樓市新政效力顯現

4月17日國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》至今已一月有余，被冠以“史上最嚴厲”稱號的房產新政“國十條”威力初顯:一線城市成交量環比大幅下降，部分樓盤價格下跌，不少開發商新樓盤促銷打折，中國樓市彌漫在濃厚的觀望氛圍之中，在陰晴不定的市場里惹來最受關注的目光。

各方博弈:亂象叢生何時了

2010年北京的春天格外短暫，而北京的樓市卻在這個短暫的春天里幾經寒暑。自4月17日“國十條”頒布以來，樓市反應劇烈:北京樓市急遽降溫。北京中原三級市場研究部抽樣統計數據顯示:相比4月上半月平均水平，北京市場開始從完全賣方市場轉變為買方市場。特別是在“京版12”條政策出臺以后，5月上旬，北京商品房現房住宅成交總量僅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。上海4月商品住宅共成交144.1萬平方米，同比下滑37.68%。4月15日至5月6日，新政出臺后廣州一手住房網上簽約面積27.35萬平方米，同比減少63.4%。

樓市的劇變還輻射到股市，從4月15日開始，股市步入下跌通道，5月11日，滬指更是創近一年來新低。數據顯示，A股今年表現全球最差。而股市的持續走低，導火索在于地產板塊的持續下跌，作為地產主要貸款方的銀行股走勢也受到直接沖擊。有分析認為，樓市調控成為壓垮股市的“稻草”。

按往年慣例，每年的5月是中國樓市的銷售旺季。而在這個夏季突然而至的5月，中國樓市卻遭遇交易冰點。具有深圳樓市“風向標”之稱的深圳春季房交會在“五一”小假期中落寞收場;廣州樓市均價下跌兩成;由外地購房者撐起半邊天的廈門樓市，由于出臺的房貸新政對非本地居民房貸的收緊，使得廈門樓市“五一”期間樓市交易同比下跌八成華南市場一片蕭條。而某中介機構5月10日發布的數據顯示，5月3日～5月9日，北京市商品住宅整體成交均價比新政出臺之前的一周下跌了近8000元/平方米。

在觀望氣候逐漸形成，買賣雙方進入博弈階段，2009年賺得盆滿缽滿的地產開發商，宣稱有充足的資金鏈堅守高房價。而實質上，冷清的市場下暗流涌動。5月5日，恒大地產脫離了“不降價聯盟”，全國樓盤閃電降價15%，5月12日，恒大宣布:全國統一85折后，所有樓盤實際再折讓5%～10%。原本還對調控泰然處之的開發商們，似乎有點坐不住了。繼恒大地產宣布旗下項目打折優惠后，綠地集團董事長張玉良表示，綠地集團開發的多個樓盤將根據各個樓盤所處地域的不同，采取差異化的折扣，部分樓盤的折扣將達9折。如果說交易量的下跌只是說明市場觀望氣候形成，那么，開發商主動降價則給樓市價格的調整帶來了實質性的突破。

在樓市面臨變盤、房價松動之際，政府各部委“趁熱打鐵”:為了確保此次調控政策落實到位，不出現“空調”的尷尬，銀監會、住建部、國土部、財政部、稅務總局、民政部，職能部門的通知或表態一個接著一個。而關于地方政府對中央政策執行大打折扣的現象，此次中央似乎下定了決心進行監督。5月7日，多家網站轉載的住建部副部長齊驥在接受“中國政府網”訪談的直播實錄中顯示，如果必要的話，住建部將會同有關部門，公布房價過高、上漲過快的城市名單。同時，齊驥也坦言，房價的上漲與一些地方政府部門認識不到位、落實調控政策不力等原因有關。在各部委的督促下，各地方的地產調控措施紛紛出爐。4月30日，北京樓市新政規定，同一家庭只能新購一套商品房;4月28日，上海市規劃和國土資源局一口氣推出地塊共計500公頃土地，旨在滿足購房需求;4月26日，青島市出臺樓市14條意見，抑制高房價;深圳樓市細則出爐，暫停三套房貸款。此次調控房價，政府的態度志在必得。

眾聲喧嘩:是拐點還是假摔

面對政府嚴厲的調控政策，面對媒體對于房價下降的不斷渲染，關于樓市拐點的論調風生水起。在“國十條”出臺后的三周，5月8日，住建部副部長齊驥稱，在一系列調控政策密集出臺的情況下，從近期的市場反饋看，一些城市商品住房價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會普遍反應積極。此論一出，“拐點論”的支持者更言之鑿鑿。

與之前的樓市調控不同，此次樓市新政得到的掌聲大過噓聲，雖然業界都認同此次調控為近10年來最嚴厲的政策，但已在多次調控中得到歷練的買方市場對于“拐點”保持冷靜的判斷。一種普遍的觀點認為，新政對市場的沖擊主要是心理上的，恐嚇的作用大于實質性的作用。后市房地產走勢如何，還有待進一步觀察。

這并非沒有道理，樓市目前的種種表現，也在佐證著這一觀點。5月11日，國家統計局公布的最新數據顯示，4月份全國70個大中城市房屋售價環比上升1.4%，為年初迄今最大的單月升幅;同比則上升12.8%，升幅比上月擴大1.1個百分點。其中，升幅最大的為海口和三亞，分別為64.3%和58.2%，繼而為溫州(26.1%)、金華(23.8%)和北京(21.4%)。北京房價，已經是連續10個月漲幅擴大。數字往往是枯燥的，但卻最有說服力:樓市堅挺如故。

而沸沸揚揚的恒大地產降價事情，更像是一場炒作。恒大地產降價后，跟進者寥寥無幾，樓市陷入僵局。來自國家統計局的統計報告表明，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%;當年的商品房銷售額比上年增長75.5%，高達43995億元。充足的資金儲備，使得大幅度的降價促銷可能性極低。而不少專家指出，在不增加土地供給的情況下，只控制購房需求以及房屋價格無益于解決當前居民住房問題，甚至會出現開發商“假打折”的現象，進而推高房價。而北京最近爆炒的“房價降8000元”更被直指為自欺欺人的笑話。業界提醒，少數不良的開發商會利用購房者急功近利的心態，上演“苦肉計”，比如先抬高房價，再通過打折的方式進行銷售。而實際上，打折的僅僅是一些位置不好或戶型太大本來就不好賣的房子，繼而制造出“揮淚大甩賣”的假象。不規范的地產市場交易秩序，對此起了推波助瀾的作用。

從這個角度來看，目前的房價下跌更像是假摔，是試探政府行為底線的短期過度反應。用經濟學的基本原理來解釋，房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。雖然隨著城鎮化的加快、婚齡人口的增加和收入的提高，房價上漲成為必然，但不能解釋房價在短期內的暴漲。因此，房價還得漲，但如這樣脫韁的野馬般的瘋漲，必須停止。此次調控對于不合理需求的精準打擊，旨在穩定供求關系，供求穩則房價穩，房價穩則市場穩。因此，抓好調控政策的貫徹落實，就有望打破“越調越漲”的怪圈，實現房地產市場的理性循環和長期穩定發展。