中國(guó)房地產(chǎn)多方共贏的利益嚙合點(diǎn)

魏雅華

中國(guó)：期待開(kāi)征物業(yè)稅

到2009年入冬，中國(guó)樓市的調(diào)控已歷時(shí)五年。然而五年的調(diào)控，收效不大。房?jī)r(jià)飛漲，地價(jià)飛漲，老百姓不滿意，政府的日子不好過(guò)，政府的房地產(chǎn)新政備受詬病，房地產(chǎn)商也不滿意，認(rèn)為政府從高企的房?jī)r(jià)中拿走的太多，讓房地產(chǎn)商背黑鍋。大家都不滿意，問(wèn)題便大了，以致很多人都提出了二次房改，從根本上改。黨心國(guó)心民心，心心都憂房?jī)r(jià)漲。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華說(shuō)：“包括日本在內(nèi)，地價(jià)奇高最終導(dǎo)致泡沫破裂。我們?cè)诳刂仆恋厣系恼咭苍诰o縮。”

其實(shí)，強(qiáng)力殺滅房?jī)r(jià)飛漲癌細(xì)胞的疫苗血清，早就開(kāi)發(fā)研制出來(lái)了，早在6年前，便已有了完整而成熟的配方制劑，那就是“開(kāi)征物業(yè)稅”。早在2003年召開(kāi)的中共十六屆三中全會(huì)上，便已明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

“開(kāi)征物業(yè)稅”只是一直未能獲準(zhǔn)進(jìn)入臨床，一直被置留在實(shí)驗(yàn)室的冰箱中。現(xiàn)在，開(kāi)征的時(shí)機(jī)己經(jīng)成熟。

2007年12月24日新華網(wǎng)發(fā)布了這樣一條新聞：《國(guó)稅局：明年地方稅將做好研究物業(yè)稅等工作》。

據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

深圳將成為第一個(gè)物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”運(yùn)行的城市。

物業(yè)稅怎么收？

參與中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的研究人員、南京大學(xué)城市與資源學(xué)系教授、博導(dǎo)黃賢金說(shuō)，經(jīng)初步測(cè)算得出，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會(huì)增加居民的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)能使50至70年內(nèi)的政府財(cái)政收入，與現(xiàn)在水平持平。

他認(rèn)為，就是因?yàn)楝F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制出現(xiàn)了諸多弊端，稅收科目繁重，稅基過(guò)窄，征稅依據(jù)不合理，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收了過(guò)多的稅，才導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，居民負(fù)擔(dān)過(guò)重，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

中央政府對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)交易稅、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

那么，深圳會(huì)怎么收？深圳大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平表示,“國(guó)家有關(guān)部門(mén)已經(jīng)就物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間，以及開(kāi)征基點(diǎn)，在學(xué)者和業(yè)界征求過(guò)意見(jiàn)。結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),我預(yù)計(jì)起征點(diǎn)在1%左右,不能太高。物業(yè)稅的征收辦法可能按照人均居住面積計(jì)算,超過(guò)一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點(diǎn),人均30平方米和人均50平方米作為起征點(diǎn)。物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將在0.6%-6%之間。”

那么，按月繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅很貴嗎？據(jù)稅務(wù)業(yè)內(nèi)的專家計(jì)算，購(gòu)買一套100平方米商品房的買房人，每月將要繳納大致在100—200元上下的不動(dòng)產(chǎn)稅。

開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅將給中國(guó)樓市帶來(lái)什么

開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅可以使房?jī)r(jià)大幅度下降，降幅有可能高達(dá)一半。

開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，這話說(shuō)了有十年了，光試點(diǎn)都試點(diǎn)了好幾年了。幾乎全世界都征收不動(dòng)產(chǎn)稅，這不是什么新玩意兒，獨(dú)獨(dú)中國(guó)至今未征收。就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)這樣恐怖的跌法，讓國(guó)家發(fā)改委發(fā)怵。

為什么說(shuō)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅可以使房?jī)r(jià)大幅度下降？

其實(shí)中國(guó)式的土地使用權(quán)買賣，就是在繳納不動(dòng)產(chǎn)稅。不過(guò)中國(guó)是一次性收繳了買房人七十年的不動(dòng)產(chǎn)稅，一次躉繳，而在絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，是年年繳納或月月繳納的。于是，他們買房便宜養(yǎng)房貴，而中國(guó)人是反過(guò)來(lái)的。

這個(gè)辦法一石N鳥(niǎo)：

可以使房?jī)r(jià)大幅度下降，降幅可高達(dá)一半。北京每平方米一萬(wàn)多元的商品房?jī)r(jià)可能跌至每平方米七八千元，比經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房還便宜。這不正是我們所夢(mèng)寐以求的嗎？而且，這樣的下跌不會(huì)傷害到房地產(chǎn)商的利益，政府的利益也會(huì)得到保障，可以達(dá)到三方共贏。最大的收益人是老百姓。

政府的賣地收入（實(shí)際為租地）從一次躉繳改成了年年收繳，這樣，不僅為政府提供了一項(xiàng)年年收取的、穩(wěn)定的財(cái)稅收入，而且由于不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率是可以調(diào)整的，既可以水漲船高，也可以水落船低。所以，政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖，多了一種調(diào)控手段。

開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅的最大難點(diǎn)，是它將導(dǎo)致地方政府財(cái)政最大的一塊收入在短期內(nèi)銳減。解決的辦法是，地方政府可以將不動(dòng)產(chǎn)稅抵押給銀行，從銀行拿到這筆巨款，這個(gè)問(wèn)題便可迎刃而解。

銀行是很愿意接受這一抵押物的，因?yàn)樗€(wěn)定而有持續(xù)性，銀行有利可圖。

隨著土地買賣的撤銷，七十年后產(chǎn)權(quán)的后顧之憂迎刃而解，這個(gè)問(wèn)題已不復(fù)存在。

由于買房便宜養(yǎng)房貴，可以大大抑制炒房投機(jī)，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，幾乎是一場(chǎng)滅頂之災(zāi)，可以大大降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率。數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年取消福利房微利房以來(lái)，大約銷售了46萬(wàn)套住宅，其中有近15萬(wàn)套為個(gè)人二套以上住宅，現(xiàn)在大多空置。此外，還有近8萬(wàn)套住宅為境外和外地人士持有，因此實(shí)際上真正自住型買房的只占了一半。而深圳目前住房出租收益率只有2.7%左右，房地產(chǎn)投資都以短線為主，很多人即使買了房子也不愿花錢裝修出租。因此一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將促使這些空置房掛牌出售，有助于打擊投機(jī)炒房、平抑房?jī)r(jià)。

開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)商的好處是實(shí)實(shí)在在的。開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)大幅度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，僅此一點(diǎn)，便能使房地產(chǎn)商歡喜不禁了。

其次，中國(guó)的商品房會(huì)變得物美價(jià)廉，在老百姓成為最大受益人的前提下，必將帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長(zhǎng)期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。實(shí)際上，提出開(kāi)征物業(yè)稅的首倡者，正是廣州的房地產(chǎn)商們。

只有不動(dòng)產(chǎn)稅才能拯救中國(guó)樓市。

“開(kāi)征物業(yè)稅”傷了誰(shuí)？

“開(kāi)征物業(yè)稅”事關(guān)國(guó)家稅收、房地產(chǎn)商、購(gòu)房人，三個(gè)方面，或稱作三大利益集團(tuán)的利益博弈。所以，它是否可行，取決于三方利益的重新分配結(jié)果。

而“開(kāi)征物業(yè)稅”可說(shuō)是在大幅降低房?jī)r(jià)的前提下，惟一能實(shí)現(xiàn)“共贏”的改革方案。所以，它有很強(qiáng)的可行性。

在三大利益集團(tuán)利益的重新分配中，我們首先要關(guān)注的是購(gòu)房人的利益，購(gòu)房人也就是老百姓。在三大利益集團(tuán)的利益博弈中，它們所處的地位并不均等，在任何利益的重新分配中，首要的、第一位的是老百姓的利益。然而在此次的重新分配中，毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)的大幅降低，老百姓將是最大的受益人，或稱作最大的贏家。

“開(kāi)征物業(yè)稅”直接危及地方政府的賣地收入。

據(jù)計(jì)算，由于物業(yè)稅的開(kāi)征，地方政府通過(guò)賣地和房地產(chǎn)交易所獲得的一次性收入，會(huì)減少大約5000億元的收益，這是個(gè)很大的數(shù)字。

可此問(wèn)題可以通過(guò)以下辦法解決：即地方政府可以通過(guò)將十到二十年的物業(yè)稅收入抵押給銀行，由于物業(yè)稅的收入是一種十分穩(wěn)定而可靠的收入，并且此種收益還會(huì)隨著土地的增值而不斷上升，所以，銀行也會(huì)很高興接收此種抵押。所以，由于物業(yè)稅的開(kāi)征，給地方政府所帶來(lái)的短期經(jīng)濟(jì)困難，可以用此種辦法緩解。

從國(guó)家財(cái)政的中長(zhǎng)期利益考慮，此舉措會(huì)給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)巨大的難以估算的收益。即便從國(guó)家財(cái)政的短期利益考慮，此種稅的開(kāi)征，也能對(duì)盤(pán)活巨額的不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中起到重要作用。

我們?cè)?jīng)擔(dān)心過(guò)一些房地產(chǎn)商，由于他們對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的好處不甚了解，而充滿疑慮，成為反對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的主要力量。現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)擔(dān)心是多余的。許多房地產(chǎn)商比我們還積極地在呼吁盡快開(kāi)征物業(yè)稅。

開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)商的好處是實(shí)實(shí)在在的。開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)大幅度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，并從制度上鏟除了“地王”的生存根基，使土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變得公平有序，為房?jī)r(jià)的大幅下降買單的是地方財(cái)政，房地產(chǎn)商何樂(lè)不為?

其次，在老百姓成為最大受益人的前提下，必將帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的極大繁榮。從中長(zhǎng)期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。

還有，房?jī)r(jià)的大幅下調(diào)將消化中國(guó)大量的空置房。實(shí)際上，開(kāi)征物業(yè)稅，還是房地產(chǎn)商們自己想出來(lái)的。提出開(kāi)征物業(yè)稅的首倡者，正是廣州的房地產(chǎn)商們。

開(kāi)征物業(yè)稅后很可能使樓市出現(xiàn)兩種價(jià)格體系，一種是開(kāi)征物業(yè)稅前的房?jī)r(jià)，一種是開(kāi)征物業(yè)稅后的房?jī)r(jià)。

兩種房子的房?jī)r(jià)會(huì)有很大的差別，可購(gòu)買兩種房子的購(gòu)房人都不吃虧。因?yàn)楦邇r(jià)買房的人不需要再按月扣交物業(yè)稅。而低價(jià)購(gòu)買房子的人卻要按月扣交物業(yè)稅，而且要一繳70年。而此兩種情況的發(fā)生，都不是以犧牲房地產(chǎn)商的利益為代價(jià)的。

2009年8月8日，深圳地稅局表示，深圳不會(huì)成為首個(gè)開(kāi)征物業(yè)稅的城市，但或許會(huì)成為全國(guó)多個(gè)(開(kāi)征物業(yè)稅的)試點(diǎn)城市之一。這表明了他們的畏難情緒，僅此而已。

這個(gè)時(shí)候，勇氣比智慧更重要。