城市建設應多為普通人蓋房子

劉 戈

前兩天，我在新浪微博上發了這樣一條信息，“在美國的親戚打來電話。剛買了房子，芝加哥郊區，兩廳一廚、三個臥室、三個衛生間、獨棟帶院帶地下室，總價18萬美金。首付6000美金”。這條消息一下子引來數百條評論，幾乎全是在表達對國內高房價的牢騷和憤怒。

美國房價相對便宜，根源于土地供應的充足和土地的私有化，也是國民總體富裕的必然結果。中國現階段沒辦法學，也不能以此為參照。不過，這些年國內在房地產和住房問題上的思路必須反思。目前大城市房價過高的原因就是政府一度放棄了住房問題上的責任，把房地產業和居民住房當成了一個問題，希望通過房地產業的發展自然而然地解決住房問題。實踐證明，這是個既不公平也缺乏效率的歧途。

現在，在大城市中，重慶終于開了一個好頭，把住房問題和房地產業徹底脫鉤。重慶市主城區從今年開始到2020年，將建設2000萬平方米公共租賃房，今后3年建1000萬平方米，后7年建1000萬平方米。這些公共租賃房主要布局在一環線和二環線之間，規劃建設20個大型聚居區，每套住房面積在40—80平方米之間。北京市23日也出臺新的樓市調控政策，２０１０年各類政策性住房用地占全市住房供地的５０％以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數５０％以上。可以說，政府終于擔當起了應該承擔的責任。

其實，房地產業和住房問題是兩個完全不同的領域。讓居民能買到或租到自己可以承擔得起的住房是政府的基本責任。而現在，很多地方在城市規劃和建設中卻以應付態度對待，即使建設保障性住宅也往往安排在遠郊，居民在那里既不能方便生活也難以找到工作。

筆者曾聘請一位安徽農村的大姐做小時工。她來北京已經十多年，卻在受雇于我家一年多內三次搬家，一次比一次遠，最終因為離家太遠而放棄了這份工作。搬家是因為城中村改造，以他們的收入，只能負擔每月500元的房租，而這樣的房子在北京越來越少。

然而，在被拆掉的城中村蓋起來的幾乎都是低容積率的高檔商品房。我曾經參觀過二環外一棟豪宅，一個樓層只有三戶，每戶400-500平方米，只有一家兩三個人居住，甚至還有一半以上平時沒有人住。據估算，這樣一棟20層的高樓，常住居民不會超過一百人，而原來這里至少可以容納數百個家庭。舊城改造在推倒大量平房和低層住宅后，替代的高層建筑不但沒有增加反而減少了容納人口，未能增加有效的住宅供應，寶貴的土地資源被少數富人揮霍性占有。

不夸張地說，現在北京的主城區已經很難找到供應普通居民的新住宅。這樣下去北京完全演變成一個奇怪的城市：以市中心為圓心，住房價格與到市中心距離成反比。而世界各大城市幾乎都是低密度高檔住房與高密度普通住房交錯分布，價格差別很大，以此形成正常的城市功能。與之相比，在中國土地資源嚴重緊缺的國情下，政府卻鼓勵低容積率高檔住房建設，在土地拍賣前就制定了嚴格的容積率。去年，北京市的眾多“地王”中，規劃容積率從1到3不等，出現了樓面價高于周邊房價的現象。

可以說，比起世界其他大城市，中國城市的住宅占地顯得過于奢侈。一位日本學生來我家，就堅持認為我是富人，因為在日本只有富人才能住得起容積率這么低的房子。在東京的中心區，普通住宅容積率大多在5到10 之間，香港容積率在10以上的小區也隨處可見。由于土地的私有性質，市中心會產生大量高容積率住房，低容積率房子只能建到郊區。對于普通居民，住在擁擠一些的市中心，以住房采光等條件差一些為代價，卻大大節省了交通成本和時間的浪費，增加了工作機會。

因此，筆者認為，城市建設不應再把促進房地產發展作為工作重點，要承擔起建設普通住房的責任。當務之急就是在城市主城區建設大量高容積率的普通住房，增加城市主城區人口容量，別把低收入市民都攆到工作和生活都不方便的遠郊。這樣既能繼續保證房地產對經濟的拉動作用，又能解決居民的居住問題。比起打擊囤地等雕蟲小技，這才是解決城市高房價問題的有效路徑。▲（作者是中央電視臺經濟頻道《今日觀察》評論員。）