì)按照基金的形式來(lái)運(yùn)作，從而保證這一筆賬始終是清楚的，也保證了基金的保值增值。

一項(xiàng)制度的好壞，取決于它設(shè)想的初衷；一項(xiàng)好的制度能否很好地實(shí)施，能否收到理想的效果，則在于它的細(xì)節(jié)。共有產(chǎn)權(quán)房制度作為我國(guó)保障性住房建設(shè)的新探索，要能夠穩(wěn)步地走下去，能夠在全國(guó)推廣，細(xì)節(jié)的注意是必須的，而英國(guó)先行的經(jīng)驗(yàn)也許可以為我們提供一些借鑒，英國(guó)遇到的問(wèn)題與困境，也提醒著我們想辦法克服和超越。