商品住宅投資控制與風險分析

摘要:住宅是百姓日常生活的必備條件，而住宅產(chǎn)業(yè)也是社會化大生產(chǎn)的必然產(chǎn)物。商品住宅已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品。由于商品住宅開發(fā)是一項高收益，高風險的投資行為。基于的以上產(chǎn)業(yè)特點。本文將商品住宅的投資分為:招投標，圖紙審查，施工環(huán)節(jié)三個方面論述。對商品住宅的主要投資風險分析分為:時機風險，區(qū)位風險，融資風險三個方面論述。

關(guān)鍵詞:商品住宅 投資控制 風險規(guī)避

0 引言

隨著我國經(jīng)濟的高速平穩(wěn)發(fā)展商品住宅市場已經(jīng)逐漸成熟。商品住宅行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展歷程，住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步標準化，產(chǎn)業(yè)化。但是在我國房地產(chǎn)行業(yè)受政策的影響很大，在今年4月14日，國務院總理溫家寶指出，堅決抑制商品住宅的價格過快上漲等政策的出臺，又一次打壓了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。所以在我國當前的經(jīng)濟和政治背景下，分析商品住宅的投資控制和風險，并有效地進行風險規(guī)避是勢在必行的。下面本文將從投資控制與風險分析兩個方面進行論述。

1 投資控制

針對商品住宅的管理模式，以及工程的施工階段，可分為招投標，圖紙審查，施工環(huán)節(jié)。三個方面展開論述。

1.1 招投標是招標人和投標人之間、投標人之間進行的多方博弈，通過招投標活動，招標人可擇優(yōu)選擇勘察設計單位、施工企業(yè)和設備材料供應商，達到縮短建設周期、節(jié)約工程投資、提高投資效益的效果。招投標對投資控制有積極作用，但當招標，投標受權(quán)力活動影響時或流于形式，招投標形成對投資控制起到掩蓋作用。建設單位在專業(yè)人員和經(jīng)驗較少的情況下，建設單位很難掌握工程成本的實際情況，建設單位只有在承包商報價后。對工藝和材料價格可以從定額和信息中查取。建設單位能否有效的獲取信息就要決定于市場價格的透明度。為了獲取高額的利潤，供應商經(jīng)常會采取對真實價格保密的手段。業(yè)主通過招投標的方法召集很多供應商或承建商進行擇優(yōu)選擇，使業(yè)主對市場有真實的了解，承建商會給出合理的價格期待在競爭中獲勝，正是投資者為自己考慮，產(chǎn)生了相互的競爭。通過市場這雙“看不見的手”維護了價格體系，使工程價格趨于合理。

1.2 通過圖紙會審可以使各參建單位特別是施工單位熟悉設計圖紙、領(lǐng)會設計意圖、掌握工程特點及難點，找出需要解決的技術(shù)難題并擬定解決方案，從而將因設計缺陷而存在的問題消滅在施工之前。對于商品住宅開發(fā)商來說圖紙會審應堅持先重點后，先大后小的一般的基本原則。即始終圍繞著減少施工難度、提高我方經(jīng)濟效益、降低生產(chǎn)成本、提高生產(chǎn)效率、有利于工程質(zhì)量、確保施工安全，加快施工進度的各項目標而展開。在確保工程質(zhì)量的前提下，盡量采用成本較低的建筑材料，減少施工難度。因為建筑材料和施工難度直接影響著施工工程中的人員配備，機械使用等。當然對于開發(fā)商來說圖紙會審還有許多注意事項，這里僅就投資成本方面做出論述。

1.3 施工階段的投資控制是建設項目投資控制的一個重要階段，在此階段正確處理質(zhì)量、進度、投資三方面的關(guān)系，實施主動控制，對于節(jié)約成本，降低工程投資有重要意義。該階段的主要環(huán)節(jié)應包括:合理安排工程開工和竣工時間，嚴格控制材料選用，控制工程量計量等方面。實踐證明，做好各環(huán)節(jié)的控制工作，就可以實現(xiàn)對施工階段投資的有效控制。①合理安排工程開工和竣工時間。工程施工應該盡量避開冬季和雨季，這樣可以節(jié)約很多成本。一般來說，住宅工程如果選擇在冬季或雨季就要提高成本8%左右，而合理安排好開、竣工時間可有效的使投資成本降低10%左右。②嚴格控制材料選用。建材在住宅工程投資中占很重要的比重，一般占到整個工程的60%-70%。把好材料關(guān)是投資控制很有效的方法。但是由于建材種類多，價格變化大等特點，使照價在一定程度上有彈性，增加了控制的難度。所以做好計價工作，為日后的結(jié)算工作打好基礎(chǔ)。③控制工程量計量。在施工過程中要事先把工程量算清楚，不能有剩余。對工程進度款的撥付要通過監(jiān)理工程師的逐一審核，以避免工程款超付現(xiàn)象的發(fā)生。

有效的投資控制可以為建設單位節(jié)約資金，也可以使住宅投資商提高自身管理水平，是“雙贏”的事情。所以有必要對工程投資進行有效地控制管理。

以上就是對商品住宅投資控制的論述，在投資中如何規(guī)避風險也是非常重要的。

2 風險分析

首先商品住宅的供求變化、國際經(jīng)濟環(huán)境，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟狀況，相關(guān)政策的調(diào)整、人民幣匯率及利率的變動等系統(tǒng)風險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等個別風險，這些風險都會對商品住宅投資者的收益產(chǎn)生直接影響。但是，有些風險因素是不可避免的，把每個風險因素都加以考慮，則會導致問題的復雜化，是不現(xiàn)實的，同時也是不恰當?shù)摹Ｋ员疚南旅婢蛯ψ≌_發(fā)企業(yè)影響較大的三個方面(時機風險，區(qū)位風險，融資風險)進行分析。

2.1 時機風險

從宏觀角度來說，當世界經(jīng)濟處于活躍增長期時，市場處在上升態(tài)勢，百姓購房欲望強烈，這時推出的商品住宅會獲得較好的收益。反之，當經(jīng)濟不景氣甚至衰退的時候，失業(yè)率上升，百姓收入下降，導致商品住宅需求下降，供大于求，直接導致住宅價格下降，資金回籠時間增長。一旦經(jīng)濟不能在短時期內(nèi)復蘇，就會給投資者帶來不可估量的損失。所以投資者要掌握經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，選擇恰當?shù)臅r機進行投資。另一方面，從微觀角度講，一般在8，9月份的住宅銷售量大。所以投資者可以把銷售期控制在8，9月份，以獲得良好的需求時期。

2.2 區(qū)位風險

由于購房者在購買商品住宅時十分關(guān)注住宅周圍的相關(guān)配套服務設施，比如商場，超市，交通，學校，醫(yī)院，公園等，由此產(chǎn)生了區(qū)位風險。而社會，經(jīng)濟，地域差異，鄰區(qū)影響等因素的變化更是加劇了區(qū)位的差異，使得在同一市場環(huán)境下，不同區(qū)域的單位土地價格有明顯的不同。因此商品住宅投資者必須掌握政府對城市的長期發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的投資環(huán)境。從個人經(jīng)驗來說，學校周邊的發(fā)展?jié)摿艽螅苜彿空叩挠H睞，建議有條件的投資者可以適當考慮，有效規(guī)避風險。

2.3 融資風險

商品住宅項目融資風險是指融資方式和條件發(fā)生變化對商品住宅生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來損失的可能性。商品住宅投資在資金運用方面有其自身特點，表現(xiàn)為資金運用量大、資金運用周期長、非自有資金比重大等特點。開發(fā)商籌措資金的來源一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風險就越小。如果開發(fā)商自有資金很少，不足10%～35%，則投資該項房地產(chǎn)的風險就很大。

3 結(jié)語

回顧中國改革開放的30多年來，中國經(jīng)濟以平均每年10%的速度增長，這一部分應得益于房地產(chǎn)行業(yè)，危機總是短暫的，我們要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上不斷創(chuàng)新，與時俱進，開創(chuàng)商品住宅行業(yè)更加美好的明天。

參考文獻:

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