眾家觀點激烈評說

房地產(chǎn)市場的調(diào)整不會給實體經(jīng)濟帶來過大沖擊

屈宏斌

這一輪房地產(chǎn)調(diào)控如果失敗，一個可能更嚴重的后果是，房價單邊上漲刺激大量私人部門資金流入房地產(chǎn)行業(yè)從事投機活動，資源及資金從生產(chǎn)部門大量流出。據(jù)了解，此前已經(jīng)有越來越多的溫州民營制鞋企業(yè)主關(guān)閉了工廠投身于炒房事業(yè)。因而，此次調(diào)控措施的政策效果很可能比2007年下半年那一輪要更顯著。

近期中央要求地方政府落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，這樣一來，盡管地方政府有通過保土地收入來做大政績的沖動，他們也不得不認真執(zhí)行中央下達的任務(wù)，因為如果不能有力實現(xiàn)調(diào)控目標有可能烏紗帽不保。市場上有不少人擔心房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能會給實體經(jīng)濟帶來過大沖擊。我們認為這一擔心可能言過其實了。主要理由在于:盡管房地產(chǎn)銷售量的下跌會帶來房地產(chǎn)投資增速的放緩(前4個月房地產(chǎn)投資同比增長36%)，但相關(guān)加快廉租房等保障房建設(shè)的舉措會有助于支撐房地產(chǎn)投資增速不至于下降過快。

鑒于房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的20%左右，所以，房地產(chǎn)投資的降溫也會相應(yīng)帶來固定資產(chǎn)投資增速的放緩。不過，今年以來出口的強勢回升可能拉動制造業(yè)投資的加速，這將有助于至少部分抵消房地產(chǎn)投資放緩的影響。況且，在當前經(jīng)濟進一步走向偏熱的風險仍然比較明顯的情況下，固定資產(chǎn)投資增速的下降可能并不是一件壞事。

不僅如此，人們在看到房地產(chǎn)市場過熱的同時往往忽略了一個重要的事實:我國的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)過度杠桿化，也就是說房價下跌的外部效應(yīng)，不論對銀行還是家庭部門來說都沒有不少人估計得那么大，目前我國住房按揭貸款占銀行貸款的比重不到15%，即使將對開發(fā)商投放的貸款也包括在內(nèi)，這一比率也不到30%。實際上我國的住房按揭貸款在出現(xiàn)了12年之后仍然還在相對初級的發(fā)展階段。有住房貸款的城鎮(zhèn)家庭僅占全部家庭教的十分之一左右，比上世紀80年代的美國和七十年代的日本都要低得多。

另一個不能忽略的因素跟20世紀90年代的房改關(guān)系密切，房改房價格低廉，大量出售給個人之后對不少城鎮(zhèn)家庭的財富積累貢獻良多，也使得這些家庭有能力在其下一代要購房時提供資金支持。

鑒于以上這些原因，房地產(chǎn)市場的調(diào)整、波動對于銀行資產(chǎn)負債表以及消費的增長影響都相對有限。以上一輪2007年到2008年間的房價波動為參照，這一時期的消費增長并沒有受到明顯影響。所以我們認為，盡管這一次房價調(diào)整相對上一次可能會有大一些的負財富效應(yīng)，但在投資增長仍然能得到基礎(chǔ)設(shè)施投資項目支撐、出口和就業(yè)增長仍然強勁的情況下，消費的增長不太可能出現(xiàn)大幅下降。

房地產(chǎn)調(diào)控是否會壓垮中國經(jīng)濟?

汪 濤

四月中旬國務(wù)院房地產(chǎn)新政頒布之后，市場人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通購房者、經(jīng)濟分析師們對于中國房地產(chǎn)市場的未來走向眾說紛紜，分歧很大。而房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)如何對于整體經(jīng)濟及其未來前景而言非常重要。房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會因太嚴而造成整體建設(shè)活動和經(jīng)濟增長的急劇下滑?這可能是目前宏觀經(jīng)濟中最大的疑問。這一問題的答案又取決于中國是否存在著全國性的房地產(chǎn)大泡沫?以及房地產(chǎn)新政的主要目標和未來發(fā)展的軌跡是什么?

為了回答這個大問題，我們將其分解成若干個小問題并逐個深入探究，“泡沫”的問題，一直爭議很大。我們從房價上漲幅度、房價支付能力、居民負債率以及房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模等各方面進行考察。要評估調(diào)控政策可能產(chǎn)生的影響，我們必須評判房地產(chǎn)新政的目標及其將來可能演變的軌跡，也要分析房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的重要性、大城市房地產(chǎn)建設(shè)活動相對于保障型住房的重要性、以及樓市下滑對對銀行、地方政府和大宗商品需求帶來的可能影響進行了分析。

從多個角度看，中國的房地產(chǎn)市場似乎在最近幾個季度呈現(xiàn)出了“泡沫化”的特征。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示截至2010年3月，新建商品住宅價格較去年同期平均上漲了14%，不過我們計算出的簡單平均售價則上漲的更多(40個大城市同比增長24%，北京則增長60%以上)。與此同時購房貸款余額增長了53%，居民部門的負債率在2009年增加了13個百分點。不過，這一危險的態(tài)勢延續(xù)的時間不長，尚不足以積累成全國范圍的大泡沫。即使是經(jīng)歷了近期的快速上漲后，居民部門的負債率仍不算高——占居民可支配收入的57%和GDP的24%。

近期房地產(chǎn)政策的目的是穩(wěn)定房價，而不是打壓整個房地產(chǎn)業(yè)或整體經(jīng)濟。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的重要性，再加上政府對全球經(jīng)濟下行風險的擔憂，我們認為一旦出現(xiàn)房價企穩(wěn)出現(xiàn)或全球需求大幅走軟的明確跡象，目前的一些臨時性的緊縮政策就可能放松。國務(wù)院在4月中旬公布的最新房地產(chǎn)調(diào)控政策主要由兩部分組成。首先，提高房貸首付比例和房貸利率，以抑制投資性需求和非本地居民的需求。其次，地方政府要提高用于大眾及保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)量、加快建設(shè)進度。此次調(diào)控政策對需求的抑制(至少在部分城市)都要比以往更加嚴厲。，但事實上地方政府如何執(zhí)行這些政策仍存在未知數(shù)，因為他們并沒有動力去壓低當?shù)胤績r和建設(shè)活動。

一些城市的實施細則顯得非常嚴厲，但仍不清楚有多少城市會從嚴貫徹實施中央的政策。市場信心已經(jīng)受到打擊，而政策面的不確定性將繼續(xù)對市場帶來壓力。大城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，2010年下半年可能會出現(xiàn)價格和新開工面積雙雙下跌的情況。我們預(yù)計未來數(shù)月房地產(chǎn)銷售量(尤其是在大城市)將走弱。由于購房者和開發(fā)商都采取觀望態(tài)度，價格的上漲將放緩，而新開工和在建項目將推遲，但不會出現(xiàn)全國性的房價大跌，并且大城市的房價也不套很快出現(xiàn)大跌。另外，我們并不認為建設(shè)活動或整體GDP增長處在崩盤的邊緣，也不認為房地產(chǎn)會出現(xiàn)長時間的下調(diào)、或銀行體系正在面臨巨大的問題。

2009年新增購房貸款與住宅銷售金額的比例明顯大幅提升。不過。過去幾年這一比例的平均值約為30%。事實上，我們估計購房貸款的平均貸款價值比不到50%，雖然過去一年新增的購房貸款(占已發(fā)放購房貸款余額的1/3左右)的這一比例較高，約為70～80%111而地方政府對房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金的依賴度平均在20%以上，并不像很多人認為的那么高。

此外，如果地方政府的房地產(chǎn)和土地相關(guān)收入下降，就不得不降低房地產(chǎn)相關(guān)項目的支出(拆遷、興建CBD、修建道路)，因此不會昭入流動性或債務(wù)危機。而且，中央已經(jīng)要求地方政府提高大眾住房建設(shè)用地供應(yīng)量，這也將有助于在近期內(nèi)穩(wěn)定其收入。

一線城市占全國住宅建設(shè)量的約7～8%，與保障型住房的規(guī)模相當。我們認為內(nèi)陸中小城市房地產(chǎn)建設(shè)活動增加以及保障型住房建設(shè)加快將會部分抵消掉大城市可能出現(xiàn)的下滑。另外，我們認為地方政府很可能會更樂于加快內(nèi)陸地區(qū)中小城鎮(zhèn)的城市化進程，而不是建設(shè)保障性住房。而這也將有助于在現(xiàn)階段維持整體的建設(shè)活動水平。

由于大眾和低端住房建設(shè)將抵消大城市高端住宅建設(shè)活動的下滑，考慮到目前建設(shè)活動在高位運行，我們預(yù)計建設(shè)活動增速將會繼續(xù)逐漸放緩，在2010年下半年的某個時點將會出現(xiàn)同比下跌。我們維持今年房地產(chǎn)實際投資以及整體建設(shè)活動比去年平均增長10～15%的預(yù)測。這意味著房地產(chǎn)建設(shè)從現(xiàn)在起增速逐步放緩，再考慮到去年下半年的高基數(shù)，今年下半年某些月份建設(shè)活動可能出現(xiàn)同比下降。與此相應(yīng)地，我們認為對建筑材料和大宗商品進口的需求增長在下半年也將減弱。

我們目前對GDP增速的基準預(yù)測是2010和2011年分別增長10%和8.7%，并與固定資產(chǎn)投資一道逐季放緩。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響可能與全球需求走弱同時出現(xiàn)，因此我們對2011年的預(yù)測存在著略微的下行風險。

土地財政會毀了中國經(jīng)濟

趙海均

盡管近期出臺的土地新政在很大程度上遏制了地方政府土地財政規(guī)模的畸形擴張，但是由于在新政出臺前幾個月各地“地王”頻出。不少地方政府的土地財政收入已經(jīng)相當可觀。根據(jù)5月19日《21世紀經(jīng)濟報道》的新聞，2010年上海經(jīng)營性土地出讓金已經(jīng)超過了650億，通近上海去年全年土地收入675億(據(jù)上海財政局2009年土地入賬數(shù)據(jù))，同時首都北京目前的土地出讓金也已經(jīng)逼近了去年全年水準。中國的“土地財政”仍處于一種高亢狀態(tài)中!

實際上，按照國際上對財政收入的分類，政府取得的財政收入通常包括稅收收入、國有資產(chǎn)收益、國債收入和收費收入以及其他收入等。但這只是一般意義上的財政收入，也就是“第一財政”。而實際上還有個“第二財政”，也就是土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入采維持地方財政支出。而中國大陸是土地國有制，政府往往憑借公權(quán)力和專政機關(guān)力量強行征地拆遷，低價收購他人的土地使用權(quán)，通過不公平交易牟取暴利，并且在近些年呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%。而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

而助推“土地財政”的是中國不斷高漲的房地市場。大約是從1998年房改開始，商品房的價格是一路看漲，可謂勢共不可遏制。大約從2002年開始，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和企業(yè)擴建及經(jīng)營城市理念的推廣，我們國家也和世界其他國家一樣，土地價格節(jié)節(jié)攀升。城市及其周邊地區(qū)的拆遷更是規(guī)模宏大，幾千畝面積的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在幾個月之內(nèi)，座座高樓廠房就會拔地而起。這種勢頭和開發(fā)程度，在世界建設(shè)史上是不多的。這種勢頭呈不斷擴大的趨勢，即使遭遇2008年的金融危機也只是做了短暫沉寂后又重新亢奮，進入2010年的前幾個月，以北京、上海為代表的幾個城市，“地王”紀錄更是被頻頻刷新，土地價格和房子價格已經(jīng)達到了令人咋舌的地步，百姓和社會不堪重負、怨聲載道。不得已，中央政府開始實施土地新政，但新政的效果和持久性仍有待未來的檢驗。

在西方，也有“土地財政”，但它們的“土地財政”與我國的“土地財政”有著本質(zhì)的區(qū)別。我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。實際上世界上很多發(fā)達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入。而且，主觀上也會促使政府平抑地價，而不像我國千方百計抬高地價。

“土地財政”的弊端多，在利益的驅(qū)使下，會嚴重扭曲政府職能，在相當程度上使一些地方政府變成了“地產(chǎn)商”，導(dǎo)致政府與百姓爭利;套形成“上有政策下有對策”，加劇違法占地，滋生腐敗，削弱宏觀調(diào)控的效果，造成社會不穩(wěn)定隱患:會因房地產(chǎn)泡沫擠壓破裂而加劇地方政府以土地抵押融資貸款的風險，重創(chuàng)地方經(jīng)濟。

為改變“土地財政”，我們應(yīng)該加快職能轉(zhuǎn)變，明晰地方政府的定位，加盡快實現(xiàn)政府從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變;深化財稅體制改革，改變事權(quán)無限、財權(quán)上收的現(xiàn)實，將現(xiàn)在的“投資性政府”變?yōu)椤胺?wù)性政府”，形成多元化的城市公共投資機制，讓地方政府不再是城市投資的主導(dǎo)者，而只是公共服務(wù)的提供者;嚴格政府征用土地的條件。將“公共利益”限制在“公共工程”和“緊急需要”等非常清晰的公共利益范圍內(nèi)，建立土地收益共享機制，即通過立法規(guī)定政府將出讓土地的收益主要用于被征地農(nóng)民社會保障，用于建設(shè)城市廉租房和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等;嚴格土地執(zhí)法，加強查處力度，完善政策措施，以解決當前十分突出的違法違規(guī)用地問題。

當前，中國依靠“土地財政”建立的城市經(jīng)濟發(fā)展模式是不可持續(xù)的，會將數(shù)十年后的公共財政收入提前收了。一旦大規(guī)模城市化進程結(jié)束，可供開發(fā)的土地日益減少，未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。而過度依靠房地產(chǎn)拉動GDP增長時未來中國經(jīng)濟的增長發(fā)展也是不利的，企業(yè)家把過多的把資金都投到土地和房產(chǎn)上去了，就沒有資金去開發(fā)新產(chǎn)品和搞技改。沒有實力去占領(lǐng)別人的市場。一個國家、一個民族只有以先進生產(chǎn)力來領(lǐng)先于別人，才能夠屹立于世界之巔。我們應(yīng)該多學學德國人，學他們怎么造機械設(shè)備;多學學日本人，看看別人怎么生產(chǎn)電子產(chǎn)品;學學美國人，怎樣讓科技領(lǐng)先于世界。

中國的領(lǐng)導(dǎo)層要在政策上做出抉擇，給市場和民眾積極明確的信號:中國不以房地產(chǎn)為主業(yè);中國實行人人有保障的基本住房制度，實行政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，集約利用土地，不搞土地財政。中國的政府和企業(yè)應(yīng)該把更多的資金和智慧用在新技術(shù)和新產(chǎn)品的研發(fā)上，用在改善國計民生上，用在新能源開發(fā)和環(huán)境治理上。中國要變成制造業(yè)強國，中國要努力變成全球最大消費市場，這樣中國的經(jīng)濟改革才算真正成功。