“國十一條”能否遏制高房價?

“國十一條”是指1月10日國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中的十一條關于房地產發展規定。它對國內房地產市場會產生什么樣的影響?它能夠有效地遏制部分城市的高房價嗎?

“國十一條”主要有五個方面的內容：增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任等。盡管這些內容主要是2009年12月14日國務院常務會議關于遏制部分城市高房價的決議內容的具體化；但是其中有新意的地方仍然不少。比如防止信貸資金違規進入房地產市場、探索土地出讓的綜合評估標準與方法、取消改善性住房、清理和糾正地方出臺的越權減免稅收的規定、防止境外熱錢沖擊中國市場等。

對于“國十一條”，其新意有這樣多，它對國內房地產市場會產生什么樣的影響?它能夠有效地遏制部分城市的高房價嗎?其實，對于這些問題，最為重要的是政府對當前房地產形勢的判斷及在合理判斷下如何對癥下藥。

國十一條：欲壓還保

在2009年中央經濟工作會議之前，對于當前房地產市場的判斷，政府仍然僅是認識到房地產市場是拉動經濟增長的動力，而沒有認識到房地產市場的性質不同(住房的消費與住房的投資差異性)，所導致的結果不同。因此，在2009年中央經濟工作文件中，并沒有表明要出臺對房地產市場調整的政策。所以，中央經濟工作會議之后，房地產開發商以及地方政府都十分高興中央這樣的房地產政策取向。但是，受迪拜危機的沖擊與影響之后，中央政府開始意識到高房價的危害，意識到國內房地產市場面臨泡沫過大的問題，從而決定對房地產市場要進行調整，要遏制部分城市的高房價，國內房地產市場政策也就在2009年12月中旬開始突然間出現某種程度的逆轉。

但是，國內房地產政策逆轉是建立在對當前房地產判斷什么這樣的基礎上呢?這種政府對當前房地產市場判斷準確或不準確?這種判斷把握到了國內房地產市場的問題實質沒有?如果不知道當前房地產市場的問題實質在哪里，那出臺的政策效果又會如何?2009年國內房地產市場到底發生了什么?其各個城市的房價為什么會在全球經濟全面衰退的大背景下快速飚升?如果對當前國內房地產市場判斷不充分，“國十一條”對2010年房地產市場調整效果如何?國內部分城市的高房價通過什么樣的方式可以得到遏制?一系列問題亟待解答。

首先，“國十一條”對當前國內房地產市場的判斷是要遏制部分城市的高房價。也就是說，當前國內房地產市場高房價的問題僅是部分城市的問題，而不是全國普遍的問題。因為，從全國的情況來看，盡管2009年上海、北京、深圳、廣州等地市的房價上漲已超過100％以上，但是實際上全國普通商品房房價上漲1～12月份僅為上漲24％。也就是說，從這些數據來看，全國商品住房的價格上漲幅度很大但沒有一線城市高。也就是說，以全國普通商品房價格上漲幅度來看，中國并沒有出現房價瘋狂上漲的情況，房地產市場出現的泡沫也不是十分嚴重。

但實際上情況并非如此。這里有兩個問題要弄清楚。一是目前國內住房價格統計指標體系不科學，僅表示了一手房平均價格的變化。這樣的指標對市場來說意義不大。因為，即使是在同一城市，用不同的產品在不同時點來表示價格高低或漲跌大小其意義不是太大，更何況一手房的價格是平均價。

二是從2009年房價快速上漲的城市與房價上漲不快的城市住房銷售所占的比重問題來說，當這些城市的住房銷售金額占全國絕對比重非常大時，這時以銷售面積多少來衡量房價高低已經沒有多少意義了。因為，在現代經濟中，經濟地理的重要性越來越顯著，經濟集中的程度越來越快。比如，日本的三大都市圈集中了全國73.6％的GDP總值，同時集中了全國68.7％的人口。在中國沿海三大城市群占全國總面積3.4％，2007年卻創造了全國38.6％的GDP，全國70.3％的貨物出口，吸引了55.9％的外國直接投資。也就是說，在現代經濟中，對經濟支配及影響作用往往是很少的地區，并非全國所有的地區。

從2009年國內房地產房價快速上漲的情況來看，主要發生在東部沿海地區。2009年1～11月份東部地區住房銷售面積達到39733萬平方米，中西部地區銷售面積達到35468平方米；住房銷售金額東部為24856億元，中西部地區為11131億元。住房銷售面積及銷售金額東部地區所占的比重分別為53.0％和69.1％；而中西部地區分別為47.0％和30.9％。如果把房價上漲較快的中西部地區如武漢、鄭州、成都、重慶、昆明、西安、銀川等二線城市住房銷售也加總到東部地區，其銷售金額所占的比重可達80％以上。當全國銷售金額占80％以上地方的房價是快速上漲時，判斷只有部分城市的房價過高是不準確的。更何況，住房是不動產，它一定會分割成大大小小的無數市場，一線城市的房價暴漲還會對其他城市的價格上漲起到標桿性作用。

還有，由于政府仍然希望房地產市場成為2010年經濟增長的動力，因此政府希望“有保有壓”的政策既要遏制部分城市的高房價，又要讓房地產成為經濟增長的動力。也就是說，政府不希望房地產宏觀調控政策影響房地產的投資增長。但是，房地產投資增長的特性與其他產業有根本性的差別。從2009年的房地產開發投資增長的情況來看，從1～2月份的同比增長為1％，到1～10月份同比增長17.8％，其增長速度遠遠低2008年的水平。為什么住房銷售的同比增長達到80％以上、個人按揭貸款同比增長達到119％以上，但房地產開發投資增長仍然是這樣低?關鍵的問題就在于，由于住房預售制度，1999年以來的數據表明，住房銷售增長始終領先房地產投資增長，盡管這種領先的時期在隨著房地產制度完善在縮短，但目前住房銷售增長依然領先住房投資增長6個月左右。也就是說，在2009年房地產銷售快速增長后，房地產開發投資增長早就成了定勢。政府若能夠借此機會對房地產市場進行較大程度的調整，對2010年房地產開發投資增長不會造成多少影響。但是，在“國十一條”沒有看到政府對這種房地產業特性認識并采取相應的政策。也就是說，一個好的房地產宏觀調控機會有可能喪失。

正是在對房地產形勢判斷為部分城市房價過高及沒有看清房地產市場投資的條件下，政府出臺既要保證房地產拉動經濟為動力又要遏制部分城市高房價的“國十一條”。但“國十一條”對市場的判斷與當前房地產市場實際發生的情況有不少差距。正如上面所分析的，如果占全國住房銷售絕對比重的這些房價快速飚升的城市僅判斷為部分城市房價快速上漲是不符合實際的。因此，2009年全國住房銷售額不僅遠遠超過房地產泡沫較大的2007年，而且與2008年同比增長近90％。由于各地房價快速飚升，相應的土地交易活躍，2009年全國土地出讓金達到16000億元。當前二線以上城市的房地產市場基本上一種投機炒作的市場。有研究表明，北京、上海、深圳投資性住房購買分別占總住房購買的62％、51％、57％。其它城市的情況與此相比也好不了多少。

投機性購房：房市無底深淵之根

2009年國內房地產市場之所以會出現突然間價格逆轉，完全是與政府的過度優惠的房地產政策有關。特別是與過度優惠的個人住房按揭貸款有關。2007～2008年銀行個人住房貸款名義基準利率分別為7.38％、7.47％(下浮15％后為6.273％、6.495％)，但是2008年9月后連續5次降息，銀行個人住房貸款名義基準利率降到了5.94％，下浮30％為4.158％，比2008年的個人房貸利率下降2.337％，下降幅度達到37％。而且其個人住房貸款優惠利率無差異，只要是個人住房按揭貸款都是采取4.158％利率。還有住房按揭貸款的首付比例由40％下降20％，以及大量信貸資格不符合的投資者進入市場。正因為這種過度優惠的個人住房按揭貸款政策，從而使得2009年全國銀行個人新增貸款(其中絕大部分為個人住房按揭貸款)出現超高速增長。2000～2008年全國銀行個人新增貸款分別為6119億元、11800億元、7010億元，但2009年1～9月份就達到了18000億元，全年為24600億元。到2008年底個人住房貸款余額僅34900億元(花了11年時間)，2009年一季度個人住房貸款新增也只有1149億元，但到2009年底個人住房貸款余額將達到5萬億元以上。也就是說，僅9個月時間，個人住房貸款就增長了15000億。可以說，2009年的房地產市場快速增長與繁榮完全是過度的個人住房信貸政策導致的結果。不少城市房價快速飚升也完全是居民利用過度優惠的信貸政策及過高的銀行金融杠桿率炒作的結果。這才是2009年不少城市房價快速飚升的核心所在。

“國十一條”的理論前提或假定是，當前的房地產市場是一個完全消費的市場，房價過高或上漲過快就在于房地產市場供求關系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量地增加住房的有效供給是遏制住房價格過高的有效辦法。因此，在相應的出臺的措施中，無論是增加中小套型住房的供給還是加大保障性住房的建設力度，無論是保證自住性住房優惠政策還是整頓市場秩序，其目標就是如何來增加住房供給，調整房地產市場失衡的供求關系。在這種假定下，只要住房供給增加了’住房供求關系就可化解，一些城市的住房高價格自然會得以遏制。但是，對于當前國內房地產市場來說，這個假定前提是不成立的。正如我上面所分析的，2009年不少城市房價過快上漲的核心，是房地產市場完全轉化為以投資為主導的市場，是住房的投資者利用銀行的信貸炒作過度，是政府的房地產政策沒有把居民住房購買是投資還是消費作一個清楚的界定。在這種情況下，投資者豈能不利用這種過度優惠的信貸政策把房價炒上天?還有，在“國十一條”還假定購買一套住房只是消費而不會是投資。但是，這種假定是不成立的。

因為，住房是與其他商品完全不同的商品。它具有兩棲性，既可用作投資也可用作消費。既然住房既可消費又可投資，而住房消費與住房投資的定價與需求有很大的差別，以投資為主導的住房市場與以消費為主導的住房市場是有根本性差別的。以投資為主導的住房市場，其定價主要是投資者的市場預期來決定，其投資需求可以在零到無窮大的區間。而以消費為主導的住房市場，其定價是由供求關系來決定，其需求取決于供求關系并是有限的。

因此，在一個住房的投資與消費沒有區分的市場，如果有過度優惠的個人住房信貸政策，這個市場一定是一個以投資者為主導的市場。因為，在這個市場，投資者一定會利用住房投資這種工具獲利。在這種情況下，莫說是購買多套住房可以是投資，即使是購買一套住房以及所謂改善性住房也完全可以用作投資。比如，購買一套住房的居民可以利用這種過度優惠的信貸政策購買一套120平方米的住房用于出租，自己租住房60平方米的住房，等其房子價格上漲之后出售。難道這樣購買一套住房不能夠算作投資嗎?不僅在國十一條中，假定購買一套住房不是投資，而且還創造出一個所謂“改善性住房”的概念。如果購買一套住房都可能進行投資，那么購買第二套住房要進行投資更是易如反掌。

可見，在全世界最為優惠的個人住房信貸政策下，中國住房投資者不僅可以便利進入住房市場，而且只要進入住房市場僅是利用其優惠政策就可大獲其利(其實這種過度的住房優惠政策是不購買住房者補助住房購買者的政策)。這就是為什么2009年住房市場出現價格暴漲、住房銷售達到歷史最高水平的根本原因所在。當住房市場是一個投資者為主導的市場時，住房消費也就成了一句空話。即使規定只優惠居民的自住性住房消費也是如此。因為，在住房投資與住房消費的定價與需求的差別上，住房投資上的價格優勢，一定會讓住房投資成為住房市場絕對主導者。在這種情況下，住房投資為主導的市場一定把住房的價格越推越高，最后只能把真正的住房消費者全部擠出(即使真正希望購買住房消費者也不得不參與這種投資炒作)留下的只能是住房投資者。

對于“國十一條”來說，盡管重申了第二套住房首付比重提高到40％的原則，但是這些原則與2009年相關規定比如131號和59號文件沒有多多少，只不過在其基礎上重申了口如果說，過度優惠的房地產信貸政策推高2009年的房價，導致不少城市的房地產泡沫，那么要遏制部分城市的高房價也只有從這里人手才能遏制高房價的根本所在。但是，在這點上，“國十一條”中有新內容但不多。2009年各商業銀行可以突破同樣規定的131號文件及59號文件，難道2010年國內商業銀行就不能夠突破“國十一條”的規定嗎?對此我們還得進一步觀察。

還有，從國十一條看來，要遏制部分的高房價，要加大中小大套型住房的供給、加大土地供給、加土地開發與利用，以便調整住房市場的供求關系，但是，這只能是住房為消費品時可起到作用。如果住房是投資品，投資者又能夠從銀行獲得優惠的信貸資金及過高的杠桿率，在這種情況下，’住房市場的價格預期是上漲的，那么投資者住房需求也是無限的。他可投資購買一套，也可以二套、十套、百套住房。如果這樣，我們即使把住房的供給增加到月球上去估計也不能讓這種投資需求得以滿足。特別是由于早幾年房地產政策沒有把住房投資與消費區分開，因此，中國房地產市場成了投資者的天堂(沒有住房個人所得稅與物業稅征收，因為，國內個人一點很少的工資都得交個人所得稅，而偏偏住房交易所得不要交稅。這是在什么一個市場經濟國家都不會出現的事情)，房地產投資只是賺錢而不會虧損。在這種賺錢效應下，住房投資者豈能不利用過度的優惠信貸政策大力炒作房地產。因此，僅是增加住房供給只能是給住房投資者更多的投資機會，根本不會改變當前這種所謂的住房供求關系，因為，居民住房的投資賺錢效應是無止境的。

通往合理房價之路

“國十一條”僅是把住房作為消費品，而不把住房的投資與消費屬性作一個嚴格區分，并在這種區分下采取不同的政策；僅是希望生產更多的住房來滿足居民的基本居住需求、來改善居民的居住條件，但實際上這是根本不可能的。而且為了增加居民的住房消費，政府還對住房購買采取一系列的過度優惠政策，包括土地、信貸、稅收等政策，但實際上，在沒有把消費與投資區分的市場它一定是以投資為主導的市場。在這種情況下，房地產市場是繁榮了，各個地方的GDP上去了、地方政府的土地財政也增加了，不少住房投資者也大賺了，但是實際上這些優惠政策是用絕大多數人的福利來補助住房炒作者、暴利房地產開發商、高價的土地財政、及濫用商業銀行公共品的信貸員。

可見，當前國內房地產市場問題，如果不能夠對住房購買的投資性及消費性有一個嚴格的區分與界定，然后在此基礎上調整相應統計指標體系和出臺相應的政策，那么以投資為主導的住房市場這種格局就不會改變，住房的消費性也就無從談起(目前只是名詞概念意義上的自住性)。政府各職能部門就能夠利用這種房地產購買兩棲性根據其需要出臺利于自己的政策，市場當事人就能夠利用這種模糊性來給自己謀利。在這種情況下，要遏制住房過度的投機炒作也是不可能的。只有在住房市場的投資與消費有了嚴格的區分，讓住房投資采取市場定價(不能享受任何優惠政策)，住房消費可享受優惠政策，并改變當前過度的信貸優惠政策，如國十一條取消改善性住房的優惠政策那樣，提高個人住房按揭貸利率并采取差異化利率，嚴格第二套住房信貸標準，降低住房貸款杠桿率，嚴格個人住房按揭市場準入等。這樣才把讓房地產市場成了一個消費者為主導的市場，把住房投資者擠出，從而真正做到遏制全國不少城市房地產價格飚升。

國十一條提出增加保障性住房建設、加強棚戶區的改造，這些措施對遏制部分城市的高房價作用有多大?當然，政府計劃三年內增加9000億元，用于建設保障性住房項目，這是改善城市弱勢居民居住條件的有力措施。但是這些政策對整個房地產市場價格影響來說是微乎其微的。看上去9000億元是一筆很大住房投入，一是這種投入如何來保證。據報道，2009年保障性住房投入不足500億元。二是這種投入對整個房地產來說所占的比例仍然十分小。比如，2009年房地產開發投資預計達到33000億元，如果以住房保障投入500億元計算，僅為全部房地產開發六十六分之-；如果以每年投入3000億元計算，也僅是其十一分之-。住房絕大部分供給還得通過市場來解決。如果占絕對比重的住房市場是以投資為主導，想通過保障性住房增加供給來遏制高房價就如緣木求魚。還有，在增加經濟適用房、限價房等建造，看上去是能夠彌補一些居民的住房需求，但是這只是在高房價下的無奈之策，如果不是房地產泡沫過大，房價過高，這些類型的住房建造的意義不大。

至于對房地產市場管理，比如所謂悟盤惜售、土地拍賣價格高漲等，這些都不是太大的問題。如果改變當前過度優惠的個人住房信貸政策及稅收政策，征收住房交易個人所得稅及物業稅，讓房價得到真正的調整，回歸理性。通過有效的市場競爭及完善土地招拍掛和商品房預售等制度，房地產市場秩序自然會理性回歸。否則，只要房地產市場是以投資主導的市場，各地房價快速飚升，在政府政策對市場完全主導下，房地產市場要得以整頓是不容易的。

總之，“國十一條”與相關房地產宏觀調控政策，盡管看到房地產市場房價快速飚升的風險，但由于對房地產市場判斷不是太準確，也沒有看到房地產與其他產業區別的特征所在，因此也就無法把握到2009年各地房價快速飚升的核心所在，其政策把當前房地產市場看作是一個完全消費的市場，希望通過增加住房產品供給、保證住房自住性需求來完善住房市場及遏制高房價，但這是根本不可能的。而且“國十一條”的出臺看上去是向市場發出房地產宏觀調控的信號，但實際上市場也看到了政府并不真想對房地產市場進行調整，特別是對房價進行調整，因此，市場預期仍然可能以投資者為主導的市場不會改變，特別是二三線城市。如果這樣，2010年房價可能還會上升。在這種情況下，不少房地產企業拍買土地的動力不是減弱而是增強，房地產市場秩序要得以整頓也是不可能。當然，我們應該看到可喜的地方，一是商業銀行的覺醒，開始調整過度優惠個人住房按揭貸款利率，并對第二套住房進入有嚴格的規定。這是遏制國內房地產泡沫的命門，如果作為2008年下半年房地產的應急救市優惠政策能夠調整，它將對國內房地產市場產生巨大的影響。這樣使得國內房地產市場泡沫破滅所帶來的房地產市場風險降低，否則，當前房地產市場泡沫自然破滅時，其對中國經濟帶來的風險與危害則是難估算的。