對促進我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的思考

■ 張寶東

房地產(chǎn)是關(guān)系到國計民生最重要的問題之一。房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展與整個國民經(jīng)濟發(fā)展和民生改善密切相關(guān)，2003年以來，房地產(chǎn)市場一直是宏觀調(diào)控的切入點和著力點。如何從全局和長遠出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的基本特征，確立房地產(chǎn)市場調(diào)控目標，并為實現(xiàn)這些目標的采取適當?shù)拇胧瑢ξ覈?jīng)濟持續(xù)又好又快發(fā)展，進而促進和諧社會建設(shè)，非常重要。

房地產(chǎn)實際供給與有效需求失衡是當前我國主要城市房地產(chǎn)市場的基本特征

與國外發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)市場既有共同特征，也具有自身顯著的獨特的特點。中國房地產(chǎn)市場的獨特性在于：長期以來，中國房地產(chǎn)市場有效需求與實際供給存在較大的失衡。

在市場經(jīng)濟中，價格是由需求和供給兩方面力量決定的，需求和供給的平衡才能體現(xiàn)出產(chǎn)品的真實市場價格，房地產(chǎn)也不例外。而要認識當前我國房地產(chǎn)市場的真實狀況并且正確分析其原因,有效需求和實際供給是兩個重要的出發(fā)點。有效需求是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者即將實施購買行為的需要，它包括居住消費需求，但不包括投資需求和投機需求。投資性需求大多采用自有資金，以資金的長期保值增值為目標，住房持有時間較長；投機性需求則資金來源復(fù)雜，住房持有時間短，以短期掙取差價為出發(fā)點。房地產(chǎn)實際供給則包括三個方面:第一，供給的用途是購房自住，第二，供給的用途用于投資，第三，供給的用途用于投機。而后兩種供給都未能滿足社會的有效需求。

1.房地產(chǎn)有效需求“擠出效應(yīng)”明顯。當前的住房需求中，投資性和投機性需求占房地產(chǎn)消費很大的比例，造成房地產(chǎn)市場供給無法滿足房地產(chǎn)市場有效需求，從而產(chǎn)生較大的失衡，推動房地產(chǎn)價格的上漲。造成投資性需求旺盛的主要原因在三個方面：首先，隨著我國30年的改革開放，一部分人先富了起來，個人資產(chǎn)存在較強的保值增值需要，近十年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展表明，房地產(chǎn)投資是回報率較為穩(wěn)定，保值功能相對較好的投資手段，能獲得較為理想的財產(chǎn)性收入，因此眾多的社會資金流入了房地產(chǎn)市場。其次，我國人口眾多，隨著我國城市化進程的深入，必將有大量的農(nóng)村居民通過升學(xué)、就業(yè)等方式逐步進入城市。由于我國特殊的戶籍管理制度和依附于戶籍上的各項社會福利，城鎮(zhèn)居民一般都要購買一套自住型住房，從而對住房剛性需求會長期存在，因此房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)市場長期看好。最后，大中城市獨特的資源優(yōu)勢使外地購房者投資性需求強勁，不少來自于小城市的投資者出于對于大城市發(fā)展的信心和資源的利用出手在大城市投資，這在一定程度上加大了大中城市房地產(chǎn)市場的失衡。投資性與投機性需求對房地產(chǎn)以自住為主體的有效需求出現(xiàn)了明顯的“擠出效應(yīng)”。

2.房地產(chǎn)市場實際供給相對不足加大供需矛盾。與需求結(jié)構(gòu)不合理相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場實際供給不充足。過去一段時間，人們對房地產(chǎn)市場關(guān)注的重點在于需求方面，而忽視了供給方面的因素，以至于出臺的調(diào)控政策在調(diào)節(jié)需求的同時，也抑制了供給。主要集中在三個方面：

一是土地政策的“一刀切”對房地產(chǎn)供應(yīng)出現(xiàn)抑制。房地產(chǎn)開發(fā)用地實行“招拍掛”后，地價快速上漲，進而轉(zhuǎn)嫁在房價中。地價上漲必然推動房價上漲，土地資源具有稀缺性，土地的價格不斷提高使房地產(chǎn)價格不斷上漲。在部分房價居高不下的城市，土地價格越拍越高，當市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時，當期地價也會傳導(dǎo)到前期開發(fā)商低位取得土地的樓盤價格上。地價的上漲使得開發(fā)商擴張能力和速度受到的較大抑制，同時使中小開發(fā)商逐漸被擠出市場，抑制了房地產(chǎn)供給的增加。此外，部分開發(fā)商囤地現(xiàn)象明顯，使得土地供應(yīng)沒有形成有效供給；還有很多開發(fā)商采取分期開發(fā)方式，部分地塊總共開發(fā)時間甚至長達將近10年。這些都抑制了房地產(chǎn)市場供給。

二是部分貨幣政策調(diào)控政策影響。為了抑制房價過快上漲，央行出臺了多項貨幣政策措施，這些措施取得了較好的效果。但是有的政策還需要商榷。央行抑制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為的確使開發(fā)商資金鏈收緊，待無法支撐之后不得不選擇降價銷售。但是，這一政策的負面效應(yīng)在于：由于資金緊張，房地產(chǎn)開發(fā)投資隨之出現(xiàn)減少，造成未來時間房地產(chǎn)市場供給大幅減少。必須保證房地產(chǎn)市場資金的充裕性，才能保證房地產(chǎn)市場的供給。

三是住房保障制度的相對不完善。2007年，國務(wù)院制訂了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出以加快建立健全廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的工作目標和政策措施。2008年12月，國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求進一步加大保障性住房建設(shè)力度。這些對于改進低收入家庭的住房條件起到了積極的作用。但是從目前的情況來看，僅依靠保障性住房建設(shè)顯然是不夠的。最突出的矛盾在于地方財力與承擔的責(zé)任不夠匹配。從住房保障情況看，越是經(jīng)濟財政發(fā)展水平低的地方，城鄉(xiāng)居民的收入越低，住房條件越差，政府保障任務(wù)越重，承擔的資金越多，落實的困難就越大。2009年8月底，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進度緩慢，完成率僅為23.6%。這些情況表明，僅依靠政府的住房保障建設(shè)顯然不足以解決全部住房保障問題。

采取多種措施促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，對實現(xiàn)我國經(jīng)濟又好又快發(fā)展，改善民生，全面建設(shè)小康社會，解決經(jīng)濟社會發(fā)展中諸多矛盾和問題具有重要的作用。維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展一方面要抑制房地產(chǎn)市場投資性和投機性需求，另一方面要著力增加房地產(chǎn)供給，從而促進房地產(chǎn)市場實際供給予有效需求平衡，實現(xiàn)“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、調(diào)控穩(wěn)妥有效、人民各有所居”的目標。

1.統(tǒng)籌兼顧，以供給予需求作為指引，做好房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃。1998

年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。住房制度改革10年來的經(jīng)驗表明，我國房地產(chǎn)市場改革的方向是正確的，中國城鎮(zhèn)80%左右的住房已經(jīng)通過市場交易來進行配置，較好地適應(yīng)了不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，居民住房條件的普遍提高。但是房地產(chǎn)市場又具有其特殊性和必須性，不應(yīng)完全由市場解決。在房地產(chǎn)問題上，政府應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)控的作用。地方政府要根據(jù)自身城市的人口變化情況，特別是外來定居人口的變化情況，原居民改善性住房需求情況，城市中低收入人口的變化情況，做出科學(xué)的房地產(chǎn)剛性需求預(yù)測，進而出臺指導(dǎo)性規(guī)劃，促進房地產(chǎn)供給適度增長的各項措施，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

2.實行城市區(qū)域性購房差別政策，采取直接措施限制房地產(chǎn)投資性和投機性需求。當前，我國正處于快速城市化的發(fā)展階段，住房需求旺盛。在房地產(chǎn)市場實際供給有限的情況下，滿足有效需求就必須要在一定程度上限制房地產(chǎn)投資性和投機性需求。當前，限制投資性和投機性需求主要依靠央行出臺的“二套房貸”政策，這只能對貸款買房的投資者產(chǎn)生抑制，對以自有資金進行房地產(chǎn)投資的投資者無能為力。在我國當前富裕階層逐步增加的情況下，必須采取直接措施限制房地產(chǎn)投資范圍。具體操作上，可對城市區(qū)域進行劃分。以天津市為例，可將城內(nèi)六區(qū)之外所有區(qū)域作為保障性住房區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)，任何國內(nèi)居民憑個人身份證件只能購買一套住房，從而限制投資性資金在北京城內(nèi)八區(qū)以外地區(qū)的投資。同時，考慮到社會資金對房地產(chǎn)合理投資性需求，將天津市城內(nèi)六區(qū)作為投資性購房區(qū)域，對居民購買北京市內(nèi)城八區(qū)的住房不予以限制。從而既在一定程度上既保障居民房地產(chǎn)自主性需求，又可以引導(dǎo)社會資金進行合理的房地產(chǎn)投資。

3.改進土地政策，建立完善的房地產(chǎn)價格-土地供應(yīng)反饋機制，促進房地產(chǎn)供給穩(wěn)步增長。土地是資源之母，當前是地方政府財政收入的主要來源。對于土地，地方政府要根據(jù)城市商業(yè)和居住需求預(yù)測做出科學(xué)的規(guī)劃。政府一方面要建立房地產(chǎn)價格變化的土地供應(yīng)反應(yīng)機制，根據(jù)房地產(chǎn)價格變化情況及時調(diào)整土地供應(yīng)的力度，在房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲時，政府要通過增加土地供應(yīng)來增加房地產(chǎn)市場供給，以穩(wěn)定市場供給預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求；另一方面，要在對房地產(chǎn)有效需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，對以后5年的土地供應(yīng)進行科學(xué)規(guī)劃，并進行公示，解決房地產(chǎn)供給信息不對稱現(xiàn)象。同時，針對目前房地產(chǎn)商囤地和開發(fā)周期過長的情況，首先要加強對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為的懲處，對于囤地行為嚴重的開發(fā)商實行一定時間內(nèi)的市場禁入；其次要改變現(xiàn)在的房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減小單個土地的供應(yīng)規(guī)模，禁止分期開發(fā)；最后，對于保障性住房區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)實行土地敞開供應(yīng)，促進保障性住房區(qū)域房地產(chǎn)市場供給。

4.完善房地產(chǎn)信貸與稅收政策，防范房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險。在實行區(qū)域差別購房政策的基礎(chǔ)上，完善居民購房信貸政策。一方面，對于二套房貸應(yīng)堅決執(zhí)行利率上浮和首付比例提高的政策；另一方面，對于在規(guī)劃房地產(chǎn)投資區(qū)域內(nèi)購房的居民同樣可以考慮提高首付比例。這樣既可以防范銀行信貸風(fēng)險，也可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作。與信貸政策相對應(yīng)，對城市投資性區(qū)域應(yīng)征收較高的交易稅，并適時開始征收物業(yè)稅，將稅收收入用于支持廉租房建設(shè)。

5.拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進房地產(chǎn)投資增長。房地產(chǎn)市場充足供應(yīng)離不開房地產(chǎn)投資的快速增長。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，為促進房地產(chǎn)投資增長，必須拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進房地產(chǎn)企業(yè)進行多形式、多渠道融資。對于符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以允許其發(fā)行企業(yè)債券和房地產(chǎn)信托，引領(lǐng)社會資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。同時，鼓勵中小房地產(chǎn)商發(fā)展，支持其做大做強。

6.完善社會住房保障體系，滿足低收入群體需求。多建造保障性住房是滿足社會低收入群體的有效途徑，更是現(xiàn)階段市場經(jīng)濟條件下政府應(yīng)當承擔的重要職責(zé)。政府應(yīng)將社會保障性住房一定程度地從市場中剝離出來，建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制,以解決低收入家庭住房問題。同時，建立依據(jù)個人收入的動態(tài)調(diào)整機制，以確保分層次定向供給，并研究建立相應(yīng)的退出機制和轉(zhuǎn)讓機制，防止出現(xiàn)管理漏洞?，F(xiàn)階段，對于那些確實無力購房的特困戶，繼續(xù)執(zhí)行政府發(fā)放租金補貼的方式解決困難。對那些既非特困戶又暫時買不起房的進城務(wù)工者、剛就業(yè)者、新婚夫妻等住房消費需求者，也要注意解決他們的臨時住房問題。為解決保障性住房資金缺口問題，要建立土地拍賣資金回流保障性住房機制，土地拍賣市場的資金按一定比例用于保障性住房建設(shè)。