對美國住房優級貸款違約率上升的思考

2007年美國住房金融市場爆發了次貸危機，并且由此引發了席卷全球的金融危機。目前在美國住房金融市場上，次級貸款合同違約仍然在發生，并且還出現了優級貸款違約率上升的現象。這種新變化引起了人們的關注。人們開始討論優級貸款違約出現的原因以及它的影響，甚至有些人開始擔心它會不會像次級貸款危機一樣引發新一輪的金融危機呢?

美國住房抵押貸款市場新變化

金融危機爆發以來，住房金融市場發生了很大變化。由于對次級貸款的風險性重新認識，所以次級貸款以及次優級貸款在住房抵押貸款中的比例下降非常迅速。截至到2009年第三季度，優級、次優級和次級貸款在住房抵押貸款市場中的份額大致為68%，10%和8%。除此之外，還有一種貸款是前三類的混合，大體占到總規模的14%。

盡管次級貸款的份額在不斷下降，但是住房抵押市場上仍然出現了違約現象不斷上升的情形，導致大量房屋被銀行沒收、查封。美國房地產研究機構不動產追蹤(RealtyTrac)關于房屋查封報告顯示，2009年全美國共有3957643戶家庭的房屋被查封，包括收到違約通知、預定拍賣以及銀行強制收回，較2008年增加21%，較2007年增加120%。報告還顯示，2009年至少收到一次申報查封的比率為2.21%，高于2008年的1.84%、2007年的1.03%和2006年的0.58%。

除了各類貸款的市場份額發生變化外，另一個讓人關注的變化是:在住房抵押貸款合同中，一向被認為是安全資產的優級貸款出現了違約數量迅速增加的現象，而且增幅明顯超過了其他類型的貸款違約。根據美國通貨監理局(OCC)以及儲蓄機構監理局(OTS)公布的最新數據顯示，繳款逾期60日以上的優級房貸，2009年第三季已經增至83.8萬戶，一年內增幅高達117.5% ，遠遠超過了其他貸款類型(見表1)。

盡管目前優級貸款還沒有出現大面積違約現象，但是優級貸款違約的出現對于金融機構的影響已經開始顯現，出于對風險防范的考慮，金融機構進一步壓縮了放款的規模和提高了放款的條件。根據美國通貨監理局(OCC)以及儲蓄機構監理局(OTS)的數據，住房抵押貸款的規模占全部抵押貸款的份額已經由2007年的96.5%下降到了2009年的89.4%，這對于萎靡不振的美國房地產市場造成了不利影響。

優級貸款違約率上升的原因

在美國住房金融市場中，優級貸款一向被認為是優質資產，違約風險非常低，因此是眾多金融機構持有的主要資產。但是優級貸款的違約率不斷上升卻引發了人們對金融危機再度來襲的擔憂，究竟是什么原因引發的優級貸款違約率上升呢?

持續高企的失業率和收入下降是直接原因。由于金融危機不斷加劇導致實體經濟出現衰退，美國出現了持續高企的失業率。美國勞工部最新修正數據顯示，2007年12月美國經濟開始進入衰退時，失業人口為750萬，失業率為5%。目前全美失業總人數為1530萬。是經濟衰退開始時失業人數的兩倍多，有1/3的美國家庭中至少有一個成員失業，2009年的失業率為10%，這是1948年開始失業率調查以來的最高紀錄，超越2008年創下的26年高點9.3%。

失業率的上升首先影響的是人們的消費，美國勞工部發布的數據顯示，2009年美國消費價格只微幅上漲了2.7%，12月美國零售額環比下降0.3%，明顯低于預期的0.5%。由于美國經濟增長的70%是依靠消費來拉動，因此經濟增長的復蘇前景不明朗。失業率的居高不下嚴重影響到了消費者的信心指數。根據美國密歇根大學每月發布的美國消費者信心指數數據，2009年4月份達到了63.2，這是近26年來的最低點，此后在政府強力刺激下，消費者信心指數開始上揚，但是直到2009年底，這一指數也只升到了72.8，低于經濟學家的預測。由于失業率上升，影響到了消費者的收入。根據美國勞工部的數據，從2008年到2009年底經季節調整后的美國工人周實際工資下降了1.6%(見表2 )。

在失業率高企和收入下降的雙重壓力，越來越多的人(包括中產階級)能否取得收入成為首要問題。失業的中產階級會放棄繳款，從而導致抵押貸款合同違約。

美國房地產價格的持續下跌也是優級貸款違約的一個原因。美國住房價格在2006年達到高點以后，就一直處于下滑的趨勢當中。根據美國房貸銀行協會的統計，2006年全美國普通住宅的價格中位數為239400美元，而2009年中期下降到了190000美元，降幅達到了20.63%。而加利福尼亞州的降幅更大一些，2006年加州的普通住宅價格中位數為533700美元，2009年為327600美元，降幅為38.61%。由于住房價格的下降，很多房子已經成為負資產，一些房主選擇斷供。另外中產階級家庭喜歡投資的商業地產面臨的困境同樣令人擔憂。近日穆迪商業地產價格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業地產價格迄今已經下跌41%。投資公司INGClarionPartners的分析認為，到2012年，有價值1.4萬億美元的商業地產貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產問題最嚴重的時期。由于投資者原先對市場的預期不切實際，前些年價格上漲過度，加上市場可能存在欺詐行為等因素影響，商業地產市場十分混亂而難以清理。

啟示

從目前情況來看，盡管優級貸款的違約率上升較快，但是違約合同的數量在優級貸款中所占的比例還比較低。另外，從處理次級貸款危機中的表現來看，美國政府已經充分認識到了維持房地產市場穩定的重要性，政府對于住房市場的一系列優惠政策已經在2009年顯現出一些作用，房地產市場開始出現回暖的跡象。再加上政府對于金融衍生品交易的約束增強，因此即使優級貸款違約率上升的態勢仍將持續一段時間，也不會造成像次貸危機爆發時的殺傷力。

優級貸款出現違約率上升的情況還是給了我們一些啟示:

對于風險因素的認識要更加全面。所謂風險因素是指增加風險事故發生的頻率或嚴重程度的任何事件。對于次級貸款來說，金融機構對于它可能會發生危機并帶來損失是有所認識的，至少能從風險補償上可以看得出來。只是由于道德風險因素的影響，次級貸款發生危機的可能性被有意或者無意地忽略掉了，而且對于次貸危機可能引發的系統性風險沒有多少認識。對于優級貸款來說，由于面向的都是收入穩定、信用評級高的客戶，因此優級貸款一直被認為是優質資產，但是現在卻出現了違約不斷增加的情況。之所以會出現這種情況，更多是因為忽略了系統性的風險。優級貸款客戶的收入穩定、信用等級高是在經濟發展比較平穩的基礎上得出的判斷，但是現在卻是經濟衰退期，原先的優級貸款也會變成不良貸款。優級貸款出現危機的整個脈絡基本上是這樣的:次貸危機爆發導致大量損失出現，投資者信心受到打擊，投資減少，金融市場和房地產市場出現下跌，經濟增長速度下降或者經濟衰退，失業率上升導致優級貸款危機出現。現在看來，優級貸款危機是由次級貸款危機引發的，但是早在2007年次貸危機爆發時，幾乎所有的金融機構都沒有考慮到由此會出現系統性風險，并可能會導致優級貸款危機的出現。

必須強調金融市場監管的重要性。從美國的住房金融體系和運行機制來看，資產的證券化是連接一級、二級市場的關鍵，但是并不是所有的資產都可以證券化。能夠進行證券化的資產一定要有穩定、安全的現金流。另外資產證券化的過程需要體系中的各個參與者都要履行自己的義務才能順利完成，這就要求各參與方不能或者盡量減少道德風險。事實已經證明，無論是審查資產是否可以進行證券化，還是努力減少金融體系中的道德風險，依靠金融體系內的參與者進行自律是不能完成任務的，必須要有強有力的金融監管。

要對金融政策進行反思。雖然我們在前面已經分析了優級貸款危機出現的原因，但是無論是次級貸款危機，還是優級貸款危機的出現都和金融政策有密切關系。2001年后為了應對科技泡沫破滅帶來的沖擊，美國實行了寬松的貨幣政策造成了流動性過剩，銀行具有較大的放款沖動以及人們對未來的盲目樂觀預期，人們紛紛開始投資和置業，在住房金融市場就表現為次級貸款盛行。在流動性過剩的刺激下，資產價格飛漲，資產泡沫迅速擴大。當資產泡沫超過了人們的風險承受能力和對未來的預期時，資產泡沫破裂了。于是就發生了次貸危機進而是金融危機和經濟蕭條。當前為了應對經濟蕭條，世界各國都在增加貨幣供給，解決金融體系的流動性短缺問題。這種寬松量化的貨幣政策很可能是在解決了流動性短缺之后，會迅速地引發新一輪的資產泡沫出現。這種周而復始的變化反映出的是金融政策在反周期的作用并不明顯，因此在還沒有出現新一輪資產泡沫的時候，金融政策應該提前進行調整。

(作者單位:首都經貿大學經濟學院)