解讀常州市經濟適用房“新政”

近年來，為了切實解決困難群眾的住房問題。常州市在經濟適用房建設上大膽創新、積極實踐，在摸索中逐步形成了以“補人頭”替代“補磚頭”為特點的經濟適用房建設新模式，為低收入群體住房保障提供了新的路徑。

經濟適用房是指為解決城市居民住房問題，由政府出資修建的主要安置生活困難居民的保障性住房，包括解困房、廉租房等。常州經濟適用房“新政”的出臺是在實踐中不斷探索的過程。2007年，常州市在全省率先出臺并實施了《常州市市區住房保障規劃(2007年-2011年)》，提出用3-5年時間，基本解決全市低收入家庭的住房困難，實現“小康常州，居者有其屋”。為此，市政府撥出專款建造了藍天花園等安置小區。這一政策起初受到低收入居民的熱烈歡迎，但到2008年常州經濟適用房出現了大面積的棄購現象，棄購家庭數占發放經濟適用房購房卡的38.6％，占實際簽約數的62.9％；已進入預售的經濟適用房房源也出現了存量積壓。分析其原因，主要在于：一是經濟適用房大多地處偏遠，由此給群眾帶來的交通費用開支大幅增加，商業、娛樂、學校、醫院等配套設施跟不上，因此其銷售市場并不看好。二是經濟適用房戶型偏大，加大購房者經濟負擔造成大量棄購。進入2008年下半年，全球性金融危機對我國實體經濟的沖擊日益加大，為了應對國際金融危機，2008年四季度，中央提出要加大保障性住房建設規模，鼓勵居民住房消費。常州市經濟適用房建設面臨著尷尬的局面：一方面要響應中央號召加大保障性住房建設規模，進一步增加住房供應量，另一方面，大量的商品房市場庫存和經濟適用房存量亟待消化。在這樣的背景下，常州市委、市政府以及市有關部門對此問題進行了認真的調研，在多方征求意見的基礎上，貨幣化住房補貼政策應運而生。常州市委、市政府決定放棄在全市繼續大規模建設經濟適用房的計劃，將經濟適用房保障方式由“補磚頭”改為“補人頭”，即：符合經濟適用房補貼的保障對象，每戶發放補貼8萬元，在市場上購買商品房作為經濟適用房，用貨幣補貼方式解決經濟適用房建設問題。這一政策實施之后，受到各方面的支持和歡迎，空置的經濟適用房少了，公共資源得到節約利用，困難群眾的住房問題一定程度上緩解，還促進了地方樓市經濟的健康發展，省內、省外很多城市來常州學習考察，多家媒體對常州的做法予以報道。

經過一段時間的實踐，常州經濟適用房“新政”的作用和效果已經初步顯現：

提升低收入居民的住房支付能力，增加了有效需求。常州根據本市住房市場的實際情況，參考經濟適用房建設時期的差價以及兄弟城市的補貼標準，規定符合條件的經濟適用房申購家庭可以獲得8萬元的購房補貼，約占每戶購房款的20％以上。基本滿足了購房戶住房按揭貸款的首付要求，激發了低收入居民的購房熱情。經濟適用房貨幣補貼不僅補貼金額與實物分配時相當，保障對象還首次擁有了自主選擇權，可以自由挑選符合自己生活習慣的更加體面的住房，住房保障的總福利較實物分配時期大大增加。

滿足低收入居民多樣化的住房需求，克服了這一群體集中居住可能帶來的弊端。人們的住房需求是多樣化的，在住房的面積、樓層、地段、生活設施配套、居住習慣、文化娛樂條件等諸多方面體現出差異性。由于經濟適用房面積偏小，有的家庭寧愿添點錢買更大面積的房子，貨幣化補貼有效地滿足了他們的需要，賦予了他們選房自主權，用他們的話說就是“我買房我做主”。此外經濟適用房貨幣補貼還有利于克服實物補貼容易產生的一些負面影響：如低收入人群集中居住可能產生的“貧民窟”現象等。

解決了住房保障資金的來源問題。經測算，常州要實現經濟適用房保障應保盡保，住房保障資金總需求達30億元左右，面對金融危機下的財政收支緊張的現實，常州緊緊抓住中央高度重視住房保障工作的有利契機，積極利用適度寬松的貨幣政策，組建了注冊資本達10億元的常州市公共住房建設投資發展有限公司(簡稱“房投公司”)作為住房保障投融資平臺，以市場化融資的方式，向各金融機構爭取住房保障資金支持，為經濟適用房貨幣補貼提供了堅實的財力保證，有效減輕了政府的財政負擔。

優化了保障性住房管理。常州市用貨幣補貼方式解決經濟適用房建設問題后，又開工了4個廉租房和公共租賃房項目。常州市領導表示，常州不建設經濟適用房并不等于保障房建設可以完全停止，他們將原來擬建設經濟適用房的項目和新立項保障房項目改為公共租賃房和廉租房。這一做法將廉租房的管理盤活了，貧困家庭、低收入家庭、新就業人群三大類對象都被納入了廉租房惠及體系。2010年，常州市將提前完成該市2007-2011年住房保障規劃中提出的經濟適用房保障任務。

推動了地方經濟，提高了資源配置效率。常州的貨幣化補貼起到了“住房保障+地方存量+地方經濟”的三合一的作用，牽一發而動全身，既提高了人民的住房需求與現實的滿足程度，又消化了大量存量房產，同時還啟動了新的潛在需求，實現了住房市場供需的結構性平衡，對處于金融危機下的低迷經濟形勢無疑添了一把火。根據對常州市4400戶已簽約購房的經濟適用房貨幣補貼家庭的調查，經濟適用房貨幣補貼家庭戶均購房面積達95.2平方米，戶均購房總價達38.9萬元，有力地拉動了全市住房消費。

提高了政府公信力。實施經濟適用房貨幣補貼之后，政府對住房保障的補貼由“暗補”變為“明補”，使得政府的行政行為更加公開、透明；由于資金保障有力、商品房市場存量充足，保障對象通過貨幣補貼可以很快實現應保盡保，使得政府的行政行為更加務實、高效；由于資格審核非常嚴格，群眾在公示階段可以廣泛參與監督，使得政府的行政行為更加公平、公正，有效避免了權力尋租等腐敗現象發生，使政府的公信力得以大大提高。

(作者單位：中共常州市委黨校)

鏈接——用保障維護公平 用市場促進效率

成 彥

用“補人頭”代替“補磚頭”，以貨幣補貼形式代替實物補貼形式解決經濟適用房建設問題，這是常州住房“新政”的核心。作為一個尚在探索中的新生事物，常州“新政”從一開始就爭議不斷，唱紅者有之，唱衰者亦有之。其實，要公正評價常州“新政”還需從源頭說起，即為什么要有這個“新政”?經濟適用房的爭議由來已久，蓋好了卻遭棄購的現象并非只發生在常州，從全國范圍來看，國家統計局數據表明：1999、2001、2003、2006年，全國經濟適用住房銷售面積占住房總銷售面積的比重依次為21％、20％、1 3％、6％，呈明顯下降的趨勢。數字背后反映的事實是：經濟適用房規劃的盲目性，基礎設施跟不上，周邊環境不配套，投入的大量資金打了“水漂”。

經濟適用房究竟“經濟”不“經濟”?老百姓自會算一本帳，依據決不僅僅是荒郊野外矗立的一棟空房子，說到底，這仍是個資源配置的問題。毫無疑問，市場才是調節資源配置的“無形之手”，離開了市場，房產項目不可能確保適銷對路。經濟適用房雖然是針對低收入群體的帶有某種程度公益性質的建設項目，其買賣在本質上仍是一種市場交易行為，遵守市場規律也就是題中應有之義。而在現實中，經濟適用房建設往往成為政府“大包干”的項目，政府替老百姓全權做主，“既然是為照顧低收入群體推出的項目，就不應有過多的要求”這大概是很多地方政府在經濟適用房建設中固有的思維方式，殊不知作為“買主”的低收入群體仍可以不失尊嚴地對這些“看上去很美”的經濟適用房項目說“不”。常州“新政”的意義恰恰在于提供了一種讓保障與市場對接的機制，以貨幣補貼形式提供基本住房保障，讓被保障群體進入市場自主選擇購房，用保障維護公平，用市場促進效率，變“政府保障、政府包辦”為“政府保障、市場提供”，打破了固有的“保障的歸保障，市場的歸市場”思維模式——這才是常州“新政”給我們提供的可貴啟示。