對國企“地王”頻出現象的思考

胡超

2009年年初以來，隨著國內房地產市場的回暖，北京、上海等城市的土地拍賣市場中再度呈現出激烈的場面，“地王”頻現——以富力地產5月24日以10.22億拍得北京廣渠門外10號地拉開了2009年“地王”大戰的序幕；接著6月30日，中化集團下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠門15號地；9月30日，綠地集團以72.45億元的價格摘下徐匯龍華路1960號地塊，刷新了9月10日由中海地產創造的長風地塊70.6億元的上海“地王”紀錄；11月20日，北京大龍房地產以50.5億元競得順義后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，樓面地價近3萬元，成為北京樓價和總價的“雙料地王”。值得注意的是，在此次高價拿地的熱潮中，2007年高調的民企有不少都退出了人們的視線，而一些國企成為了土地市場上新的寵兒。

高價拿地的背后動因

據國家統計局公布的數據顯示，2009年1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；辦公樓銷售面積增長28.2%；商業營業用房銷售面積增長32.9%。1-10月，商品房銷售額31529億元，同比增長79.2%。其中，商品住宅銷售額增長84.3%。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比9月份擴大1.1個百分點；環比上漲0.7%，漲幅與9月份相同。量價齊升的良好銷售態勢，使得開發商對后市十分樂觀，激發了其拿地熱情。中化方興公司就曾表示，雖然以40.6億的價格拿下北京廣渠門15號地不算低，但體現了北京市場真實的、合理的發展水平，方興地產對自身和樓市的未來都充滿信心。全國房地產開發景氣指數綜合體現了開發投資、土地購置、施工開工、空置面積、資金來源等情況，尤其體現了房企對于市場的預期和投資意愿。從2009年3月以來，國房景氣指數“探底回升”，連續7個月上升，至10月份的102.03。

在國家寬松的貨幣政策和良好的銷售態勢下，房地產企業的資金環境十分寬松。根據國家統計局公布的數據，2009年1-10月，房地產開發企業本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。其中，國內貸款9119億元，增長53.0%；個人按揭貸款6163億元，增長119.7%。另據不完全統計，2009年房地產企業通過資本市場IPO和再融資獲得的資金高達1500億元。隨著房地產市場銷售的回升，房地產市場去庫存化加速，部分公司面臨無房可售和優質土地儲備不足的問題。而近年來，一些城市的土地供應量持續數年低于住房開工量和銷售量，也在一定程度上加重了此問題。在土地市場上，2008年頻繁出現的流拍現象基本消失，溢價成交的地塊比例明顯上升。在流動性充裕和優質土地資源稀缺的背景下，土地市場成交活躍，開發商不惜以高價拿地，一些城市熱門地塊“面粉貴過面包”現象的出現也就不足為奇了。保利地產在2009年半年報中寫道：“隨著土地市場競爭的日益激烈，在核心區域獲取優質房地產項目的難度越來越大。如何以合理的成本獲取公司發展所必需的土地資源，不斷提高公司項目儲備的含金量和分布的合理性，是公司面臨的一大挑戰。”

央行數據顯示,在適度寬松的貨幣政策下,今年前三季度新增貸款達到8.67萬億元。其中國有企業獲得的銀行貨款份額遠高于民營企業，這使得很多國企的賬面資金數目十分巨大。隨著房地產市場專業化程度不斷加深，房地產開發業門檻較低，企業拿著支票就可以進入該行業。在實體經濟復蘇仍不確定和通貨膨脹預期增強的情況下，一些主業為非房地產的國企面對自身業績壓力，進入房地產市場可以說是一種純市場行為。房地產是公認的高利潤行業，行業利潤率遠超全社會平均水平。由于資本的逐利性，哪里回報率高就會流向哪里。相比其他所有制企業，國企獲得信貸的資金的成本較低，用這些廉價資金投向與過去主業相比投資回報較高的房地產業，是企業認為的可取方向。

高價拿地可能面對“贏者的詛咒”

高價拿地占用了企業大量的現金，容易造成企業資金鏈緊張，而如果土地周邊樓價漲幅小于開發商的預期，企業開發土地就意味著虧損。在近幾年房地產市場上，一些開發商已經品嘗到了“贏者的詛咒”的滋味。從2002年開始，順馳走出天津，在全國不惜高價拿地，以滾動開發、快速銷售回款的方式瘋狂擴張。但是始于2004年的國家宏觀調控以及銷售回款速度減慢，使得順馳資金鏈十分緊張，最終企業創始人孫宏斌不得不將企業控制權賣給他人。而在今年8月初,廣州市國土房管局公布，廣州2007年的27個“地王”中有20個未正式動工，其中1個“地王”被無償收回并沒收保證金，另有6個被“緩刑”。究其原因，無非是企業當初拿地時對后市極為樂觀的判斷以及對自身實力的高估。

此外，我國的房地產市場波動和國家的宏觀政策有很大的關聯度。在中央政府和地方政府一系列優惠政策推動下，2009年初以來樓市才得以迅速回暖。而隨著市場的升溫，相關政策也在進行一系列的“動態微調”。按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》規定：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。針對目前市場普遍關注的開發商“囤地”以及“地王”頻出的現象，國土資源部表示正在積極研究對策，監督土地開發進程，對開發商“囤地”行為進行嚴厲打擊，并將曝光相關違法行為。而在政府對“囤地”的相關執法活動中，國企和民企能否被同等對待也是值得關注的話題，而一旦政策執行有所偏頗，將產生巨大的社會輿論壓力。除了土地政策，財政、金融等相關政策都在醞釀著調整。

在承擔政策風險的同時，國企“地王”還面臨著道德上的風險。我國房地產市場背負了沉重的道德負擔，身受高房價之苦的普通工薪階層已經“望房興嘆”，甚至產生了“永遠沒錢買的”心理。雖然不能因為今年國企拿了一些“地王”，就把樓價上漲的責任推給國企，但國企尤其是央企由于身份的特殊性，還是招來人們普遍的懷疑和罵聲。11月24日，國資委組織開會，明令央企不能繼續再拿“地王”，就是希望能夠緩解“民憤”。

因此，如果今年高價拿地的國企遇到“贏者的詛咒”，不僅企業自身會面臨經營虧損，國有資產不能實現保值增值，而且政府將在政策調整和執行過程中受到一定束縛，難以給人公平公正的形象。同時，由于國企的隱性擔保人是政府，風險一旦發生則極有可能引發金融市場的信用危機，甚至將破壞我國資本市場的穩定性。

政策建議

通過前兩部分分析可以看出，在房地產市場中，國企大舉拿下“地王”的現象，雖有其自身的原因，但也存在一定的潛在風險。如何避免在土地拍賣中國企爭相拿地的非理性競爭，進一步促進房地產市場穩定健康發展，本文提出以下政策建議：

進一步規范國企的行為

房地產已經是一個高度市場化競爭的行業，全國最大的房地產開發商萬科公司在2008年底所占全國住宅市場的份額僅為2.34%，所以應鼓勵各種所有性質的企業參與這個市場中，維護公平競爭的環境。要堅決反對那些主業不是房地產的國企憑借壟斷資源之優勢盲目進入房地產市場，阻礙市場競爭，擾亂市場秩序和發展。在國資委管轄的136家央企中，已經有七成以上的企業從事房地產業務，遠遠超過國資委當初圈定的16家以房地產業務為主業的企業數量。國資委應加強監管并在適當時候加快旗下企業整合力度，為市場的健康發展做出應有的貢獻。

加大土地市場執法監督力度

一些房企高價拿地后多年不開發，“囤地”、“倒地”，坐收土地升值的收益。國土部門對此問題執法力度環節上的薄弱，使得開發商忽視了政策風險，加重了其在土地市場上的投機心理。而遏止“地王”的舉措應該是加大土地供應，而不是追究誰拿了“地王”，土地市場應該遵循“價高者得”的原則。所以國土部門應該加大土地執法力度和土地供應并舉，維護市場公平，促進市場良性發展。

堅持住房改革和土地出讓的市場化方向

不能因為部分城市房價收入比過高就否定我國住房體系的市場化改革，也不能因為產生了一些“面粉貴過面包”的“地王”就否定土地出讓的市場化方向。政府在堅持市場化的方向同時，應加大保障性住房的力度，使廣大中低收入者能夠滿足基本住房需求，做到商品住房市場解決、保障住房政府提供，讓各方都能從住房改革中獲得收益，達到社會的最大效用。