房地產(chǎn)2010將迎來二次拐點

周期性的規(guī)律遲早會發(fā)揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場的運行，但終究經(jīng)濟規(guī)律會發(fā)揮作用，從來沒有一棵樹會長到天上去

房地產(chǎn)市場還不規(guī)范

中國的房地產(chǎn)市場是個不規(guī)范的市場，具體表現(xiàn)在以下：

樓市如股市

中國房地產(chǎn)跟十年前中國的股市有的一比。

第一，莊家橫行。我們經(jīng)常看到垃圾股炒到天上去，你不跟著莊家走根本賺不了錢，那個時候有兩個著名的案子中科創(chuàng)業(yè)和億安科技。

第二，基金黑幕。《財經(jīng)》雜志因為這個出名了，這個文章一出來十大基金公司說沒有黑幕，然后開始辯論，最后發(fā)現(xiàn)自己都說不清楚，使得我們“基金黑幕”實際上給大家做了一個宣傳。

第三，股市賭場。這是吳敬璉老先生說的，而且他認(rèn)為當(dāng)時的股市還不如賭場，賭場最后還能彼此信息都比較對稱，在股市里面，散戶的是明牌，但是莊家的是暗牌。

第四，公司作假。這方面我們曾經(jīng)出過銀廣夏，當(dāng)時我記得有一個評論說銀廣夏這種作假的創(chuàng)意可以跟阿波羅登月的創(chuàng)意比較，當(dāng)時證監(jiān)會的周小川主席說70%的上市公司是作假的。

第五，市場分割現(xiàn)象嚴(yán)重。A股、B股幾個市場，當(dāng)然深滬這種割裂為什么說有問題，是因為不是一個多板市場，當(dāng)時的功能是一致的。

這樣一系列的問題我覺得可以概括十年前的股市。把這些特點列出來，不一定所有人都同意，但是相信很多人都會同意，在中國的房地產(chǎn)市場上這些問題多多少少可能都存在。

行情不規(guī)范

09年初的時候，我相信最有天賦的天才也不可能預(yù)料到中國房地產(chǎn)走勢會變成這樣，不可能預(yù)料到中國的房地產(chǎn)會從小陽春到大陽春，然后進(jìn)入好像永遠(yuǎn)的春天——應(yīng)該說這是出現(xiàn)了一個特例，從研究經(jīng)濟的角度來講，從研究產(chǎn)業(yè)周期的角度講，一個行業(yè)進(jìn)入了低谷的時候往上回升，一般是有可以說普遍性規(guī)律，簡單的歸納為三點：

第一，成交量小幅的上升，價格開始?xì)鉁亍?/p>

第二，成交量進(jìn)一步放大，企業(yè)開始生產(chǎn)。這個時候?qū)嶋H上價格還是總體平穩(wěn)的，但是在我們的房地產(chǎn)市場好像這個規(guī)律根本就不存在，從它開始反彈道年末，基本上開始很大庫存情況下我們的價格是一路往上升的。

第三，市場需求旺盛，庫存完全消化，產(chǎn)品供不應(yīng)求。

所以我們有些理性的投資者基本上影響非常大，相反有抱著賭的心態(tài)的人反而得到了好處。

2010年房地產(chǎn)回落

關(guān)于2010年的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為很可能再見頂回落。理由是：

中央政府抑制土地財政

首先我們認(rèn)為，地方政府確實還需要土地財政的支持，這也是很多人認(rèn)為今后房地產(chǎn)不會跌價很重要的原因。可以看到，4萬億計劃里面到目前為止只投下還不到6千億，中央1.18萬億，投下一半左右，這一半左右地方政府的配套資金還不到1/3。明年還有一半左右的中央政府要投下去，相應(yīng)的地方財政也得掏錢來配套。同時，地方政府自己也掏錢建了很多項目，我們看到中央4萬億計劃出臺后各地都提出了自己的計劃，總數(shù)加起來達(dá)22萬多個億。根據(jù)不完全統(tǒng)計，去年各地在建設(shè)交通方面的開工項目達(dá)到了1.8萬億。地方政府錢從哪來？中央政府對地方發(fā)債不會開特大的口子，實體經(jīng)濟也不是太景氣，因此土地財政還要相當(dāng)?shù)氖袌觥?/p>

但是我們認(rèn)為在2010年，對這塊最主要的抑制作用可能是來自中央的壓力。我們可以看到，2009年12月份以后出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控暴風(fēng)雨，實際上已經(jīng)很明確的表明了中央的決心。各地實際上已經(jīng)開始行動起來，過去不執(zhí)行的一些政策，比如說保障房的建設(shè)、廉租房的建設(shè)，現(xiàn)在看起來行動還是挺快的，而過去都是敷衍了事。

寬松貨幣政策增量減弱

第二個因素來自貨幣政策方面。我們現(xiàn)在還沒有走出經(jīng)濟危機，所以我們不可能退出積極的宏觀調(diào)控政策，換而言之，我們的貨幣政策相對來說還要寬松。但是值得注意的是，首先，從增量上講，跟2009年相比力度顯然會明顯的減弱。我們會看到貨幣供應(yīng)速度明顯要比2009年降低。其次，進(jìn)入市場的門檻，不管是供方門檻還是需方門檻，明顯都要提高。

出口復(fù)蘇資金轉(zhuǎn)移

第三，隨著今年出口的復(fù)蘇——我們都知道，2009年的世界經(jīng)濟大概是負(fù)增長1%點幾，今年世界經(jīng)濟恢復(fù)到2%左右的增長，按照過去的慣例，世界經(jīng)濟增長一個百分點我們的出口大概要增長5個百分點——相對去年來說是負(fù)增長20個點，今年經(jīng)增長10個點，相差30個點，會使很多企業(yè)感到明顯的復(fù)蘇，尤其是沿海地區(qū)的中小企業(yè)，這些企業(yè)的老板就有可能把資金從股市、樓市撤回去。隨著房地產(chǎn)的價格越來越高，可能對社會資金的需求也會越來越低。我們?nèi)ツ昴甑壮霈F(xiàn)快速的消費高潮，為的是趕到優(yōu)惠政策的末班車，但這個效應(yīng)一定過去，就像過去我們很多政策一樣，后面就會出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)，因為提前消費了的到了第二年該消費的時候已經(jīng)沒了。

其他不利因素增加

支持因素減弱的情況下，不利的因素在不斷的增加。第一，房地產(chǎn)價格已經(jīng)高的離譜。更主要的是，現(xiàn)在的房價問題已經(jīng)不僅僅是一個經(jīng)濟問題，實際上還是個社會發(fā)展問題，甚至是個政治問題。高房價使得青年人結(jié)婚困難、使得普通人生活不穩(wěn)定、使得年輕人的生活指數(shù)下降，說明房子問題已經(jīng)不是經(jīng)濟問題，已經(jīng)是民生問題。按照要求到2020年我們要全面實現(xiàn)小康，要建立和諧社會——在十年之內(nèi)我們要達(dá)到這個目的，如果不消除高房價帶來的社會問題，想要實現(xiàn)這種戰(zhàn)略性的任務(wù)可能不是很現(xiàn)實。

不可承受之痛

中央包括各界、包括經(jīng)濟學(xué)家也都意識到，房地產(chǎn)的危機對經(jīng)濟的傷害非常大，次貸危機、亞洲金融危機、迪拜危機都是房地產(chǎn)危機。更主要的，我們當(dāng)前很多情況跟日本上世紀(jì)90年代初的情況非常相同，那個時候他們也是大量的資金去炒房地產(chǎn)，我們很多數(shù)據(jù)都比較吻合，所以我們不得不擔(dān)心，未來中國房地產(chǎn)如果過熱的話會出現(xiàn)什么事，從這個宏觀角度講我們不能不關(guān)心中國房地產(chǎn)泡沫的問題。

政府主動開始調(diào)控，增加供給，重點發(fā)展中小城市，這些措施非常重要。我覺得這能達(dá)到兩個目的：第一，從總量上保持經(jīng)濟增長的需要，不會使得經(jīng)濟增長因為房地產(chǎn)泡沫的擠壓而出現(xiàn)明顯的負(fù)增長。第二，可以使得結(jié)構(gòu)比較明顯的改善。

周期性的規(guī)律遲早會發(fā)揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場的運行，但終究經(jīng)濟規(guī)律會發(fā)揮作用，從來沒有一棵樹會長到天上去。從現(xiàn)在的情況來看，晚調(diào)不如早調(diào)，而且越主動調(diào)我們越能把風(fēng)險控制到比較好控制的地步，有利于整個宏觀經(jīng)濟、國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。

（本文根據(jù)作者在2010年1月6日“中國地產(chǎn)新視角·品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上的主題演講整理，未經(jīng)本人審閱。）