北京市房地產價格影響因素淺析

[摘要] 以北京市為例，通過對房地產價格影響因素的分析，研究各種因素對房地產價格的作用機理，并通過對影響我國現階段房地產價格的主要包括土地價格指數、房地產市場供給、房地產需求、房地產租賃價格指數等因素，利用統計方法，與房地產銷售價格指數的歷史數據進行實證檢驗。實證檢驗表明目前北京市的房地產政策能夠很好的把握當前經濟形勢，能夠使用經濟手段調節房地產市場。

[關鍵詞] 房地產房地產政策消費者信心指數土地價格房租Granger檢驗

一、引言

1988年第一次住房制度改革工作會議以來，我國的房地產市場經歷了20余年歷史。這20年中我國房地產一直保持著高投資、高增長，占國內生產總值比率越來越高，存在著房價過高、局部過熱的問題。從2003年下半年開始，政府開始對房地產業進行調控，使用了包括產業政策、行業規范、利率政策、政府補貼，以及目前的廉租房、“兩限房”等手段，力求確保房地產業健康發展。特別是金融危機之后，為應對危機、實現“保增長”的戰略目標，更出臺了一系列刺激政策，房地產業開始走出房價和成交量的寒冬，北京地區房價大漲、土地市場活躍，取得了超預期效果。然而房地產業發展卻有悖于平穩健康發展的初衷。若用國際上通用的指標來衡量，絕大部分指標都顯示我國房價水平已明顯偏離合理軌道。那么，到底是什么在支撐我國的高房價?

二、房地產市場供求及房價分析分析

1.房地產價格

西方經濟學認為房地產價格是在市場條件下房產的使用價值的貨幣表現。在房地產市場上，供給因素(主要指成本)和需求因素共同影響房產的價格走勢。房地產成本是在開發、建設、經營的過程中的損耗，包括土地獲得費用、建安成本和相關稅費等。

首先，土地因素。房地產成本中行業相關稅費基本變動小，具有剛性;建安成本主要包括建材費與人工費。房地產開發的整個過程中，建安和銷售都發生在完全競爭市場(見圖1)，只有土地獲取發生在壟斷市場(見圖2)。在我國，城市屬于國家所有，政府以掛牌拍賣的方式，向市場供應土地。由于土地的稀缺性和不可再生性，土地市場的供應量限制，近年來我國的土地供應越來越少，這導致政府不可能會降低土地價格，從而繼續推動土地價格維持上漲。從目前的房產開發情況看，地價已經成為房產價格的主要成本之一，土地供應制度成為調控房產市場的重要手段。本文用城市土地價格指數反映土地市場的供求情況，通過分析我們可以知道房地產價格與土地價格正相關(圖3)。

資料來源:《北京市統計年鑒》2009

其次，需求因素。改革開放以來，我國GDP保持著較高的增長速度，國民財富的增加、人民生活水平的提高，消費者預期未來經濟狀況良好，必然要求改善住房，提高生活水平;資金有投資需求，相較于股市的高風險和房地產開發的高投入，在預期未來北京房地產持續高漲的前提下，只有購買房地產作為投資最適合個人和家庭投資，進一步推動了住宅價格的快速上漲。

第三，房屋租賃價格。對房屋的使用權獲得有購買和使用兩種形式，二者之間存在一定的替代關系。房屋租賃價格在一定程度上反映房屋銷售價格。理論上講，房租是憑借房屋所有權的貨幣化，在房屋價格p和房租α之間應該存在如下關系:

p=a/r(其中r代表利息率)

房價和利息決定共同決定房租的價格。房屋租賃價格可以在一定程度上反映房地產的價格，是房地產市場的“晴雨表”。

從以上的分析中，我們可以得出，在房地產市場中，土地價格、消費者預期、房屋租賃價格共同影響房地產。

2.目前房價的形成原因

首先，第三人支付房屋價格已經成為“潛規則”。房屋成為家庭的最大開支，一套房屋需要三代人共同支付，幾個家庭支持一對年輕人買房，成為社會主流觀念。鑒于財富創造的積累性，這一購房模式具有完全的不可持續性。

其次，投資投機需求旺盛。截至2009年10月，我國的股市、房市經歷了近十年的持續上漲，雖然2005年和2008年深圳、廣州等地區出現過短暫的小幅下跌，但之后往往出現更大漲幅、更長時間的反彈，增強了購房者預期;資產價格上漲的財富效應支持了投資投機者的有效需求。同時，政府出臺的諸多優惠政策，大大降低了購房成本，這在一定程度上是鼓勵合理需求的同時，更使眾多“搭便車”者的投機需求進一步膨脹。另外，政府不斷釋放流動性，流動性過剩導致通脹預期，購房保值也很正常。

第三，房地產市場供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講，土地尤其是房地產建設用地供應剛性是根本原因，土地是稀缺資源，供給上缺乏彈性，存在地區性和不完全競爭性;同時市場機制的不健全，信息不對稱，捂盤惜售、哄抬房價、跟風現象間接推高了房價。在市場經常性地處于供不應求狀態的情況下，房價不漲幾乎是不可能的。

鑒于對城市化水平、利率水平等數據獲取難度，本文主要通過對土地價格指數、房地產租賃價格指數、城市有效購買需求對房地產市場進行分析，通過對歷史數據的不斷挖掘，力求找到影響房地產市場的因素，為政府在房地產市場的宏觀調控中找出依據。

三、對房地產價格影響因素的實證研究

房地產市場一般分為住宅市場與非住宅市場。我們主要研究北京市房地產中的住宅市場，分析各種要素與房屋銷售價格指數的影響。根據分析結果，歸納出北京市住宅市場價格的影響因素， 并分別進行Granger檢驗，分析其對房地產價格形成的影響。

1.數據選取及平穩性分析

本文選取了2006年1月到2009年9月的月度數據進行計量分析，包括房地產銷售價格指數(住宅)、土地銷售價格指數、房地產租賃價格指數，以及社會財富。但是，北京市統計局提供的土地銷售價格指數、房屋租賃價格指數都是季度數據，不利于數據的處理。為了保證數據的真實性和模型的可靠性，我們將對相關數據進行近似處理。其中，北京市居民消費價格指數(CPI)(數據來自國家統計局)中租房費用指數部分作為考察指標，替代房屋租賃價格指數;土地市場是壟斷市場，北京市供地保持著一定的連續性，取北京市建筑企業購地費用(數據來自清華金融研究數據庫)近似替代土地價格指數;消費者購房行為是建立在自身預期的條件下的(包括經濟前景、收入預期等)，消費者信心指數反映消費者對本地經濟信心強弱的指標，是綜合反映并量化消費者對當前經濟形勢評價和對經濟前景、收入水平、收入預期，以及消費心理狀態的主觀感受，預測經濟走勢和消費趨向的一個先行指標，成為影響消費者購房行為的重要因素(數據來自清華金融研究數據庫)。

對各變量進行平穩性分析，檢驗所使用的時間序列數據的平穩性。ADF平穩性檢驗結果如表1所示。可知各個變量的時間序列數據并非平穩，它們必須通過1階或者2階差分后才能成為模型中可以使用的平穩數據。

2.Granger因果關系檢驗

首先，對表1中各變量進行Granger檢驗，檢驗結果見表2。從表中可以看到，Lnland是Lnhousep的三階Granger原因，Lnhousep和Lnrentp互為Granger因果，而lnhousep是Lnconsi的Granger原因，而反向則不成立。通過Granger檢驗發現，土地和房租價格是房地產價格的Granger原因，而房地產價格是又房租和消費者信心的Granger原因。相較于房屋租金和消費者信心指數，土地價格和房租指數更能解釋房價形成問題。

3.共線性分析及調整

根據經濟學理論我們知道，房屋租賃價格指數是反映消費者消費的指數，當經濟繁榮時，消費者信心指數較高，房屋租賃價格指數也較高;當經濟衰退時，消費者信心指數下跌，房屋租賃價格指數也隨之下跌。同時，土地作為重要的生產資料，它也必然受經濟發展的影響。因此預測三者之間存在一定的共線性。

首先，我們對數據做多元線性回歸，得到下圖:

可以看到F統計值較大，F檢驗顯著，t統計值較小，t統計不顯著，只有Lnconsi的統計量顯著，顯然存在共線性。但是，當分別使用Lnlandp、Lnrentp和Lncosi對Lnhousep進行回歸時，得到的判定系數R2的值見表3:

因為因變量對所有自變量回歸的擬合優度大于任何一個自變量對其余自變量回歸的擬合優度，我們可以對多重共線性不做處理。這樣我們得到的回歸方程是:

1nhousep=-0.2914-0.00201nlandp+1.07031nconsi+0.02761nrentp

(0.4937) (0.0038) (0.0765) (0.0791)

回歸模型表明土地價格與房價變動呈相反的趨勢，而消費者信心指數和房屋租賃價格指數與房價成同方向變動，并且消費者信心變化對房價的影響最大。

四、結論與建議

通過以上分析，可以認為土地價格對房地產產生負面影響，土地價格上升導致房地產需求下降，進而房價下降。房租水平和房價互為Granger因果，可以解釋為房地產價格影響著房租水平，而房租水平的上漲又推動房地產進一步上揚。消費者信心指數反映消費者對未來收入、經濟狀況和生活水平的預期，當預期未來收入增加時，消費者可能提出改善住房要求甚至是貸款買房，Granger檢驗結果說明了目前消費者信心指數指數對目前較高的房價存在一定的依賴關系，如果房價停止上漲，會對消費者信心產生一定的副作用。

房地產市場是一個逐步完善的市場，對房地產市場的宏觀調控走過了從計劃性、行政化到經濟性、市場化逐步完善的過程，當前市政府推出的政策性住房和鼓勵房地產發展的政策恰恰正是市場化的體現。這是因為:房價受消費者信心和房租水平的影響比較大，只要采取積極的政策措施，例如:第一，以人為本，爭取保證市民的基本住房要求，特別是城市夾心層、困難群體的住房要求，提供更多的經濟適用房;兩限房、廉租房等政策性住房，使多種市場主體參與房地產市場，改善房地產供給，降低房租水平;第二，千方百計提高消費者信心指數，正如溫家寶同志所說“信心比黃金更重要”，在當前的經濟尚未完全走出金融危機的情況下，鼓勵房地產市場發展，，充分發揮房地產市場對經濟的刺激和拉動作用，保持經濟平穩較快發展;同時，著眼于經濟發展，努力提高居民收入水平，保持經濟發展一貫的水平，增強消費者對市場信心和購買能力。

房地產的發展離不開市場，房地產市場化的歷史是一部宏觀調控的發展史。經過20余年市場經濟的熏陶和教育，我們已經逐步放棄了最初的行政命令，開始轉向利用市場、尊重市場的市場化探索。在社會主義市場經濟制度下，房地產業管理會更加體現市場力量，要求把房地產市場調控和解決居民住房需求結合起來，體現以人為本，體現統籌兼顧，使“看不見的手”和“看得見的手”共同為房地產業健康平穩發展保駕護航。

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