房地產市場中政府行為存在問題及對策

摘要:近幾年來，我國興起新一輪的房地產開發和銷售熱潮，房價的上漲速度也越來越快，房價已大大超出普通百姓的承受能力。這也引起了政府、經濟學者以及廣大消費者在促成房價過高的原因、房地產市場泡沫過多等方面激烈的討論。本文從我國房地產市場中的政府行為入手進行研究，闡述了我國房地產市場發展歷程中的政府行為的沿革，分析了政府在中國房地產市場發展歷程中的行為特點，揭示了在政府行為主導下我國房地產市場發展過程中存在的問題并根據社會主義原則提出了我國房地產市場發展的方向和具體策略。

關鍵詞:房地產市場 政府行為 政府權力

1 政府行為在房地產市場發展過程中存在問題

政府在房地產市場中具有房地產市場管理者和土地所有者的雙重身份，正是這一特殊性使其成為我國房地產市場的主導力量。政府手中掌握著房地產市場中的主要權力，這也是政府管理房地產市場的根本權力依據，也是政府作為房地產市場主導力量的重要基礎。然而，正是由于政府沒能充分發揮“看得見的手”的作用，相關房地產法律不夠健全，房地產市場秩序沒有得到適當規范等方面的原因，導致房地產市場目前出現了問題重重的混亂現象。

在現代房地產市場中，政府行為的問題主要表現在以下幾個方面:

1.1 中央政府宏觀調控乏力，未能及時有效控制地方政府行為，導致的結果是中央政府頒布的各項法律、法規、政策無法得到有效落實實施。在我國，土地所有權屬于國家，中央政府即國務院代表全體公民行使土地所有權。但在具體實踐中，各級行政區域的土地所有權是通過中央政府委托各級地方政府來行使的。各級地方政府為了追求各自的地方利益，使城市土地收益大部分為地方政府和土地使用者獲得。也就是說，地方政府部門實際上成為了各個行政區域的土地所有者。

1.2 地方政府與房地產商共同操縱市場，謀取“共同利益”。在本質上，引發房價居高不下的深層原因是房地產商追求更多的經濟利益，地方政府官員要發展政績，同時也追求政治利益，雙方為了實現各自的利益進行合作，共同將房地產市場炒作起來，而將房地產開發中增加的這些額外成本和風險轉嫁給全體公民承擔。這些成本和風險包括:農民損失土地、轉讓土地使用權、政府流失稅收、銀行增加投資風險、社會損失環境等。

1.3 對房地產市場中最重要的生產資料——土地的管理無序失控。地方政府官員在地方利益甚至是個人利益的驅動下，私自違規亂設工業園區、科技園區、高教園區等方法圈占土地，并競相以降低地價等所謂的“優惠政策”吸引投資;一些房地產商還聯合政府官員采用占地圈地，圈而不用，占而不建，待價而沽的方法抬高地價，牟取暴利;不少地方政府還打著“經營城市”的口號，大規模的征地賣地，以此來增加地方財政收入和各部門小金庫的收入;還有一些地方官員濫建大型廣場、寬闊馬路、花園式工廠，高爾夫球場等形象工程和政績工程，也占用了大量的土地;更有甚者，一些地方政府打著建造高科技工業園、農業園、發展經濟的名義，任意侵占農業用地、耕地。

2 改善房地產市場中政府行為的對策

2.1 加強房地產市場法制化建設，改革房地產市場管理體制。現代我國房地產市場改革的主要任務，就是要明確公民的權利主體地位，保障房地產市場中消費者的權利，把廣大人民群眾的住房需求放在第一位。要確保公民在房地產市場中的權利主體地位，必須要通過土地所有權、國有企業所有權等生產資料所有權和民主權利的方式來實現。在房地產市場中，勞動者是房地產市場創造新價值的唯一的勞動主體，正是他們的辛勤勞動才使房地產市場出現了繁榮的局面。他們也屬于房地產市場的權利主體，因此房地產市場中的勞動者具備了房地產市場的權利主體和房地產市場勞動主體的雙重身份。房地產市場的內在缺陷在于對公民的生產資料所有權和民主權利以及房地產市場中的勞動者的勞動力所有權認識和劃分的不明晰。因此，政府在對房地產市場的改革過程中，就是要加快房地產市場法制建設，建立健全相關法律明確勞動者的權利以及規范房地產市場中的企業行為和政府行為，是我國的房地產市場向法制化方向發展，使房地產市場主體的所有權和民主權利得以明確和落實。

2.2 發揮政府經濟職能，建設公共服務型政府。政府經濟職能是指政府在社會經濟運行和發展過程中，為實現優化資源配置或實現某些特定的宏觀經濟目標，所履行的經濟、法律、行政等方面的職責以及在這個過程中發揮出來的組織、領導、規劃、協調、服務、監督等功能。政府經濟職能在各個社會形態中都發揮著重要作用，具有一般規定性。在任何社會體制下，政府的經濟職能可以滿足社會生產力和經濟發展的需要，因此要求政府履行這些職責和功能，對社會經濟進行不同程度的宏觀干預和規范控制。中央政府在主導房地產市場改革以及住房制度改革的過程中，要將廣大人民群眾的住房需求作為改革的首要目標，并通過制定一系列法律、法規、政策來確保這一改革目標的順利實現;同時還要加大對地方政府的控制和監督力度，確保各項法規、政策的能夠得到有效實施;加強對土地市場的管理，明確國土資源部的職責，只是起到全民土地所有權代理人的作用，各級國土部門由上級國土部門垂直管理，地方政府不得操控、干涉當地國土部門的決策和活動;建立完善的監督控制機制，確保各級國土部門獨立、嚴格執行中央政府出臺的宏觀土地政策;同時房地產市場中的政府部門還要明確各自的權力，并且要確保能夠公正、獨立行使各自權力，部門間要以滿足當地廣大人民群眾的住房需求為統一目標，配合協調，確保中央政府制定的法律、法規、政策得到順利落實實施。

2.3 改造農民自建房經濟，建立農民合作建房組織。改造農民自建房經濟，是改造農村小農經濟的重要途徑，與房地產市場生產式工業化是一個問題的兩個方面，這就需要用工業技術去改造農村自建房的傳統生產模式，這也是解決農村自建房經濟的工業化改造問題的又一途徑。在我國現階段，通過國有房地產企業為農村建房的條件還不成熟完善，暫時可行的方法就是在農村推行合作制建房，以農民自行組織起來的方式，成立農民合作建房組織，增強其經濟實力，提高“建筑農民”素質技能，形成規模，主動向房地產工業化方式轉變，這種方法在一些人員分散，土地面積比較廣的墾區運用的比較多，效果也比較明顯。