南京地王六年閑置路

◎李娟

閑置6年，四次易主的“鐵管巷地塊”正在等待最終的歸宿。

所謂的“鐵管巷地塊”是鐵管巷A、C地塊的統稱，它們最初的代號是“2003G61”和“2003G62”，這個代號最近出現在“1457宗閑置土地名單”中。

對許多南京人來說，這個名字并不陌生。這塊當年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時征用成一個停車場，絲毫看不出往日的氣勢。

從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的6年，恰為中國地產業這6年的發展軌跡下了一個絕佳的注腳。

首輪出局者

“鐵管巷A、C地塊”的故事開始于2004年1月15日，編號為“2003G61”和“2003G62”的兩幅地塊，出現在招拍掛市場上。

“當年拍賣現場很轟動，南京市國土資源局三樓的拍賣場擠滿了人，至少也有100多個吧。”2004年1月在場親歷的一位人士向記者表示，當時南京的幾大開發商全部到場，爭奪十分激烈。

是時，南京地產行業剛剛迎來大發展的時期。投機、投資的開發商都紛紛涌入房地產市場，準備“賺一票就走”。這場拍賣中動輒千萬的加價也讓不少開發商看得膽戰心驚。

經過將近5個小時，共計100多輪的爭奪后，“鐵管巷地塊”被聯合競拍的上海全日通投資有限公司和上海衛中實業發展有限公司以5.45億元奪得，每畝價格高達2088萬元，上漲幅度達120%，成為南京最貴的地塊。

很多地產人士在當年樂觀地估計，這個地塊建成之后的房屋售價將肯定超過1萬元/平方米。

但事情在2005年7月31日開始急轉直下，南京市國土部門依法在2005年將該地塊收回，并發布公告，再次公開出讓該兩幅地塊。

業界一片嘩然，南京市國土局有關人士介紹，之所以收回土地，是因為競買人遲遲交不出土地出讓金。2004年9月交付期限到期后，對方還是無力繳納出讓金，只能在2005年年初終止合同。

據當時媒體報道，這兩家公司的大股東在別的項目上遭遇了挫折，使得資金鏈斷裂，無力繼續繳納“鐵管巷地塊”剩余的土地出讓金。

“這是到2005年為止被沒收的額度最高的一筆訂金。”南京市國土資源局相關人士表示。

事實上，這樣的案例在2003年屢見不鮮。這個時候，房地產熱潮開始卷向全國，大批民間資金開始進入市場掘金。由于資金量上的問題，早期進入這一領域的企業繼續了房地產開發先驅們“空手套白狼”的手法。

這些先驅有的已經成為“先烈”。在繳納保證金和出讓金8200萬元之后，因無力繳納剩余的土地出讓金，中拍的兩家上海公司最終出局。如今，當年參與競價并最終勝出的兩家上海公司早已人間蒸發。

整個故事才剛剛開始，這一切背后，一場涉及市場、政府與企業各方復雜利益的糾葛剛剛拉開序幕，“地王”的命運和中國房地產市場的走向糾纏在了一起。

從“地王”到“棄兒”

2005年9月10日，當年的“地王”再次被拍賣，但此時眾多地產企業對其已是避之唯恐不及，拍賣現場門庭冷落。

這一次，上海泰龍房地產開發有限公司的運氣很好，在只有一家開發企業報名競價的情況下，直接以5.2億元的底價輕松“娶”走地王。

這個價格比第一次拍賣的成交價還低了2500萬元，但其中A地塊的單位地價依然高達每平方米30480元，折算成樓面地價，則為每平方米4689元。

在取得了土地后的一段時間，上海泰龍被冠之“贏家”的身份。從2005年開始，南京樓市出現爆發式的增長。

在這一時期，中國房地產的狂熱開始走向巔峰。2006年，盡管有國家密集的房地產調控政策，南京樓市成交量、房價、房地產投資增幅還是出現了較大幅度增長。

越來越多的企業進入，越來越多的資金在進入，很多人只想著拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了現金。風險和危機被扔到了一邊。

2006年年初，有關上海泰龍15億元打造518米高樓的消息就在南京流傳甚廣，上海泰龍還拿出一幅518米的規劃圖，宣稱要打造“亞洲第一高樓”。

然而，“地王”的命運再一次遭遇尷尬了。上海泰龍地產繳納了5.2億元出讓金之后，地塊一直未能進入實質性開發階段。這被歸結為“由于設計方案不斷調整和資金困難等因素”，上海泰龍好像變成了一個隱形的投資者，一直也不做任何說明。

遭遇金融危機

變化還是在細枝末節中體現出來。

最顯著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，南京市白下區政府就對外透露，鐵管巷項目的股權結構已經發生變化，原來的上海泰龍已經退出，而由重慶新股東注入資金，該項目在2007年9月22日召開的白下區金秋經貿洽談會上就已正式發照。

這大概是重慶國際信托投資公司和上海泰龍交易的初步時間。有業內人士表示，他們只需要私下里就可以完成股權轉讓，并不需要去國土資源局辦理相關手續。

土地轉讓，成為這一時期的關鍵詞。南京的中小開發商甚至開始低價拋地，“土地中介”這一特殊角色開始盛行。

2007年特別是2008年以后，中國樓市開始變臉，“鐵管巷的故事”在金融危機到來之后無法繼續，開發商的豪情蕩然無存。

2008年下半年，上海泰龍將項目公司其中75%的股權轉讓給了重慶國際信托投資公司，而重慶國際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業有限公司，成為鐵管巷A、C地塊的第三任東家。

在無力開發的情況下轉讓項目，是當年許多開發商通行的做法。“鐵管巷地塊”再次被命運所戲弄，到這一節點，這一黃金地塊已經被閑置4年多。

誰來收拾殘局

2010年7月28日，鳳凰股份發布公告：其全資子公司江蘇鳳凰置業有限公司，擬收購重慶國際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業有限公司74.81%的股權，如收購完成的話，將成為鐵管巷A、C地塊的實際持有人。

值得注意的是，鳳凰股份是這么多進進出出的開發商中唯一一家江蘇本土企業。

2008年10月22日，南京市委、市政府發布《關于加快推進全市重大項目建設工作的意見》，公布了南京一批重大項目，鐵管巷項目就是其中之一。

一直以來，政府都像無形的推手，“鐵管巷地塊”的意義早已大過于一塊土地，不斷流轉的背后，是官方力量和各色開發商博弈的結果。盡管各方角色進進出出，唯一不同的是，這塊土地已經在南京的黃金地段被晾了6年之久。

在這塊被閑置6年、四次易主的黃金土地命運背后，政府和開發商都各自扮演著不同的角色。

不管如何，從2004年每平方米4689元的樓面價來說，最后的接盤者，也是贏面最大的受益者。