漫說物業稅

中國房地產泡沫凸顯，物業稅正成為時下熱點問題，“房產大蛋糕”的再一次重新分配似乎已經迫在眉睫。

與以往“一邊倒”的改革舉措不同，物業稅從名詞解釋上就存有糾結。主張征的一方強調名詞解釋的上半段:

——目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。

他們認為:既然世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，我們當然應該馬上接軌。更何況，眼下的房價已經高得一塌糊涂，征了物業稅，房價應聲而落，財政更加充盈，國家、民眾兩相叫好，何樂而不為?

反對征的一方強調名詞解釋的下半段:

——物業稅的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。

他們認為:我們的房價中已經包含了長達70年的土地出讓金以及城市房地產稅等重稅，再憑空加一道物業稅，有重復征稅之嫌，看似遏制房價實則“與民爭利”。

一段文字的上半段和下半段到底能不能拆分使用，要看其有沒有連貫性和因果性，如果有，就必須全面認知、通觀詮釋，如同“虎符”，合二為一才是真。

物業稅到底干什么用?

據說，我國物業稅改革從2004年開始進入操作階段，在全國6個地區進行模擬評稅試點，至今試點已擴大到10多個地區。從模擬試點的情況看，已取得應有的成果，具備了推出物業稅的技術基礎之一。其中，批量評估的技術問題，通過試點已基本解決。房地產信息的統計問題，在個別試點地區也取得了成功的經驗。目前被有關部門認為物業稅開征的難點，是在于物業稅的制度設計。

但物業稅征來到底干什么用?這個很重要的命題，我們迄今還沒有得到過一點官方的解釋。天津財經大學首席教授李煒光曾質疑:我國提出要開征物業稅至今已有六七年時間，為什么沒有人認真地向大眾解釋一下，開征的這個稅究竟要拿去做什么? 李煒光介紹，在國外，物業稅是一個典型的服務性質的稅種，必須專款專用，只能定向用于為社會提供公共服務，而不能移作其他用途。如在加拿大，物業稅征收后對應須承擔的市政服務包括25種以上:如警察配置、消防及防火、救護車、城市公共汽車、垃圾和循環再造物品收集、圖書館、鏟雪和清理行人路、街燈、公共汽車站的候車亭、社區中心、游泳池和溜冰場、康樂活動、兒童和老人服務計劃、動物控制等。 李煒光認為，這是真正意義上的物業稅。

從以上敘述中看出，物業稅是政府財政的一個重要組成部分，它的作用主要在于城市的大規劃管理，并非直接或全部用來打擊高房價或蓋廉租房。這似乎與相當多的民眾期待有著很大距離。因為相當大一批低收入者已經把物業稅理解為一種“福利稅”“削富稅”，可以起到“削高填低”“殺富濟貧”的巨大作用。似乎物業稅開征之時，就是高房價的滅亡之日，屆時，房價應聲而降，低收入者坦然置業，天下寒士得以大庇。

我們既往出臺的若干改革政策，在社會實踐中都出現過“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的后遺癥，譬如醫療、譬如教育、譬如房地產，它們的負面作用顯而易見，而糾正起來又談何容易。其出臺時不容置疑的高調宣傳壓倒了理性分析和科學預測是一個重要原因。物業稅的出臺似乎不應該只把重點放在“怎么收”的淺層面上，而“為什么收，收來怎么用”也應該真誠征求納稅人的意見，要講清用途，通過必要的審核、聽證、批準程序才可避免違背初衷的后遺癥。近有媒體報道:

“物業稅即將在京、滬、深、渝等重點城市開通。記者求證時，有關人士告知:中央政府即將開征的是房地產特別消費稅，而非物業稅，因為物業稅必須經過全國人大批準才能施行。這位消息人士也表示，現在對房屋征稅的具體細節還不清楚，但他也表示，這次國家是下決心了。”

其實，大眾期待的是一種合理合法、符合公眾利益的稅收，而不是將爭議稅種進行更名，這樣不乏機謀，卻缺少了一點管理者的誠意和大智慧。

物業稅是不是壓倒駱駝的

最后一根稻草?

真正厘清物業稅的構成，深入論證其作用非常重要，因為無論怎么說，物業稅的增收也是房產的一種“加價”行為。一個很高價的、已經讓人買不起的東西，通過再一次加價后，價格就能平抑?這其中的道理似乎過于復雜和玄妙，非尋常百姓所能破解，確實需要論證和說理，況且物業稅倡導者們的初衷，在很大程度上是讓政府的財政收入得到持續的增長。

如果真的是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當，那將是一個振奮人心的好消息，因為刨去了以上稅費，你房子的成本價也就是每平方米兩三千元。有發展商說:其實，房價本不應現在這么高，高層電梯房，在現在各種建筑成本、人工成本較高的前提下，建安成本在1200元左右，除去土地費用的成本，加上各種稅費，賣2200元/平方米，利潤就不低了!如果是多層的非電梯房，1200元/平方米，就足夠了!如果考慮到其他因素，至多3000多元。

試想，如果土地不再是一次性拍賣50或70年的地價，而是每年以物業稅的形式由購房戶自己承擔，那應該也是一個不錯的結果，起碼你不用花上每平方米幾萬元去買房。但關鍵的是，已經買了高價房的(或者說，已經預交了70年土地出讓金的)怎么辦?難道退稅(金)給你，把它們存入銀行，可隨時支取，然后讓他們在以后的70年里緩釋?這敢情好，但似乎是白日做夢。

事實上，已購房者并不期待“退稅”，而是害怕再加上一筆。他們為了房子已經透支了余生的很多幸福追求，如果重復收稅，他們的房子將變得越來越不可人疼了。當然，有人會說，物業稅是為了抑制炒房者，自住房是不交的。我們姑且認同以上說法(還沒有官方的承諾)，但很多人有這樣一種疑慮——這些年來，瘋狂翻番的房價都沒有能夠遏制住炒房者的熱情，那么，區區一點物業稅奈他也何，他們難道不能通過抬高租金轉嫁成本?如果在市場供求關系沒有發生變化的前提下，物業稅又怎么能成為壓倒“高房價駱駝”的最后一根稻草?如果只是壓倒“高房價駱駝”的倒數第N根稻草，那么，物業稅后面還應該有什么稅?我們還要在自己本來高昂的房子上扒下幾張皮來。

據以上房地產發展商的成本分析，除去上繳政府的稅費外，房子的成本至多每平方米幾千元，政府何不減稅、減費、減土地出讓金以直接打壓高房價?這種減少是一種釜底抽薪的減少，也是一種根本上的減少。政府財政收入的持續增長的主要目的是解決民生問題，忽略了老百姓的生存權，無視大多數人利益，“專給富人蓋房子”的人可以是無良的企業家，但決不可能是政府，這是政府的性質決定的。

“摸著石頭過河”，一段時間以來，已經成了我們的思維定式。說到物業稅的構成，堅持者也習慣于用這樣的解釋，“先收著看、不行再說”但愿不要成為政策制定者的潛意識。其實，明眼人早就看出來，物業稅并不是河底的石頭，太多成熟國家的成熟經驗可以借鑒，我們完全沒有必要蒙上自己的眼睛去探索。但最近的消息似乎給我們這樣一種感覺，鑒于人們對物業稅的不同認識以及批準難度大，已經有人在“迂回”或“變更名稱”使用它了。

有消息說:“中國社科院金融所專家向記者透露，目前上海制訂的方案是征收住房保有稅，也是對房產保有環節征稅，其所起到的市場調節作用與物業稅相同。但因物業稅作為基本稅種需要立法等多項工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權矛盾，才選擇了房產保有稅這種方式”。在征收辦法上，專家分析，上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅(據《上海證券報》)。

地產這塊大蛋糕究竟怎么分、誰來分?這讓我們想起一個古老的寓言:兩只小白兔，因為一根分不均的胡蘿卜爭吵。一只大白兔主動為它們分。怎么分?一根蘿卜一掰兩半，多的部分，大白兔就一口吃掉，但總還是不均，于是大白兔就一口一口地吃光了。購房者不是小白兔，政府也不是大白兔，我們需要公平、合理的稅收，也需要壓低時下已經高得離譜的房價，揚湯止沸不如釜底抽薪，相對于降低地價來說，物業稅怎么看都是湯湯水水。需要強調的一點，擁有二套以上房的不是“壞人”，將房產作為投資手段也不是“文革”語境中的“投機倒把”，地產喪失了民生保障功能的責任也不是他們。房改之初，我們過度的“重買抑租”的宣傳，土地轉讓中，過度追求財政最大化的政府行為，都不同程度地哄抬了房市。“炒房”一族的出現不是導致目前狀況的全部原因。房地產的民生保障功能的被重視，“價高者得”短期行為的被遏制，特別是貧富差別社會問題的逐步解決才是讓房市真正降溫的一盆涼水。

4月6日電:今天下午，南國都市報記者從有關部門獲悉，在短短的3天時間里，海天盛筵——2010中國(海南三亞)游艇公務機奢華生活第一展吸引了200位身價在15億以上的億萬富翁到場“尋寶”，同時不少富翁對展品產生了強烈的購買意向，其中2架公務機和價值8700萬的游艇有望尋到買家。

這是一條挺令人擔憂的消息，這說明越來越多的億萬富翁正在飛快成長壯大，越來越大的貧富差距正在與即將出臺的物業稅躍躍欲試。因為這些經營起家的大富豪們不會不懂經濟，他們一般不會將自己擁有的巨大地產、房產貼上封條冷藏起來，而一旦他們的海量房產投入資本運作，再高的物業稅也得落到可憐的承租人身上不是。

編輯/任 涓woshirenjuan@126.com