開征物業稅對我國房地產市場的影響分析

王 鵬 李 菁

[摘要]開征物業稅有利于轉變政府職能，使政府的稅源更依賴于環境的建設，而不是過多地依賴于土地出讓；有利于減輕開發商在房地產開發初期的資金壓力，降低其經營風險，吸引更多的開發商進入，促進房地產業的競爭，增進消費者福利；有利于鼓勵和實現房地產的自住性需求；有利于抑制房地產市場的投資和投機行為。但由于開征物業稅會導致房地產開發成本和進入壁壘降低，也可能造成房地產開發過度，產生房地產泡沫。

[關鍵詞]物業稅；房地產稅制；房地產供給；房地產需求

[中圖分類號]F812.42[文獻標識碼]A[文章編號]1004－9339(2010)01－0092－03

自1998年取消福利分房制度，實施以市場化為導向的住房供給制度以來，我國房地產業得到了蓬勃發展。然而，盡管近年來我國房地產市場的迅速成長對促進國民經濟增長、改善居民生活水平起到了至關重要的作用，但是我國房地產市場發展中也暴露出一些突出的問題，如土地閑置、投資過熱、房價飛漲等。針對這些問題，國家先后采取了土地政策、金融政策以及行政審批等手段進行調控和干預，但收效甚微。在這種背景下，通過對房地產稅制進行新一輪改革，以稅收政策對房地產市場進行調控已成為目前學術界和政府相關部門關注的焦點和熱點問題。

然而，我國現行的房地產稅收制度一方面存在著稅種繁多、重復征稅的現象，同時又存在著重流通輕保有的問題，這樣就使得采用稅收政策對房地產市場進行調控很難達到預期的功效。特別是重流通輕保有的房地產稅收制度極易造成房地產的合理流通受限，進而阻礙房地產市場的健康穩定發展。在這種情況下，2003年10月《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出了“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”的設想。自此之后，理論界圍繞物業稅展開了深入研究，國家稅收主管部門也在部分城市開展了物業稅模擬評估試點，為實施物業稅改革作技術準備。特別是2009年5月《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確指出“要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。這一系列舉措表明，我國開征物業稅勢在必行。因此，本文擬從稅制、供給和需求三個方面分析開征物業稅對我國房地產市場的影響。

一、物業稅概念的界定

雖然，從國際上看，許多國家和地區在房地產的保有環節都征收了物業稅(稱謂有所差異，也有稱“不動產稅”、“財產稅”以及“房地產稅”等)，但是到目前為止，學術界對物業稅概念的界定并沒有一個統一的標準。一般來說，物業稅是一種財產稅性質的賦稅，主要是以土地、房屋等不動產為課稅對象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定的稅款，并且隨著不動產市場價值的提高所繳納的稅款也要相應提高，因此物業稅的計稅依據為不動產的評估價值。

盡管目前我國還沒有明確提出征收物業稅的具體實施方案和細則，但其基本的改革方向是針對土地、房屋等不動產，要求持有者或承租人每年都要交納一定的稅款，并且稅款隨不動產市值的上升而增加；改革的主要思路是將現行的房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為在房地產保有階段統一征收物業稅。

二、開征物業稅對我國現行房地產稅收制度的影響

我國現行的房地產稅收制度主要集中在房地產的開發和交易環節，而房地產企業所繳納的稅項也是現行稅收制度下繳納地方稅種最多的行業。繁雜的稅費不僅加重了房地產供給和需求各方的負擔，而且也加重了稅務部門的工作，同時也導致了我國房地產市場大量重復征稅現象的發生，更造成了我國現行房地產稅收制度“重流通輕保有”的弊端。開征物業稅可以從以下兩個方面規范和完善我國現行的房地產稅收制度。

(一)優化現行稅制，起到正稅、清費、明租的作用

我國現行的房地產稅征收狀況較為混雜，目前針對房地產市場而征收的稅項有11種之多，并且諸如營業稅、所得稅、城市維護建設稅等多個稅種在房地產的不同環節重復征收；同時，在現行的房地產稅制下還存在大量的收費，主要體現在房地產管理部門在房產登記、使用、過戶等等環節所收取的多種費用。因此，現階段我國房地產市場存在著較為嚴重的稅費混雜、以費擠稅、以費代稅、稅費重疊等問題。另外，現階段我國房地產稅制還存在著內外兩套稅制，對外資企業和外籍個人取得房產采用與內資企業和個人不同的稅收制度(外高于內)，有失公平。而開征物業稅的基本取向是“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴征管”。在稅基上，公共事業、宗教、慈善機構以外的房產均要納稅，建立以市場價值或評估價值為核心的稅收體系；在稅種上，將房地產所涉及的多種稅費清理、合并、調整而統一征稅，精簡現行的房地產稅制結構；內外稅制統一。這樣，既可以避免稅負不公現象，也有利于降低稅收成本，提高稅收效率。此外，物業稅的開征并不觸及作為土地所有者身份的地方政府在出讓一定期限的土地使用權時所獲得的土地出讓租金的收入。因此，相對于我國現行的房地產稅收制度，征收物業稅可以有效規范和完善我國房地產市場的稅收制度，真正起到正稅、清費、明租的作用，極大地促進我國房地產市場的健康穩定發展。

(二)消除重流通輕保有的弊端，有利于房地產二、三級市場的發展

在我國現行的房地產稅收制度下，在房地產的流通環節有營業稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、土地增值稅、教育費附加、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅等多個稅種，且稅負過重；而在房地產的保有環節僅有房產稅、土地使用稅等少數稅種，稅負較低，且免稅范圍較大。這種重流通輕保有的房地產稅收制度極大地阻礙了房地產交易的進行，進而限制了我國房地產二級和三級市場的有效運行。而物業稅則側重于對房地產的保有環節進行征稅，一方面有利于改善現階段重流通輕保有的稅收制度；另一方面流通環節稅收負擔的減輕，也將有利于房地產二級市場和三級市場的交易和租讓，極大地促進我國房地產二級市場和三級市場的快速發展和健康穩定運行，合理改變我國現有房地產資源的配置格局，使我國房地產市場能夠像房地產較為發達國家那樣健康、穩定、合理地運行和發展。通過對以前的房地產稅收制度進行清理，減少房地產流通環節的稅種和稅負，增加對房地產保有環節的稅種和稅負，使房地產稅或財產稅成為基層政府的主體稅種，作為地方政府公共支出的主要收入來源。

三、開征物業稅對我國房地產市場供給的影響

(一)對土地出讓的影響

在我國現行的以“招、拍、掛”為主要特征的土地出讓制度下，房地產的價格中包含了40～70年不等的在土地使用期限內其所有者所應交納的大部分稅費，而這些稅費都作為本屆政府的財政收入納入其財政預算，相當于本屆政府提前預支了以后若干屆政府的財政預算，這在很大程度上助長了地方政府只顧開發現有土地資源而不注重從長遠角度考慮投資環境建設的短視行為。而另一方面，在現有的土地出讓制度和稅收制度下，各級地方政府出于招商引資和支持產業發展的考慮，經常采用對投資者優惠或減免包括房地產稅在內的多種稅收，甚至將大量工業用地廉價或無償出讓，而為了彌補由此