房產稅的零和游戲

房產稅改革不能從根本上解決房地產市場的問題，如果把調控房價的希望寄托在房產稅征收上，那只能是一種舍本逐末的錯誤判斷。

財政部和國稅總局負責人日前關于房產稅改革的解讀，再次明確了房產稅“必征”的預期，醞釀經年的個人住房保有環節征稅漸行漸近。在當前房價成為全國“心病”的大背景下，房產稅被賦予了太多的調控意味，但仔細推敲下來，不得不承認，調節居民收入分配，健全地方稅收體系方是房產稅本義所在，但用房產稅來調控房價則是舍本逐末。

供求雙方的“零和游戲”

房價上漲的根本原因是總需求大于總供給，平抑房價無非兩招，抑制需求和增加供給。從需求端分析，當前對于住房的總需求由自住需求和投資、投機需求構成，三類需求的比例無法測算，但似乎對房產稅都不太“感冒”。

具體來說，自住需求由于其剛性特質，很難受房產稅影響，且近幾年正是規模龐大的“80后”群體集中結婚的年份，對住房的需求正處于高峰期。

再說投資需求，在當前低利率，甚至是負利率環境下，老百姓迫切需要尋找家庭資產保值增值的渠道。樓市投資由于近年來低風險高收益高杠桿的特性，成為老百姓資產配置的重要領域。試想一下，只要每年房價漲幅明顯超越房產稅稅率，在沒有其他替代品的情況下，老百姓還是會認為買房是穩健的投資選擇。

對于投機需求，眾所周知，投機者的操作方式一向是快進快出，在樓市供小于求的格局中，房產稅的稅負幾乎肯定會被轉讓給下家。而且作為保有環節稅，房產稅的稅負肯定不會太高，目前我國房產交易的營業稅稅率為5%，尚且不能打擊投機，房產稅的稅率要低得多，打擊投機的作用相當有限。

從供給端分析，征收房產稅可以增加地方稅源，為保障性住房的建設提供資金，無疑對增加供給具有積極意義。但不能忽視的是，房產稅目前幾乎不可能普遍征收，這又意味著房產稅在相當長的時間內不可能成為地方政府的主要收入來源，且我國地方財政的“隱形赤字”數目相當龐大，房產稅征收的稅款實則遠水難解近渴。

從以上的分析可以看出，如果現在征收房產稅，會使得買賣雙方更像是在進行“零和游戲”。

零和游戲是指一項游戲中，游戲者有輸有贏，一方所贏正是另一方所輸，游戲的總成績永遠為零，零和游戲原理之所以廣受關注，主要是因為人們在社會的方方面面都能發現與零和游戲類似的局面，勝利者的光榮后面往往隱藏著失敗者的辛酸和苦澀。

在需求和供給都沒有很大改觀的情形之下，所征收的房產稅只會夾雜在房價中，最終最有可能的結果還是由買方來承擔。這樣一來，不但房產稅起不到平抑房價的作用，反而會導致房價繼續上漲，最后無法收場。

因此無論是抑制需求還是增加供給，房產稅對于調控房價的作用相當有限，對購房人的心理威懾作用遠大于實際意義。倘若倉促出臺，稅負有限，更有可能成為“利空出盡”，成為房價新一輪炒作的由頭。

正如財政部稅政司副司長尹伯欽此前所言，“房產稅改革不能從根本上解決房地產市場的問題”。如果把調控房價的希望寄托在房產稅征收上，那只能是一種舍本逐末的錯誤判斷。

由“零和”走向“共贏”

20世紀，人類經歷兩次世界大戰、經濟高速增長、 科技進步、全球一體化以及日益嚴重的環境污染，零和游戲觀念正逐漸被雙贏觀念所取代。人們開始認識到利已不一定要建立在損人的基礎上。通過有效合作皆大歡喜的結局是可能出現的。但從零和游戲走向雙贏，要求各方面要有真誠合作的精神和勇氣，在合作中不要耍小聰明，不要總想占別人的小便宜，要遵守游戲規則，否則雙贏的局面就不可能出現，最終吃虧的還是合作者自己。

所以對于房產稅的征收，達到“共贏”才是重盼所歸。

首先，必須要建立合理的征收標準。房產稅改革不應該增加普通百姓的居住成本。在現階段，房產稅改革的重點是作為房地產調控的工具和手段。因此，房產稅改革的基礎應該是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。國家希望通過增加持有環節的稅收，減少投機和非理性成分，引導市場更多地回歸由自住性需求、改善性需求為主的軌道上來。因此，應大幅提高稅率，充分體現“亂世用重典”的意圖，使擁有多套房產的征收對象付出更高的投資投機成本，這樣才能夠產生對投資投機需求的擠出效應。

其次，要合理確定計稅依據。世界上許多成熟的市場經濟國家和地區都選擇以“房產在某一時間點的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據。由于我國正處于房地產市場快速發展的時期，各年間房地產價格變化幅度較大，定期對課稅對象的價格進行評估是十分必要的。對于運用評估值作為計稅依據問題，不少專家學者曾提出這樣的善意擔憂：“以我國現有的房地產估價師數量來說，每年進行稅基的認定根本是‘不可能完成的任務’，現有的量就需要三年才能評估完”。誠然，這種計算方式在邏輯上是沒有錯誤的。但是，根據近二十年來積累的房地產評估經驗，如果采用批量評估是完全能夠滿足稅基量大、面廣的評估需要。目前一些評估公司及部分評估機構已經建立了存量房自動評估系統，借助該系統就能實現科學高效的批量評估。因此，以評估值作為計稅依據并非“不可能完成的任務”。

最后，要建立和完善房地產信息系統。建立完善的房地產信息系統是征收房地產保有稅的基礎。應該以城市住房信息系統建設為重點、以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態變化。根據住建部要求，到2010年底，在全國各省（區、市）基本建立起房屋登記信息系統。目前，上海市政府已經批準成立了上海市房屋狀況信息中心，此舉就是房產稅改革的一個重要的基礎性工作。

在房地產市場調控正酣之時，房產稅改革既然被作為利器推出，就應該起到眾望所歸的效果。因此，明確現階段房產稅改革的設計理念，把握好關鍵環節，相信房產稅改革會在本輪房地產調控中起到決定性作用。

房地產調控成功的標志決不是市場長期的觀望僵持，這種長期的觀望僵持對房地產市場各方主體以及宏觀經濟的傷害是非常大的。房地產調控是否成功在于能否逐步擠出投資投機性需求，使房地產市場恢復到基于有效供給和有效需求主導的健康發展狀態。如果說現階段的限購政策成功遏制了投資投機性需求的話，那么房產稅改革的成功才能有效地擠出投資投機性需求。房地產調控才能夠取得成功！

應該說對個人住房全面征收房產稅符合國際慣例，也符合改革的大方向，可以轉變地方政府畸形的“土地財政”模式，回歸“稅收財政”的本源，更可以完善我國所得稅、商品稅和財產稅三足鼎立的稅收體系。

因此，在“房產稅”問題上，我們一定要在買賣雙方以及政府和社會各方達到“共贏”的前提下，再去謹慎施行，切勿掉進“零和游戲”的漩渦。