個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)及管理淺析

○朱 蓓 易婷潔 （中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)公共管理學(xué)院 湖北 武漢 430073）

一、住房消費(fèi)貸款提前清償?shù)挠绊懸蛩?/h2>

1998年我國(guó)停止住房分配政策之后，住房抵押貸款就成了城市居民購(gòu)買房屋的主要方式，這是一種以所購(gòu)買的房屋為抵押向銀行借款的住房信貸模式。在合同期限內(nèi)當(dāng)借款人擁有提前還貸能力時(shí)會(huì)選擇提前償還貸款，以減少不必要的利息負(fù)擔(dān)，即住房抵押貸款的提前還貸。造成提前還貸的因素是多方面的：借款人積蓄增加、其他投資收益減少、住房抵押貸款利率上升，另外還有轉(zhuǎn)讓房屋等其他的獲得提前還貸資本的可能。提前還貸的行為是房屋購(gòu)買者作為理性人的經(jīng)濟(jì)行為，它受到了以利率和貸款期限為主的各種經(jīng)濟(jì)因素的影響。理性的提前還貸可以增加借款人的收益，對(duì)銀行及金融市場(chǎng)也有著重大的影響力，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，提前還貸的發(fā)生使得銀行的預(yù)期利息收入減少，從而帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)損失；再次，提前還貸增加了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，此外提前還貸現(xiàn)象還使得住房抵押貸款證券現(xiàn)金流不確定。現(xiàn)金流的確定正是解決住房抵押貸款證券的關(guān)鍵問(wèn)題。

1、利率因素

（1）市場(chǎng)利率和原先貸款利率的利率差額（interestratespread，IRS）。利率水平的不斷變化，會(huì)使在還款期間市場(chǎng)利率與初始的貸款利率產(chǎn)生一個(gè)利率差額，導(dǎo)致貸款的機(jī)會(huì)成本發(fā)生變化，這種變化又分為兩種情況：固定利率抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。在固定利率抵押貸款中，利率下降，當(dāng)?shù)盅嘿J款的市場(chǎng)利率明顯低于原先訂立的抵押貸款的合同利率時(shí)，貸款人就會(huì)考慮提前還貸，用更低的市場(chǎng)利率去獲得新的貸款。在可變利率抵押貸款的條件下，利率下降，借款成本會(huì)隨著浮動(dòng)利率降低。由于理性人的預(yù)期是利率降低后不會(huì)持續(xù)走低，借款人為了減少利率支出，在利率降低后盡快還款。

（2）利率的變動(dòng)軌跡。利率路徑見(jiàn)表1。在利率變動(dòng)軌跡1中，大量提前償付發(fā)生在第一年底，到第三年底，相對(duì)第一年底發(fā)生的提前償付的量是極少的，這種現(xiàn)象被稱為“再融資歇火”（RefinancingBurnout）；而利率變動(dòng)軌跡2的提前償付大部分發(fā)生在第三年底。

表1 利率路徑

2、房屋周轉(zhuǎn)率

（1）經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變動(dòng)也是影響住房抵押貸款提前償付行為的一個(gè)重要的因素。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮時(shí)期時(shí)，社會(huì)就業(yè)率上升，人們收入增加，對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期使借款人對(duì)住房產(chǎn)生改舊換新的沖動(dòng)，使得房屋周轉(zhuǎn)率上升，住房抵押貸款的提前償付也隨之上升；與此相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于蕭條時(shí)期時(shí)，住房抵押貸款的提前償付則顯得比較低迷。

（2）季節(jié)因素。美國(guó)的研究表明，抵押貸款的提前償付會(huì)表現(xiàn)出一定的季節(jié)性趨勢(shì)，在春季（從3月份開(kāi)始）和夏季的提前償付率呈上升趨勢(shì)，該趨勢(shì)與一級(jí)住宅市場(chǎng)的活動(dòng)有關(guān)。在這個(gè)市場(chǎng)中，住宅購(gòu)買在春季增加，在夏季后期逐步達(dá)到高峰。在秋季和冬季住宅購(gòu)買下降。這是因?yàn)楹芏嗝绹?guó)人在夏季會(huì)隨著子女上大學(xué)的地點(diǎn)而發(fā)生遷移，因而會(huì)使得住房抵押貸款的提前支付率增大。在冬季，遷移率比較低，因此住房抵押貸款的提前支付率也較低。季節(jié)因素在中國(guó)的抵押貸款提前償還中表現(xiàn)的并不是很明顯。

3、抵押貸款的債齡

抵押貸款的期限同樣是影響提前償付的重要因素，美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，期限低于三年的抵押貸款提前償付率較低，隨著期限的增加提前償付表現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這是因?yàn)樵谳^短的時(shí)間內(nèi)一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)、生活環(huán)境發(fā)生大變動(dòng)的可能性較小，提前還款的幾率較小。隨著抵押貸款期限的延長(zhǎng)，一個(gè)家庭出現(xiàn)變動(dòng)的可能性增大（如工作變動(dòng)、收入增加、離婚等），就會(huì)發(fā)生自愿與非自愿的提前還款等行為。

二、住房抵押貸款提前還貸對(duì)商業(yè)銀行的影響

1、影響了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

銀行的利差來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的配對(duì)管理，資產(chǎn)減少會(huì)對(duì)利差來(lái)源產(chǎn)生影響，從而影響負(fù)債管理。銀行作為一個(gè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配程度直接影響著其資本營(yíng)運(yùn)狀況。借款人的提前還款行為，將使得其資產(chǎn)與負(fù)債之間的期限發(fā)生錯(cuò)位，使原有的利率結(jié)構(gòu)平衡喪失。如果沒(méi)有提前還款行為，銀行資產(chǎn)的期限與負(fù)債的期限一般而言都是相等的；而一旦有了提前還款行為，將破壞這種期限對(duì)等的狀態(tài)。銀行自身的資產(chǎn)與負(fù)債的期限不配，將使其暴露在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之下。

2、減少商業(yè)銀行的利息收入

存貸款業(yè)務(wù)是我國(guó)商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)，獲取存貸差仍是我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)的主要來(lái)源。個(gè)人住房抵押貸款有房產(chǎn)作抵押，同時(shí)又有保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)，安全性較高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他貸款項(xiàng)目較低，是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，也是銀行獲利的重要業(yè)務(wù)。

3、短期內(nèi)造成巨額存貸差，回收資金閑置

提前還貸增加，會(huì)使銀行的累收速度超過(guò)累放速度。一方面，住房抵押貸款的不定期提前還款使大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)金回籠，另一方面，銀行對(duì)沒(méi)有把握還貸的企業(yè)和項(xiàng)目“慎貸”，此消彼長(zhǎng)，短期內(nèi)會(huì)造成巨額存貸差。由于消費(fèi)者提前還款時(shí)間不確定，銀行對(duì)提前還款的資金不能預(yù)先做好安排，造成回收資金積壓。銀行要重新選擇新的投資渠道使資金有效合理的運(yùn)用，而資金閑置會(huì)導(dǎo)致信貸投放壓力增大，從而加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4、服務(wù)成本未得到全部補(bǔ)償，增加經(jīng)營(yíng)成本

每發(fā)生一筆抵押貸款，銀行在審核貸款者信用、評(píng)估抵押物價(jià)值、簽訂抵押貸款合同、發(fā)放抵押貸款等環(huán)節(jié)都產(chǎn)生服務(wù)成本，這些成本通過(guò)抵押貸款利息得以補(bǔ)償，并分?jǐn)傇谡麄€(gè)還款期。若借款人突然提前還款，銀行等于白忙一場(chǎng)，付出的勞動(dòng)只得到部分補(bǔ)償。此外，提前還貸也需要經(jīng)過(guò)借款人提出申請(qǐng)、銀行受理并批準(zhǔn)、變更借款合同、計(jì)算部分或全部提前償還等一些環(huán)節(jié)，這不可避免會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)營(yíng)成本提高。由于提前還款行為的不確定性，使得銀行不能按照正常的貸款程序來(lái)處理，只能提供額外的人力來(lái)完成有關(guān)的各種操作，從而造成人工成本的增加。由上述分析可知，提前還款行為增加了銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益，銀行應(yīng)緊跟消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求步伐，采取有效措施，借鑒國(guó)外的方法，積極研究提前還款行為發(fā)生的機(jī)理和變化規(guī)律，統(tǒng)計(jì)有關(guān)提前還款的數(shù)據(jù)并建立相應(yīng)的預(yù)測(cè)模型，以便進(jìn)行對(duì)提前還款行為進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)和防范，減少風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)住房抵押貸款提前還貸風(fēng)險(xiǎn)管理

1、掌握提前還貸行為規(guī)律，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率

對(duì)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理的前提是準(zhǔn)確預(yù)測(cè)提前償付率，確定提前還貸導(dǎo)致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還貸行為的各種因素及其作用機(jī)理，并運(yùn)用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還貸模型，量化各因素與提前還貸行為的關(guān)系。

1989年，Richard和Roll提出了一個(gè)主要針對(duì)固定利率住房抵押貸款的提前償付模型。在該模型中，影響提前償付率的因子有四個(gè)：再融資激勵(lì)（refinancingincentives）、季節(jié)(seasoning)、債齡（age）、衰竭效應(yīng)（burnout）。將四個(gè)因素結(jié)合起來(lái)，由Richard和Roll的提前償付模型計(jì)算出的提前償付率為：

CPRt=RI（t）×MM（t）×AGE（t）×BM（t）

上式中，CPRt為第 t個(gè)月的提前償付率，RI（t）、MM（t）、AGE（t）、BM（t）分別代表第 t個(gè)月的再融資激勵(lì)因子、季節(jié)因子、債齡因子和衰竭效應(yīng)因子。

2、構(gòu)建抵押貸款提前還貸的數(shù)據(jù)庫(kù)

目前，我國(guó)對(duì)住房抵押貸款提前償還問(wèn)題的研究還存在較大不足，一個(gè)重要的原因是實(shí)證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。由于住房抵押貸款在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，一些商業(yè)銀行對(duì)原始資料的集整理意識(shí)淡薄，有關(guān)貸款申請(qǐng)人個(gè)人信息的標(biāo)準(zhǔn)化資料比較收缺乏。同時(shí)，我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)不同宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的充分考驗(yàn)，因此很難從市場(chǎng)上獲得以大的時(shí)間和空間跨度為基礎(chǔ)建立起來(lái)的大樣本的提前償還統(tǒng)計(jì)資料。

3、推出多樣化的住房抵押貸款方式

目前，我國(guó)主要實(shí)行可變利率等額還款這樣一種貸款方式，其貸款利率的調(diào)整也不是根據(jù)法定利率的變動(dòng)而及時(shí)調(diào)整的，而是存在一定的時(shí)滯。由于借款人的還款能力有很大差別，使得單一的貸款方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足借款人多方面的需求，也就是說(shuō)當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的借款人每月計(jì)劃償還的現(xiàn)金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口，從而有可能導(dǎo)致包括提前還貸在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為了適應(yīng)不同借款人的市場(chǎng)需求，從而降低提前還貸風(fēng)險(xiǎn)，很有必要推出多種抵押貸款方式。

4、積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化

資產(chǎn)證券化作為管理銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，自1970年代在美國(guó)推出后發(fā)展極為迅猛，而最早也是最適合證券化的銀行資產(chǎn)是住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前美國(guó)有一半以上的住房抵押貸款進(jìn)行了證券化處置，1999年MBS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行規(guī)模首次超越聯(lián)邦政府債券，成為美國(guó)第一大債券市場(chǎng)；2001年MBS余額占全部債務(wù)余額的22%，而國(guó)債僅占全部債務(wù)余額的16%。需要強(qiáng)調(diào)的是，住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而在于及早收回資金，提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。而這一過(guò)程客觀上也對(duì)由長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配導(dǎo)致的利差風(fēng)險(xiǎn)和銀行價(jià)值波動(dòng)進(jìn)行了有效管理。當(dāng)然，成功的抵押貸款證券化要求對(duì)該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價(jià)。

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