困境下的必然選擇

趙向標(biāo) 廖曉斌

開征物業(yè)稅這條路，中國(guó)遲早必須走！要有效地促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，保障多數(shù)人的利益，就必須改革我們的規(guī)則體系，并選擇一種有利于大多數(shù)人的規(guī)則和制度體系，只有規(guī)則的平權(quán)才可能帶來利益上的平權(quán)，才有真正的健康的市場(chǎng)秩序，而這些正是物業(yè)稅所能承擔(dān)的責(zé)任！基于物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，我們認(rèn)為物業(yè)稅一旦開征，勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理行業(yè)。但是，目前開征物業(yè)稅條件還不成熟, 而且現(xiàn)在也不是推出物業(yè)稅的好時(shí)機(jī),因?yàn)槟壳罢咧攸c(diǎn)是擴(kuò)內(nèi)需,首先要減少居民負(fù)擔(dān),而物業(yè)稅的開征顯然不利于增加居民的可支配性收入。因此我們推斷，在短期內(nèi),開征物業(yè)稅并不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，主要可能還是停留在研究與空轉(zhuǎn)層面。

十年?duì)幷撆c大勢(shì)所趨

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)逐漸落地生根，物業(yè)稅逐漸提上日程，時(shí)至今日，有關(guān)爭(zhēng)論已近十年。在我國(guó)改革的早期階段，不少市場(chǎng)取向改革的支持者都認(rèn)為，物業(yè)稅征收只是早晚的問題，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要的制度支撐。如何用物業(yè)稅來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和保障普通人民和利益，成了物業(yè)稅近年的主題。

借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提，以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。在中國(guó)，關(guān)于物業(yè)稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會(huì)通過的《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》。《決定》提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2006年開始，北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區(qū)的征稅機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，2008年試點(diǎn)城市數(shù)量進(jìn)一步增加到10個(gè)。空轉(zhuǎn)是指虛擬意義上的征收，沒有實(shí)際資金參與，但一切步驟和真實(shí)征稅流程相同，由地方稅務(wù)部門和國(guó)土資源管理部門共同參與。空轉(zhuǎn)試點(diǎn)為開征物業(yè)稅積累了經(jīng)驗(yàn)，取得了一些技術(shù)上的突破，但更主要的作用是發(fā)現(xiàn)問題。

總體而言，政府開征物業(yè)稅有兩方面的原因：一是節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。近年，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅面積標(biāo)準(zhǔn)盲目增大及用地浪費(fèi)等問題越來越嚴(yán)重。物業(yè)稅的開征在某種程度能有效保障未來住房消費(fèi)，引導(dǎo)人們形成合理的住房消費(fèi)觀念，對(duì)節(jié)約土地資源有重要意義。二是出于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。物業(yè)稅能在某種程度上抑制高房?jī)r(jià)。如果消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)除了要考慮一次性的購(gòu)買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，決策就會(huì)回到相對(duì)理性的水平上，需求就會(huì)得到相對(duì)抑制。

正是因?yàn)樯鲜鲈颍飿I(yè)稅的開征便是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然。就現(xiàn)實(shí)而言，目前我國(guó)實(shí)行的是1994年確立的稅制，這是一套以所得稅、流轉(zhuǎn)稅為主體，其他稅種輔助配合的復(fù)合稅制體系。這套稅制仍或多或少地帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些不盡完善的地方逐漸暴露出來。相比之下，從對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅，是一個(gè)大的進(jìn)步，是政府試圖引導(dǎo)人們改變住房消費(fèi)模式的一種制度性設(shè)計(jì)。

開征物業(yè)稅面臨的困境

目前開征物業(yè)稅面臨兩種困境：一種困境是來自民間的反應(yīng)。物業(yè)稅一旦開征，在短期內(nèi)社會(huì)各階層都會(huì)增加支出負(fù)擔(dān)。不管已經(jīng)持有住房的人還是正在租房的人。有住房的會(huì)增加持有成本，而租房人會(huì)因?yàn)榉繓|持有住房成本增加轉(zhuǎn)嫁到租金上而增大負(fù)擔(dān)。同時(shí)，物業(yè)稅也可能拉大地區(qū)差距，包括同一個(gè)城市不同地段之間加速分化。因?yàn)樵礁挥械牡貐^(qū)，房?jī)r(jià)也越高，地方政府從物業(yè)稅獲得的收入越高，也就越有經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行公共投資，從而進(jìn)一步增加了該地區(qū)的吸引力，并吸引大量高收入階層向該地區(qū)遷入，再次抬高房?jī)r(jià)，充足地方財(cái)力，對(duì)該地區(qū)而言是一個(gè)良性循環(huán)。但代價(jià)是貧窮地區(qū)地方財(cái)政收入緊張，人口遷離，陷入惡性循環(huán)。同時(shí)這意味著大量的優(yōu)質(zhì)公共品、公共資源會(huì)被高收入階層壟斷獨(dú)占。這種結(jié)果極有可能導(dǎo)致在某種時(shí)候不得已而退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制中去，通過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)來重建平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

另一種困境是地方政府的反應(yīng)。開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會(huì)讓地方政府缺乏征收物業(yè)稅的積極性。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長(zhǎng)。對(duì)政府而言，相關(guān)收入已成地方應(yīng)屆政府財(cái)政收入的主要來源之一，不繼續(xù)“寅吃卯糧”下去，就要過苦日子、窮日子了！混水才可以摸魚，若進(jìn)入水至清的境地，就無魚可摸了！強(qiáng)大的法治體系，規(guī)范的市場(chǎng)秩序，恰恰是某些地方個(gè)別依賴“土地財(cái)政”聊以度日的官員們的噩夢(mèng)！但恰恰正是這樣一批人，占據(jù)著不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)改革的話語高地，對(duì)諸如物業(yè)稅的征收持反對(duì)意見。

兩種力量的反應(yīng)，一個(gè)是不滿現(xiàn)實(shí)的；一個(gè)是壟斷了資源分配的，物業(yè)稅就會(huì)陷于一種無奈可何，但這并不是緩征或不征物業(yè)稅的理由。基于未來發(fā)展的趨勢(shì)，物業(yè)稅征收是一種必然要求！

來自三方面的挑戰(zhàn)

如物業(yè)稅的進(jìn)入實(shí)征過程，其自身會(huì)面臨多方面的挑戰(zhàn)，主要來自以下三個(gè)方面：

首先是評(píng)估能力不足的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)作為征稅的稅基，因此，高效的批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用，是獲取所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的基礎(chǔ)。這就要求征稅機(jī)關(guān)具備相應(yīng)的評(píng)估能力。但目前的主要問題是，一方面需要一大批評(píng)估技術(shù)人員，另一方面開展評(píng)估還需要采集樣本數(shù)據(jù)，也需要人力與物力的投入。中國(guó)現(xiàn)在只有約3萬名評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師不到1萬人，有些縣城連一個(gè)注冊(cè)估價(jià)師都沒有。這些人要對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的幾百萬億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估顯然是力不從心。如果想全面開征物業(yè)稅，全面完成所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，至少需要幾年的準(zhǔn)備時(shí)間。

其次是納稅人自身抵觸的挑戰(zhàn)。所謂物業(yè)稅從理論上說是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。在中國(guó)，物業(yè)稅可簡(jiǎn)單地理解為“把本來一次性交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”，這樣就大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，這將降低房?jī)r(jià)，同時(shí)也會(huì)遏制一般房地產(chǎn)投資。開征物業(yè)稅后，如各種條件具備，納稅人所持有的物業(yè)可能因此得到更好的保值與增值。也只有如此，納稅人才愿意繳納該項(xiàng)稅賦。但毋庸諱言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來前景并不被所有人看好，而行政壟斷的力量則仍在不斷強(qiáng)化之中，多數(shù)人對(duì)持有物業(yè)保值增值缺少信心，也就缺少主動(dòng)繳納物業(yè)稅的動(dòng)能。而輿論之所以支持物業(yè)稅，是基于物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的工具，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但并不代表大部分納稅人認(rèn)為自己應(yīng)該繳納物業(yè)稅。我國(guó)的納稅人缺乏為自有不動(dòng)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉(cāng)促出臺(tái)物業(yè)稅，極有可能出現(xiàn)大面積的欠稅。而更重要的問題，底層乃至中產(chǎn)階層都因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而飽受煎熬，一度被人們寄予厚望的物業(yè)稅，聲譽(yù)一落千丈；群眾開始走向物業(yè)稅的反面，從社會(huì)管理角度看，這必將成為一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

第三是稅務(wù)機(jī)關(guān)自身征收能力制約的挑戰(zhàn)。目前我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅主要是針對(duì)法人，對(duì)個(gè)體工商戶則采取定額稅的方式，個(gè)人所得稅大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對(duì)居民開征物業(yè)稅，就意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)要面對(duì)千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的一大挑戰(zhàn)。而且，開征物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)行的稅收體系也將造成較大影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，對(duì)于不同的物業(yè)，怎樣進(jìn)行區(qū)分？是按照地理位置，還是按照戶型面積、擁有套數(shù)或者按照物業(yè)價(jià)值，標(biāo)準(zhǔn)很難界定。諸如種種。對(duì)于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)評(píng)估其市值并征收物業(yè)稅存在明顯困難。我們不可能對(duì)不同房屋確定不同稅率，導(dǎo)致出現(xiàn)幾十種不同的征稅待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區(qū)的住房，一般戶型較小、建筑質(zhì)量和周圍環(huán)境都較差，但空間位置好，市場(chǎng)價(jià)值高，業(yè)主按說應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主，如何保證物業(yè)稅的繳納？

物業(yè)管理的背后

站在物業(yè)管理的角度，必須思考一個(gè)問題，那就是物業(yè)管理與物業(yè)稅會(huì)有何關(guān)系，或者說必將開征的物業(yè)稅對(duì)物業(yè)管理的影響究竟在哪里？我們認(rèn)為，物業(yè)稅既然影響到房地產(chǎn)業(yè)，也就勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理行業(yè)，這種影響必將是漸進(jìn)而深刻的，具體表現(xiàn)在正反兩個(gè)方面：

一方面它能促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。由于物業(yè)稅的征收能有效促進(jìn)房地產(chǎn)交易更趨活躍，進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展空間，物業(yè)管理也因此有了更大的生存發(fā)展空間。同時(shí)，由于物業(yè)稅征收所帶來的高額成本，促使發(fā)展商不會(huì)再將主要精力集中去拿便宜的土地，而是會(huì)在做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造精品項(xiàng)目上下功夫。而入住物業(yè)項(xiàng)目總體質(zhì)量的提升必然會(huì)大大減少物業(yè)管理糾紛和矛盾的發(fā)生機(jī)率，或明顯降低糾紛和矛盾的表現(xiàn)烈度，有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。

另一方面，物業(yè)稅的征收，一定程度上也會(huì)降低業(yè)主的支付能力，隨之也會(huì)降低業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付能力，在某種程度上會(huì)加大物業(yè)費(fèi)的收取難度。與物業(yè)稅相較，物業(yè)管理費(fèi)對(duì)業(yè)主來說會(huì)變得更讓人關(guān)注，也因此，業(yè)主更加注重物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性。