中國(guó)樓市短炒客警示錄

短炒客:是指在炒股、炒房、炒基金等過程中，從事短線操作的一個(gè)人群。短炒一詞發(fā)源于股票市場(chǎng)，是指做短線，即持有股票的人隨時(shí)根據(jù)股市變動(dòng)頻繁買進(jìn)賣出。

2010年1月初，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)為“國(guó)際旅游島”的消息傳出后，全國(guó)各地的投資客頓時(shí)像潮水一樣涌至海南，隨之當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)以火箭速度躥升，許多職業(yè)炒房者10天就賺了60%!不過，僅僅過了一個(gè)春節(jié)，2010年2月底，海南樓市立即呈現(xiàn)出高燒退卻后的冷清，一些短炒客主動(dòng)降價(jià)每平方米2000元，仍然“有價(jià)無市”，進(jìn)退兩難……

像這樣的瘋狂現(xiàn)象，在中國(guó)的樓市其實(shí)早已不稀奇。在北京、江蘇、上海、浙江、廣東等地，擁有兩套以上住房的家庭比比皆是。因房?jī)r(jià)不斷上漲形成的巨大利潤(rùn)空間，使得更多的冒險(xiǎn)者專職做起了樓市里的短炒客，他們先買下數(shù)套甚至幾十套房子，在幾個(gè)月至三五年的時(shí)間里，待房子升值后即轉(zhuǎn)手賣掉，有人因此成為千萬富翁乃至億萬富豪，也有人在這場(chǎng)帶有投機(jī)性質(zhì)的博弈中傾家蕩產(chǎn)甚至鋃鐺入獄。

回首十年炒房路:千萬財(cái)富賺得不輕松

受訪人:張競(jìng)政，45歲，浙江溫州人，高中文化，職業(yè)炒房者。

1997年年底，在廣東打工的張競(jìng)政回到溫州決定自己開公司，當(dāng)時(shí)32歲的他已淘得人生第一桶金———50萬元，他曾在廣州、深圳等地做過工廠主管、銷售經(jīng)理，走南闖北見識(shí)頗廣，因此創(chuàng)業(yè)成了他最大的夢(mèng)想。但折騰了半年多，他一直沒能找到一個(gè)好的項(xiàng)目，老板夢(mèng)遲遲沒能實(shí)現(xiàn)。

1998年6月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(即23號(hào)文)明確指出，當(dāng)年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。以此為標(biāo)志，中國(guó)正式啟動(dòng)了以“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，全國(guó)不少大中城市開始興建商品房。張競(jìng)政覺得房地產(chǎn)是個(gè)新興行業(yè)，前景應(yīng)該很廣闊，便于1999年1月進(jìn)入溫州一家房地產(chǎn)公司做銷售經(jīng)理，并以每平方米2000元的價(jià)格買下第一套150平方米的自住商品房，還買了輛車，他和妻兒從此搬離了父母的“蝸居”。

到了2000年，身處房地產(chǎn)行業(yè)的張競(jìng)政發(fā)現(xiàn)，溫州樓盤如雨后春筍般冒出，老百姓開始踴躍進(jìn)入買房市場(chǎng)，尤其是許多工廠老板紛紛將資金砸入樓市，短短幾個(gè)月，溫州房?jī)r(jià)上漲了20%。賣房的張競(jìng)政看到了其中的機(jī)會(huì)，5月，膽大的他想拿出自己僅剩的10萬元付首期買第二套房，妻子和父母都堅(jiān)決反對(duì)，母親聲淚俱下地懇求他:“政兒，你跟那些開工廠的老板不一樣!你只是個(gè)打工仔，千萬別冒險(xiǎn)啊。”盡管如此，張競(jìng)政還是堅(jiān)持了自己的想法。

買下第二套房后，家里只剩下幾千元生活費(fèi)。為了還貸、養(yǎng)車，張競(jìng)政每月必須拼命地工作，全職在家的老婆也為應(yīng)付孩子的學(xué)費(fèi)、柴米油鹽而外出打工。熬了一年，生活狀況剛有改變，張競(jìng)政又做出了一個(gè)讓家人吃驚的決定:他把自住的那套150平方米的房子以60萬元賣掉了。然后，他用這60萬元做本金，分別在溫州、杭州買了3套房子，每套均為七八十平方米，只付兩成首期，并都以20年分期付款的方式月供。除了自己住一套外，另外的房子都以租養(yǎng)供，這樣，每月張競(jìng)政只需支付一套房子的銀行貸款，經(jīng)濟(jì)上并未出現(xiàn)問題，房子也都在升值。

不過，張競(jìng)政很快發(fā)覺，房子和女人一樣，沒有會(huì)難受，多了又麻煩。比如出租的那3套房子，時(shí)不時(shí)地要換租客，遇到好賣價(jià)，他還得考慮出手，這樣跑來跑去需要大量精力和時(shí)間，大大影響了他及家人的工作和休息。2003年1月，他干脆辭掉工作，做了一名職業(yè)炒房者。他先賣掉一套房子用作流動(dòng)資金，實(shí)行短線炒賣實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，即購(gòu)買兩三年甚至幾個(gè)月就出手，因?yàn)闀r(shí)間越久背負(fù)的銀行利息越多，雖然可以以租養(yǎng)供，但并非每套房子都能順利出租或租個(gè)好價(jià)錢，而且樓齡長(zhǎng)了，房子保值能力會(huì)逐漸下降，對(duì)于炒房者來說，長(zhǎng)期持有并不合算。

2003年8月，溫州、杭州等地的房子漲到了每平方米五六千元，張競(jìng)政在一位“前輩”的指點(diǎn)下，賣掉了在浙江投資的所有房子，揣著200萬元跟隨一個(gè)“溫州炒房團(tuán)”到了上海浦東，由于他十分看好那里的地段，毅然訂了兩套總共價(jià)值500多萬元的高檔公寓，當(dāng)時(shí)他要貸款300多萬元，由于銀行懷疑他的還貸能力，他回溫州托開公司的朋友幫忙，給他開具了一份擔(dān)任副總經(jīng)理月薪3萬元的收入證明。雖然房子最終買下來了，可每月需要支付2萬元的房貸，而且公寓是毛坯房，無法以租養(yǎng)供，毫無經(jīng)濟(jì)來源的他頓時(shí)傻了眼!無奈之下，他只好把溫州那套自住的房子賣了來應(yīng)付月供，被“趕回”父母住所的妻子恨恨地問他:“你是不是炒房炒瘋了?!”

那段時(shí)間，張競(jìng)政因?yàn)槌捶亢推拮郁[起了矛盾，幸好他意識(shí)到了自己的不理智。幾個(gè)月后，他迅速將其中一套價(jià)值近300萬元的公寓出售，雖然只賺了10萬元，但他的壓力小了很多。2004年夏，他感覺上海房?jī)r(jià)太高，投資成本太大，便來到了廣州，用100萬元資金在番禺區(qū)某樓盤一口氣買了6套毛坯房，每平方米4000多元，一套首付約十幾萬元，6套房子每月房貸加起來要1萬元，他唯有用自己的積蓄頂著。他之所以看好這個(gè)樓盤，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)有幾個(gè)利好消息，諸如附近的廣州地鐵3號(hào)線兩年后開通、廣州新火車站五年后建成……

果然，不到三年，張競(jìng)政在廣州的6套房子價(jià)格就翻了番。2007年春，筆者因換房，通過中介認(rèn)識(shí)了張競(jìng)政，從他手中購(gòu)買了一套108平方米的三室兩廳，毛坯價(jià)每平方米將近8000元。當(dāng)時(shí)筆者嫌貴，他一個(gè)勁地勸我:“你現(xiàn)在還不買會(huì)后悔的，我保證，兩年后會(huì)漲到1萬元!如果我不是急著套出一些現(xiàn)金去深圳投資，也絕不會(huì)這個(gè)時(shí)候賣!”讓人佩服的是，2009年12月，筆者從張競(jìng)政手中買下的這套房子真的漲到了每平方米1萬元。因?yàn)橘I房相識(shí)，筆者還和張競(jìng)政成了朋友，這三年來，親眼目睹了他的炒房業(yè)績(jī)，并向他學(xué)了不少寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

10年來，張競(jìng)政以50萬元起家，總共買賣了幾十套房子，如今他在浙江、上海、廣州、深圳等地依然持有房產(chǎn)，總價(jià)值近兩千萬元，可謂炒房客中的佼佼者。“不過，其中的辛酸、苦累和精神壓力也是外人無法體會(huì)的。現(xiàn)在我已開始漸漸收手，準(zhǔn)備退出后好好休養(yǎng)一番，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)虛高，風(fēng)險(xiǎn)增大很多，國(guó)家又出了不少打壓虛高房?jī)r(jià)的政策，比如首付四成、貸款利率提高等，炒房越來越難了……”張競(jìng)政如是說，看著他臉上的皺紋以及兩鬢的白發(fā)，筆者相信了———在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代，每個(gè)行業(yè)都有其難以言盡的滄桑。

張競(jìng)政炒房心得:我為什么能走到現(xiàn)在?第一，遇上了好時(shí)代。從房改至今的十余年時(shí)間里，盡管中間有過幾次下跌，但整體的房?jī)r(jià)一直在上漲，許多城市從1998年的2000元左右到現(xiàn)在的上萬元甚至數(shù)萬元，已經(jīng)翻了N倍;第二，了解市場(chǎng)。炒房前我跑過業(yè)務(wù)、賣過樓，對(duì)這種“倒賣”生意有比較豐富的經(jīng)驗(yàn);第三，關(guān)注新聞、尋找商機(jī)。做職業(yè)炒客后，我每天要看新聞，瀏覽全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)信息，比如北京奧運(yùn)、上海世博、廣州亞運(yùn)等，當(dāng)?shù)囟加袊@些熱點(diǎn)開發(fā)的新樓盤，我看準(zhǔn)后會(huì)立即飛過去購(gòu)買，每次都必賺無疑;第四，精打細(xì)算、見好就收。每套房子首期多少、利息多少，升值了多少，我都詳細(xì)記錄，有的房子因利好消息提前透支了升值空間，往往頭一兩年漲得很快，而后緩慢，我就立即出手，然后繼續(xù)尋找新的投資點(diǎn)，這樣就能盡量在最短的時(shí)間賺到更多的錢;第五，要相對(duì)頻繁地買賣。讓資金不斷流動(dòng)，這樣才會(huì)把“雪球”越滾越大。

失落的炒房客:他們?yōu)楹纬闪藰鞘兄械摹芭诨覉F(tuán)”

的確，多年來房?jī)r(jià)的飆升，造就了不少像張競(jìng)政這樣的千萬富翁。即便是那些一套自住一套出租的“兩房家庭”，他們并沒有專門去炒房，但幾年后也因升值而成了百萬富翁。所以，對(duì)于有房的人們來說，這真的是一個(gè)好時(shí)代，即便是房奴，他們也會(huì)為自己的房子升值而暗自欣慰。然而，生活永遠(yuǎn)是兩面的，當(dāng)許多高手通過炒房發(fā)家致富時(shí)，也有不少人在樓市中栽了跟頭。

【案例一】

今年34歲的鄭偉是廈門人，他研究生畢業(yè)后進(jìn)了當(dāng)?shù)匾患彝赓Y企業(yè)當(dāng)經(jīng)理，月薪有1萬多元。2002年，剛結(jié)婚的他在廈門和妻子供了一套房子，夫妻倆的月薪加起來有兩萬多元，生活過得十分舒適愜意。但不久，鄭偉見身邊的朋友大都有兩三套房子，他十分羨慕。有朋友也跟他開玩笑地說:“這年代，男人如果沒個(gè)‘兩房’‘三房’，臉上無光啊!”2004年，禁不住誘惑的鄭偉拿著20多萬元開始投資房子。幸運(yùn)的是，三年后他原先投入的那20多萬元很快就升值成了上百萬元。看到房產(chǎn)勢(shì)頭這么好，2007年夏，盡管妻子強(qiáng)烈反對(duì)，鄭偉還是又把炒房賺到的錢全部投入樓市中，用這筆錢做首付，一下子買了5套房子。壓力陡然大了起來，每個(gè)月他要還銀行8萬多元的按揭。雪上加霜的是，不到半年，樓市就陷入了低迷，2008年房?jī)r(jià)更是因金融危機(jī)不斷下滑，他在高峰時(shí)購(gòu)入的5套房子下跌慘重!而且，因?yàn)槌捶糠稚⒘司Γ衷谶@時(shí)丟了那份高薪工作，夫妻矛盾也隨即爆發(fā)。收入不穩(wěn)定，租金下降，8萬多元的月供根本頂不住了，鄭偉只好咬牙把其中4套房子虧本賣了出去，不僅沒賺到一分錢，反而賠了200多萬元!2008年11月，妻子堅(jiān)決和他離了婚。2009年，他雖然手中還有兩套房子，一套自住一套出租，房子也逐漸回升到了原來的價(jià)位，但還欠著銀行100萬元，而孤獨(dú)一人的他，在巨大的壓力下患上了抑郁癥。2009年年底，在親朋好友的勸說下，鄭偉賣掉了一套房子，只留下一套自住。如今，他重新過上了大學(xué)畢業(yè)時(shí)的單身生活。

【點(diǎn)評(píng)】樓市和股市一樣，都有起起落落的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都有可能發(fā)生。相對(duì)來說，樓市比股市平穩(wěn)許多，但為何鄭偉會(huì)出現(xiàn)這種結(jié)局呢?一是他過于自信和盲目，2007年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的時(shí)候，他“全倉”進(jìn)入，沒有給自己留后路，如果他當(dāng)時(shí)只購(gòu)買三四套房子，留出至少二三十萬元的緊急備用金，2008年谷底時(shí)依然可以維持月供，也就能挺過來了;二是他忽略了家庭和諧的重要性，對(duì)于已婚男人來說，炒房投資一定要夫妻同心，在樓市最低迷之際，恰恰遇到家庭、工作不穩(wěn)定，他自然要崩潰了。所以說，炒房者一定要自我評(píng)估準(zhǔn)確，量力投資，及時(shí)調(diào)整。

【案例二】

出生于廣東潮州的詹先生現(xiàn)在特別后悔去國(guó)外炒房，因?yàn)樗F(xiàn)在連供兒子讀大學(xué)都困難了。年屆四十的他曾在家鄉(xiāng)開鞋廠，2004年，因生意不好做，他關(guān)掉工廠跟人學(xué)起了炒樓，他炒過商品房、店鋪甚至廠房，資產(chǎn)最高時(shí)逾千萬元。但詹先生越炒心越大，在國(guó)內(nèi)，一套100平方米的房子，兩年時(shí)間每平方米漲價(jià)2000元，除去各種費(fèi)用，也只能賺十幾萬元，他覺得太慢了。2006年年底，他聽一位在迪拜做皮鞋生意的朋友說，那邊的房地產(chǎn)十分火熱，很多廣東人、浙江人在那里炒房，他便毅然出國(guó)，將資金全部投入到迪拜的樓市中。開始一年，他倒來倒去，也得心應(yīng)手，賺得很開心。可是，2008年遭遇世界性的金融風(fēng)暴后，迪拜樓市逐漸降溫，詹先生依然舍不得脫手，因?yàn)樵S多華商都選擇等待回暖，然而，2009年年底，迪拜再次爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)縮水一半，詹先生被深度套牢。

雖然據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅浙商在迪拜樓市中的投資虧損就達(dá)20多億元，但在迪拜炒房的溫州人，大多在國(guó)內(nèi)外都有企業(yè)，炒房時(shí)賺得起也虧得起，房?jī)r(jià)下跌他們就一直等。而詹先生不行，他沒有實(shí)業(yè)，等不起，隨時(shí)都要面臨著被銀行清算的命運(yùn)……目前，詹先生正在國(guó)內(nèi)四處籌錢，他希望迪拜樓市能盡快回暖，但是什么時(shí)候能走出困境，他又能支撐多久，他自己都不清楚，他說，最壞的打算就是傾家蕩產(chǎn)。

【點(diǎn)評(píng)】很多新手炒房總希望能像“溫州炒房團(tuán)”那樣四處出擊、生龍活虎。事實(shí)上，溫州人炒房有其特殊的原因:上世紀(jì)八九十年代，溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，造就了大批民營(yíng)企業(yè)家、暴發(fā)戶，但進(jìn)入21世紀(jì)后，溫州的實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)遇到了瓶頸，許多民間資金不知投向何處，他們要么跑到外地甚至出國(guó)開辦企業(yè)，要么通過各種方式進(jìn)行投資。于是，從2000年起，每年會(huì)有一個(gè)又一個(gè)“溫州炒房團(tuán)”活躍在全國(guó)各地，他們通過“抱團(tuán)效益”，低價(jià)團(tuán)購(gòu)，然后高價(jià)拋出，確實(shí)賺了不少錢。即便是市場(chǎng)蕭條時(shí)期，他們也因?yàn)橛屑业住⒛軌虮F(tuán)取暖，暫時(shí)虧損得起，所以大多數(shù)人最終還是成功的。但全國(guó)很多炒房客都是“散戶”，他們有的口袋里剛裝了點(diǎn)錢就一次又一次地貸款買房，有的像詹先生這樣把炒房當(dāng)成了“賭博”，下注越來越大，最可憐的是那些沒有什么錢、想當(dāng)然地以為炒房包賺不賠的上班族(就像當(dāng)年炒股票的下崗工人)，他們不顧自己的條件，盲目地在房?jī)r(jià)很高時(shí)買入房子，結(jié)果往往因降價(jià)套牢或者因斷供導(dǎo)致虧損甚至家庭悲劇。可見，炒房并不是誰都可以玩的。

誠(chéng)然，在中國(guó)這樣一個(gè)對(duì)居所、家宅有著傳統(tǒng)情結(jié)的社會(huì)，房子就是財(cái)富，就是男人成功的標(biāo)簽，一個(gè)男人擁有越多的房子，住得比別人越豪華，他就越成功，越輝煌。有人把男人比作動(dòng)物，天生愛搶占地盤，只要哪里有塊蛋糕，他們必然會(huì)一擁而上，哪怕廝殺，哪怕冒險(xiǎn)，都要爭(zhēng)奪一番。這也就很容易理解，2010年年初，海南為何會(huì)成為中國(guó)樓市最大的亮點(diǎn)、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)為何在十幾天內(nèi)就飛漲數(shù)千甚至數(shù)萬元———都是那些或財(cái)大氣粗或打腫臉充胖子的炒房客們?nèi)堑牡湣５牵瑑H僅一個(gè)“國(guó)際旅游島”的概念，就讓海南飚出了每平方米7萬元的天價(jià)房，難道不值得我們冷靜地思考一下嗎?不知道炒房客們是否還記得海南17年前的樓市泡沫?歷史經(jīng)驗(yàn)總是告訴我們，要用常識(shí)去看問題才會(huì)少走彎路，潘石屹18年前從海南全身而退的故事就是很好的證明。海南是否會(huì)重蹈當(dāng)年地產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)?仁者見仁，智者見智。可無疑的是，當(dāng)前瘋狂的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)透支了“國(guó)際旅游島”概念的利好。凡事皆有度，過而猶不及，炒房如是，投資如是，人生亦如是!

編輯劉建淑